Jesteś tu: Pomysły

Adaptacja pomieszczenia gospodarczego na mieszkanie lub dodatkowy pokój

Pomieszczenia i budynki gospodarcze w świetle prawa budowlanego nie nadają się do zamieszkiwania. Ich adaptacja na cele mieszkalne wymaga przebudowy oraz dopełnienia formalności. W poniższym materiale wskażemy, jak zaadaptować pomieszczenie gospodarcze na mieszkanie lub dodatkowy pokój. Opiszemy też wymagane formalności oraz podpowiemy, jakich kosztów należy się spodziewać.

Chcesz obliczyć, ile będzie Cię kosztowała taka adaptacja? Możesz to zrobić za darmo na Kalkulatorach Budowlanych. A wypełniając ten formularz znajdziesz firmy budowlane, które wykonają dla Ciebie wszystkie prace.

opublikowano: 20 grudnia 2015
Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Adaptacja pomieszczenia gospodarczego

Ocena opłacalności inwestycji

Ocena opłacalności to pierwsza rzecz, którą warto wziąć pod uwagę przed wykonaniem adaptacji pomieszczenia gospodarczego.  Z reguły adaptacja pomieszczenia przyległego do budynku mieszkalnego nie generuje zbyt dużych wydatków. Takie rozwiązanie powinno być znacznie bardziej ekonomiczne niż dobudowywanie nowych pomieszczeń od podstaw.

Wątpliwości budzi natomiast adaptacja wolnostojących budynków gospodarczych. Dużym wydatkiem może być podciągnięcie mediów oraz wykonanie kompletnej termoizolacji obiektu. W większości wolnostojących budynków gospodarczych nie ma potrzeby utrzymywania wysokiej temperatury. Dlatego ich adaptacja na cele mieszkalne wiąże się z konicznością wymiany okien, drzwi zewnętrznych oraz rozprowadzeniem nowej instalacji grzewczej.

Oceniając opłacalność adaptacji wolnostojących budynków gospodarczych należy wziąć też pod uwagę ich stan techniczny. Jest to kolejny istotny czynnik, który wpływa na ostateczną cenę całego przedsięwzięcia.

Wymogi formalne

Podstawą do wykonania adaptacji jest uzyskanie zgody na zmianę sposobu użytkowania pomieszczenia/budynku.  Odpowiedni wniosek należy złożyć do Starostwa Powiatowego. Do wniosku dołączamy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W większości przypadków konieczne będzie też pozwolenie na budowę.

Pamiętajmy, że nawet adaptacja niewielkich pomieszczeń gospodarczych, przylegających do budynku mieszkalnego w większości przypadków nie będzie traktowana jako zwykły remont. W świetle zapisów ustawy Prawo Budowlane, za remont uważa się

Wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszczalne jest stosowanie wyrobów budowlanych  innych, niż użyto w stanie pierwotnym.”

Jeśli zakres prac potrzebnych do adaptacji pomieszczenia mieściłby się w definicji remontu, wówczas wystarczyłoby jedynie zwykłe zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania budynku, bądź jego części. Do zgłoszenia trzeba dołączyć dokumentację ukazującą pierwotny wygląd budynku oraz zmiany adaptacyjne. Prace możemy wykonać po 30 dniach od daty złożenia dokumentów. Starosta wydaje tzw. milczącą zgodę na wykonanie adaptacji pomieszczenia lub budynku.

Niestety prace adaptacyjne w większości przypadków są traktowane jak przebudowa, czyli cytując prawo budowlane:

Wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu,  poza charakterystycznymi parametrami, takimi jak: powierzchnia zabudowy, kubatura, długość, szerokość, wysokość, liczba kondygnacji.”

Do wykonania przebudowy budynku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. To z kolei pociąga za sobą dodatkowe formalności, takie jak sporządzenie projektu budowlanego.

Podstawą jest tu uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nasza posesja nie jest objęta taką dokumentacją, wówczas wystarczy ustalenie warunków zabudowy. Owe dokumenty często narzucają na inwestorów różnorodne ograniczenia budowlane, dlatego warto je dokładnie przeanalizować przed sporządzeniem dokumentacji. Pamiętajmy też, że projekt musi być naniesiony na przygotowaną wcześniej inwentaryzację.

Jeśli adaptacja pomieszczenia lub budynku nie jest zbyt skomplikowana, możemy liczyć na ułatwienie prac. Starostwo powiatowe może zwolnić inwestora z obowiązku zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. To dość duże usprawnienie, które zmniejszy koszty całej inwestycji i pozwoli na oszczędność czasu. Pamiętajmy jednak, że przynajmniej na 7 dni przed rozpoczęciem prac musimy powiadomić Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

Ile może kosztować adaptacja pomieszczenia gospodarczego?

