Jesteś tu: Porady prawne

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Większość prac budowlanych podlega konieczności uzyskania pozwolenia bądź zezwolenia na budowę na działce budowlanej. Niedopełnienie tej formalności jest traktowane jako samowola budowlana i może się wiązać z daleko idącymi konsekwencjami (karą grzywny bądź nawet nakazem rozbiórki). Prawo budowlane daje także możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej. Procedury nie należą do najłatwiejszych, jednak warto się im dokładnie przyjrzeć.

Szukasz sprawdzonej firmy budowlanej lub rozbiórkowej w Twojej okolicy? Skorzystaj z darmowej usługi Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych. Wypełniasz jeden formularz, potwierdzasz zapytanie i już otrzymujesz konkretne oferty od sprawdzonych firm.

opublikowano: 22 maja 2014
Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Czym jest samowola budowlana i jak do niej dochodzi?

W ustawie Prawo Budowlane nie znajdziemy jednoznacznej definicji pojęcia samowoli budowlanej. Ogólnie przyjmuje się, że jest to wybudowanie obiektu bez zezwolenia lub pozwolenia na budowę. W praktyce okazuje się, że za samowolę budowlaną często traktuje się znacznie więcej przypadków. Bardzo częstym przykładem samowoli jest dobudowywanie pomieszczeń do już istniejących budynków. Ponadto organy władzy państwowej uznają za samowolę budowlaną także budynki, które były budowane niezgodnie z normami i przepisami (np. bez kierownika budowy, bez prowadzenia dziennika budowy lub w przypadku rozbieżności robót z projektem budowlanym).

Niedopełnienie ważnych zapisów prawa może spowodować, że nasza nieruchomość stanie się samowolą budowlaną. Może to nawet dotyczyć budynków, na które uzyskano już wcześniej pozwolenie na budowę. Bardzo częstą przyczyną uznania obiektu za samowolę budowlaną jest też rozpoczęcie prac budowlanych przed otrzymaniem ostatecznej decyzji. Pamiętajmy, że starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania może być przedłużony w sytuacji, gdy dokumentacja dołączona do wniosku jest niekompletna bądź niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.  Rozpoczęcie prac budowlanych przed wydaniem ostatecznego pozwolenia może być dość kuszące, jednak przynosi inwestorom duże ryzyko (od kary grzywny aż do nakazu rozbiórki).

Samowola samowoli nie równa

Legalizacja samowoli budowlanej może przebiegać według dwóch odrębnych procedur. Na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci obowiązywały różne ustawy o prawie budowlanym. Jednym z najstarszych aktów prawnych jest Ustawa z dnia 24 października 1974 r. „Prawo budowlane”. Co prawda zasady i prawa zawarte w owej ustawie od dawna są już przestarzałe oraz nieaktualne, jednak ich zapisy stosuje się do dziś. Poszczególne zapisy ustawy z 1974 roku dotyczą wszystkich samowoli, które zostały wykonane przed 1995 rokiem (czyli do czasu wejścia w życie nowej ustawy).

Warto w tym miejscu zauważyć, że ustawa z 1974 roku była bardziej liberalna w stosunku do samowoli budowlanych. Proces legalizacji budynków sprzed 1995 roku nie należy do najłatwiejszych, jednak legalizacja przeważnie nie wiąże się z nakazem uiszczenia dotkliwej grzywny. W nowych przepisach prawa budowlanego nie znajdziemy jednak jednoznaczniej definicji zakończenia budowy. Zatem w wielu przypadkach trudno jest udowodnić, że nieruchomość została wybudowana przed 1995 rokiem. W praktyce prowadzi to do wszczęcia żmudnego postępowania administracyjnego.

Samowole budowlane powstałe po roku 1995 podlegają przepisom nowego aktu prawnego, którym jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Owa ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku i obejmuje wszystkie budynki powstałe od tego dnia. Zalegalizowanie nowych budynków może nie być tak skomplikowane jak legalizacja obiektów sprzed 1995 roku. Jednak w nowym prawie budowlanym przewidziano szereg wysokich sankcji finansowych (tzw. opłat legalizacyjnych).

Legalizacja obiektu wybudowanego przed 1995 rokiem

Obiekty wybudowane przed 1995 rokiem można zalegalizować jeśli spełniają dwa podstawowe warunki:

  • Obiekt znajduje się na działce, która według planów zagospodarowania przestrzennego posiada status działki budowlanej;
  • Obiekt nie stanowi żadnego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi, a jednocześnie nie powoduje pogorszenia warunków zdrowotnych w pobliskim otoczeniu.

Niedopełnienie dwóch powyższych warunków może się wiązać z nakazem rozbiórki. Z kolei jeśli budowla spełnia warunki, musimy udowodnić, że faktycznie została wybudowana przed 1995 rokiem. Zatem pierwszym krokiem który musimy wykonać do legalizacji jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów. W wielu przypadkach może to nie być takie proste. Udowodnienie, że budowa zakończyła się ponad 19 lat temu może być najbardziej skomplikowana. Organy władzy państwowej (starostwa, urzędy) archiwizują dokumentacje budowlane dopiero od 1999 roku. Pozwolenia i dokumentacje budowlane sprzed 1999 roku przeważnie już nie istnieją. Pomocne mogą się okazać książki ruchu budowlanego, które były prowadzone w urzędach gminnych. Warto też poszukać rachunków za materiały budowlane, umów z pracownikami budowy oraz świadków, którzy potwierdzą, że budowa została zakończona przed 1995 rokiem.

Po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów należy się udać do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i przedłożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Do wniosku dołączamy szereg dokumentów pomocniczych. Niezbędne będą:

  • inwentaryzacja powykonawcza obiektu
  • ekspertyza techniczna potwierdzająca przydatność obiektu do użytkowania

Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie inspektor nadzoru budowlanego wyda nakaz kontroli obiektu. Kontrola jest darmowa i powinna być przeprowadzona do 21 dni od daty przedłożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Podczas kontroli musi być obecny właściciel budynku. Po jej przebiegu otrzyma protokół kontroli (który musi być przechowywany). Po pomyślnym przebiegu kontroli inspektor nadzoru budowlanego ma 60 dni na wydanie decyzji. W przypadku pomyślnej decyzji właściciel budynku musi zrezygnować z możliwości jej oprotestowania. Następnie może bezzwłocznie rozpocząć użytkowanie swojej nieruchomości. Warto pamiętać, że inwestor ma też prawo do odwołania się od niepomyślnej decyzji.

Legalizacja obiektu wybudowanego po 1995 roku

source: FLICKR.com by lotusutolUstawa z dnia 7 lipca 1994 r. budziła wiele kontrowersji i doprowadziła do licznych nakazów rozbiórki. W 2003 roku wprowadzono jej nowelizacje, która nieco złagodziła restrykcyjne zapisy. W przepisach nowelizacji wprowadzono zmiany umożliwiające zalegalizowanie obiektu budowlanego. Niestety wiąże się to z koniecznością uiszczenia opłat legalizacyjnych. Legalizacja obiektów wybudowanych po 1995 roku może być nieco mniej skomplikowana, jednak z pewnością będzie znacznie droższa. Podstawą legalizacji jest spełnienie dwóch najważniejszych warunków:

  • obiekt nie koliduje z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani z przepisami techniczno-budowlanymi
  • obiekt nadaje się do doprowadzenia do stanu zgodnego z aktualnymi przepisami prawa budowlanego.

Jeśli powyższe oba warunki zostaną spełnione, wówczas organy władzy państwowej nie mogą zastosować nakazu rozbiórki. Jedyną drogą jest legalizacja obiektu budowlanego. Podczas czynności legalizacyjnych obiekt nie może być w żaden sposób modernizowany ani wykańczany. Dotyczy to przede wszystkim budynków, które znajdują się jeszcze w trakcie budowy. Postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych jest wydawane przez inspektorat nadzoru budowlanego. W tym samym czasie powiatowy inspektor budowy wydaje dokument o obowiązku dostarczenia niezbędnej dokumentacji, która będzie podstawą do rozpoczęcia procedur legalizacyjnych. Niezbędnymi dokumentami są:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • zaświadczenie o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie został jeszcze opracowany wystarczy decyzja o warunkach zabudowy (dokument można też dostarczyć w trakcie trwania postępowania zmierzającego do legalizacji)
  • projekt budowlany wraz z niezbędnymi dokumentami i oświadczeniami (w czterech kopiach)

Dokumenty trzeba złożyć w określonym terminie. Będzie to podstawa do rozpoczęcia procedury legalizacyjnej. W toku tego postępowania należy także uiścić opłatę legalizacyjną. Po pozytywnej weryfikacji dokumentów oraz po zaksięgowaniu opłaty legalizacyjnej powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego wydaje decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Owe zatwierdzenie jest równoznaczne z legalizacją budowy w przypadku budynków gotowych. W przypadku obiektów, których budowa nie została jeszcze zakończona można wznowić wszystkie roboty budowlane. Ostateczne zalegalizowanie nastąpi dopiero po zakończeniu robót budowlanych oraz po wypełnieniu wszystkich niezbędnych procedur prawa budowlanego.

Wysokość opłaty legalizacyjnej

source: FreeDigitalPhotos.net By adamrOpłata legalizacyjna ma na celu zniechęcenie inwestorów do rozpoczynania budowy bez wypełnienia niezbędnych formalności. Wysokość opłat jest ściśle uzależniona od rodzaju obiektu i jego charakterystyki. W większości przypadków opłata legalizacyjna wynosi:

  • 50 tys. zł w przypadku domów jednorodzinnych;
  • 25 tys. zł w przypadku garaży, większych altan i domków letniskowych.

Co ciekawe, opłata legalizacyjna dotyczy także obiektów na których budowę wystarczy zgłoszenie. Wybudowanie obiektu bez zgłoszenia do właściwego organu władzy państwowej może skutkować koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości od 2,5 do 5 tys. zł.

Jak ustrzec się od samowoli budowlanej?

Legalizacja samowoli budowlanej jest skomplikowanym i często bardzo kosztownym procesem. Możemy się przed nią ustrzec poprzez skrupulatne wypełnianie wszystkich formalności. Najważniejszą z nich jest rozpoczynanie prac budowlanych dopiero po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na budowę. Pamiętajmy też o zgłaszaniu zamiaru budowy w przypadku altan oraz garaży o powierzchni poniżej 25m2. Brak konieczności uzyskiwania pozwolenia nie zwalnia nas z obowiązku zgłoszenia zamiaru budowy. Warto o tym pamiętać, bowiem opłata legalizacyjna jest dość wysoka.

Czasem zdarza się, że inwestor kupuje gotową nieruchomość, a dopiero po pewnym czasie dowiaduje się, iż obiekt jest samowolą budowlaną. W tej sytuacji to nowy właściciel jest odpowiedzialny za zalegalizowanie obiektu. Zatem przed dokonaniem zakupu nieruchomości warto dokładnie sprawdzić wszystkie informacje. Przejrzyjmy księgę wieczystą oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli inspektorat nadzoru budowlanego dopatrzy się samowoli budowlanej, jedynym ratunkiem będzie rozpoczęcie procesu legalizacyjnego bądź wykonanie rozbiórki. Niektórzy inwestorzy mogą zalegalizować samowole bez uiszczania wysokiej opłaty legalizacyjnej. Muszą jednak udowodnić, że ich nieruchomość była wybudowana przed rokiem 1995.

Szukasz sprawdzonej firmy budowlanej lub rozbiórkowej w Twojej okolicy? Skorzystaj z darmowej usługi Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych. Wypełniasz jeden formularz, potwierdzasz zapytanie i już otrzymujesz konkretne oferty od sprawdzonych firm.

, 2 września 2016
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij