Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a budowa domu

Czym właściwie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i co zawiera?

Plan miejscowy to akt prawny stworzony przez radę miasta bądź gminy. W planie znajdują się szczegółowe warunki zagospodarowania terenu i jego przeznaczenia użytkowego. Warto pamiętać, że dokument może zmieniać się co kilka lat (w zależności od potrzeb władz miasta czy gminy). Dla niektórych inwestorów może być to dość kłopotliwa sytuacja, która wstrzyma prace budowlane. Dlatego przed rozpoczęciem robót warto zapoznać się z warunkami planu miejscowego i dowiedzieć się, czy w najbliższym czasie nie będzie modyfikowany.

Pamiętajmy też, że dokument zawsze składa się z części opisowej oraz graficznej. Warto je dokładnie przeanalizować i zwrócić uwagę na takie informacje jak:

• Przeznaczenie terenu konkretnej działki.
• Przeznaczenie użytkowe okolicznych terenów.
• Minimalna wielkość działki, na której można posadowić dom jednorodzinny.
• Maksymalna wielkość domu, który możemy wybudować.
• Wymagana kubatura budynku, kształt dachu i rodzaj pokrycia dachowego.
• Usytuowanie budynku względem drogi.
• Możliwe sposoby przyłączenia ścieków i mediów.
• Planowane prace budowlane, które będą wykonywane w pobliżu działki.
• Planowana budowa dróg.
• Tereny przeznaczone do realizacji celów publicznych.
• Szczegółowe warunki zagospodarowania terenu, które wynikają z potrzeby ochrony środowiska naturalnego, a także prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody.

Plan zagospodarowania przestrzennego może być bardzo szczegółowy, lub wykonany w sposób ogólny. W drugim przypadku mamy większą dowolność i możliwość interpretacji jego zapisów. Jednak nowsze dokumenty zawierają zazwyczaj coraz więcej szczegółowych wytycznych. Dlatego warto je przeanalizować i ocenić, czy budowa na danej działce będzie dla nas opłacalna.

Jak uzyskać dostęp do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym. Możemy go obejrzeć w urzędzie miasta bądź gminy. Nie musimy być właścicielami terenu, ani mieć do niego żadnych praw. Dzięki temu będziemy w stanie ocenić przydatność działki przed jej zakupem. Obowiązkiem pracownika jest udostępnienie nam dokumentacji. Nie musimy podawać żadnych powodów ani przedstawiać dodatkowych dokumentów.

Co więcej, możemy też uzyskać wypis i wyrys planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak będziemy musieli uiścić stosowną opłatę. Wypis planu mieszczącego się na maksymalnie 5 stronach będzie kosztował 30 zł. Za bardziej obszerne dokumenty zapłacimy 50 zł. Z kolei koszt wyrysu stanowi wartość zmienną i jest uzależniony od ustaleń urzędu. Może kosztować maksymalnie 200 zł.

Do uzyskania wypisu i wyrysu planu potrzebny będzie jedynie numer ewidencyjny działki, jego obręb, a także arkusz mapy. Wszystkie niezbędne informacje powinniśmy uzyskać w urzędzie gminy. W niektórych przypadkach można też sprawdzić księgę wieczystą. Jednak większość nieużytkowanych działek jeszcze jej nie posiada.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jego wpływ na możliwość budowy domu

Plan miejscowy może narzucić na inwestora wiele wymogów dotyczących budowy. Ważna będzie zarówno kubatura budynku, geometria dachu jak i lokalizacja budynku na działce. W niektórych wypadkach spotkamy się także z warunkami dotyczącymi materiałów budowlanych. Dlatego warto przeanalizować dokumentację przed zakupem projektu budowlanego. Jeśli projekt naszego domu nie będzie zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, to budowa nie będzie możliwa. Zadaniem inwestora pozostanie przystosowanie projektu do aktualnych wymogów prawa. Nie powinno być to zbyt skomplikowane, jednak poprawki w gotowym projekcie budowlanym będą dodatkowym wydatkiem i opóźnią rozpoczęcie prac budowlanych.

Na szczęście większość planów miejscowych nie narzuca na inwestorów zbyt skomplikowanych wymogów. Budowa zgodna z zapisami prawa miejscowego nie powinna stanowić większego problemu. W najkorzystniejszej sytuacji znajdują się inwestorzy, którzy planują budowę na terenie objętym aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Znacznie gorzej, jeśli tego typu dokumentacja jest dopiero tworzona bądź modyfikowana. Artykuł 65 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że zmiany w miejscowym planie nie uchylają pozwolenia na budowę. Inwestor może kontynuować prace zgodnie z harmonogramem i wytycznymi zawartymi w warunkach zabudowy/wcześniejszym planie miejscowym.