Koszty adaptacji pomieszczenia lub budynku gospodarczego możemy podzielić na trzy kategorie:

Opłaty formalne – czyli opłaty za projekt oraz zaświadczenia związane z przyłączem mediów. Trudno jednoznacznie określić skalę tych wydatków. Jednak najbardziej kosztownym będzie wykonanie samo wykonanie projektu. Ostateczna cena dokumentacji zależy od skali prac, kubatury budynku i wielkości adaptowanych pomieszczeń. Przyjmujemy, że kompletny projekt będzie wydatkiem rzędu 2 000 – 9 000 zł.

Opłaty związane z przyłączeniem mediów do wolnostojącego budynku gospodarczego – Jeśli budynek gospodarczy znajduje się w niewielkiej odległości od domu, to przyłączenie mediów będzie kosztowało ok.

  • Przyłącze wodno kanalizacyjne – 3 000 do 4 000 zł (wraz z odbiorem przyłącza, a także opłatami geodezyjnymi).
  • Przyłącze elektryczne – do 2 000 zł. (wraz z dodatkowymi opłatami)
  • Przyłącze gazowe – 1 500 – 2 500 zł (wraz z odbiorem, opłatami geodezyjnymi i montażem dodatkowej szafki gazowej).

Opłaty związane z pracami budowlanymi – trudno ocenić ich ostateczną skalę. Wszystko zależy od zakresu prac, które musimy wykonać podczas adaptacji pomieszczeń gospodarczych. Wiele zależy też od standardu wykończenia pomieszczenia, jego kubatury, preferencji inwestora oraz indywidualnych potrzeb użytkowych. Warto wykonać własny kosztorys inwestycyjny i ocenić rzeczywistą skalę wydatków.

Podczas adaptacji pomieszczeń gospodarczych najczęściej wykonujemy prace takie jak:

  • Wylewka posadzki – koszt wykonania wylewki samopoziomującej na powierzchni 1 m2 to wydatek rzędu 40 zł.
  • Posadzka na gruncie wraz z izolacją termiczną – 60 zł/m2.
  • Tynkowanie ścian – orientacyjny koszt tynkowania 1 m2 ścian to 55 zł. Koszt uwzględnia zakup materiałów, tynku gipsowego, gładzi oraz koszty robocizny.
  • Ścianki działowe z płyt kartonowo gipsowych – 50 zł/m2.
  • Malowanie ścian i sufitów – 12 zł/m2 (z robocizną).
  • Płytki podłogowe i ścienne – 100 zł/m2 (materiał i robocizna)
  • Panele podłogowe – 130 zł/m2(z montażem).
  • Drewniany parkiet – 440 zł/m2 (materiał i układanie)
  • Położenie instalacji elektrycznej wraz z materiałem – ok. 100 zł/punkt.
  • Położenie instalacji wodno kanalizacyjnej z materiałem – 400 zł/punkt
  • Ocieplenie elewacji styropianem (grubości 12 cm) – 120 zł/m2 (materiał, robocizna, tynk akrylowy)
  • Ocieplenie elewacji wełną mineralną (grubości 15 cm) – 145 zł/m2 (materiał, robocizna, tynk silikatowy).
  • Ocieplenie stropu lub poddasza użytkowego (wełna mineralna grubości 15 cm)– 90 zł.
  • Wstawienie nowych, pięciokomorowych okien z PCV – 400 zł/m2.
  • Wstawienie zewnętrznych drzwi stalowych – 2 300 zł.
  • Instalacja centralnego ogrzewania w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni grzewczej – 90 zł/m2.
  • Ogrzewanie podłogowe – 100 zł/m2.

Powyższe ceny są uśrednieniem stawek ogólnopolskich. Koszty poszczególnych prac w różnych regionach naszego kraju mogą się nieznacznie różnić. Warto więc sprawdzić ceny lokalne rozpoczynając kalkulację na Kalkulatorach Budowlanych.

Czy warto adaptować pomieszczenia gospodarcze?

Jak widać, adaptacja pomieszczeń i budynków gospodarczych to dość wieloetapowe i skomplikowane przedsięwzięcie. Jego koszt może być wysoki, jednak dzięki adaptacji zwiększamy powierzchnię mieszkalną. W niektórych wypadkach jesteśmy w stanie zyskać dużo przestrzeni mieszkalnej za stosunkowo niewielkie pieniądze. Nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie, czy adaptacja pomieszczeń gospodarczych jest opłacalna. Dlatego warto wykonać własny kosztorys inwestorski (możemy użyć darmowych kalkulatorów dostępnych na stronie kb.pl).

Pamiętajmy jedynie, że podczas adaptacji zwiększamy powierzchnię użytkową lokalu. Po zakończeniu prac musimy to zgłosić do właściwego urzędu. Zwiększenie powierzchni mieszkalnej wpłynie na podwyższenie podatku od nieruchomości.

, 18 kwietnia 2016
Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.
Następny Artykuł

Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij