Miejsce postojowe w garażu podziemnym - na co zwrócić uwagę przy wyborze?

Rozmiary miejsca postojowego w garażu podziemnym

Własne stanowisko w garażu podziemnym to duży komfort w codziennym życiu. Mieszkaniec nie musi szukać wolnej przestrzeni parkingowej, ani przejeżdżać przez większość swojego osiedla. Co więcej, miejsce postojowe jest zabezpieczone przed niekorzystnymi warunkami pogodowymi. Do mieszkania możemy dotrzeć suchą stopą, bez względu na to, że za oknem właśnie pojawiła się porywista burza. Dlatego przed zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego warto przekonać się, jaki sposób garażowania samochodów przewiduje deweloper. Jeśli w budynku ma powstać garaż podziemny upewnijmy się o rozmiarach stanowisk postojowych. Warto zaznaczyć, że minimalne rozmiary owych stanowisk jasno określają przepisy budowlane. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, traktuje, że:

„Stanowiska postojowe w garażu powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5,0 m, z zachowaniem odległości między bokiem samochodu a ścianą lub słupem — co najmniej 0,5 m.” Rozdział 10 § 104.

Deweloper powinien także uwzględnić przestrzeń przeznaczoną do poruszania się pieszych i pojazdów.  Jednak większe miejsce postojowe to także wyższe koszty. Dlatego zapisy rozporządzenia nie zawsze są uwzględniane w projektach budowlanych. Deweloper chce stworzyć jak najwięcej miejsc parkingowych, architekt chce zadowolić swojego zleceniodawcę, a urzędnicy nie analizują dokładnie wszystkich dokumentów projektowych. Dlatego czasem dochodzi do sytuacji, że miejsce parkingowe w garażu podziemnym jest zbyt małe, a jego użytkowanie (szczególnie jeśli posiadamy szeroki samochód) okazuje się dość kłopotliwe.

Dlatego przed zakupem upewnijmy się, jakie rozmiary będzie posiadało miejsce postojowe, czy w projekcie zachowano wymagane odstępy i czy użytkowanie garażu będzie dla nas wygodne.

Przed zakupem zwróć uwagę na wilgoć

Największą zmorą garaży podziemnych jest źle wykonana izolacja przeciwwodna, a co za tym idzie, podwyższona wilgotność we wnętrzu. Inwestorzy, którzy wykupują miejsce parkingowe przed wybudowaniem całego budynku nie są w stanie wykryć ewentualnych niedoróbek. Jednak jeśli wykupujemy miejsce postojowe w istniejącej już nieruchomości, zwróćmy baczną uwagę na kilka kwestii.

Po pierwsze obejrzyjmy ściany garażu podziemnego. Widoczne zacieki powinny być dla nas pierwszym sygnałem ostrzegawczym. Jednak równie ważna będzie ocena wjazdu do garażu. Zwróćmy tu uwagę na całe otoczenie, sposób przechyłu kostki i specyfikę odprowadzenia wód opadowych. Bezpośrednio przy zjeździe powinny znajdować się zabezpieczenia, które uniemożliwią spływanie wody deszczowej. We wnętrzu dobrze wykonanego garażu podziemnego buduje się też odwodnienie liniowe, wraz z instalacjami wyposażonymi w separator związków ropopochodnych.

Jak zapewnić sobie miejsce postojowe?

Miejsce w garażu podziemnym to zwykła przestrzeń, oddzielona białymi pasami granicznymi. Owa przestrzeń nie jest ani lokalem, ani nie stanowi części odrębnej nieruchomości. Zatem teoretycznie należy do przestrzeni wspólnej użytkowników danego budynku. Aby zapewnić sobie własne miejsce parkingowe, musimy wyodrębnić spośród garażu podziemnego samodzielny lokal niemieszkalny (którym jest garaż). Jest to najczęściej wykorzystywany i najprostszy sposób przypisania konkretnego miejsca do właściciela. Deweloper sprzedaje wyodrębniony lokal niemieszkalny osobom zainteresowanym (najczęściej na zasadach współwłasności). Wykup miejsca postojowego jest zatem rodzajem zakupu udziału w lokalu nieużytkowym. Inwestor ma wtedy prawo do korzystania z wyodrębnionego miejsca postojowego. Taka forma sfinalizowania umowy o zakup miejsca postojowego w garażu podziemnym powinna być odnotowana w księdze wieczystej mieszkania (dokładniej w dziale trzecim).

Innym, nieco rzadziej stosowanym sposobem jest ustanowienie służebności parkowania pojazdu. W tej sytuacji garaż podziemny nadal będzie stanowił własność wspólną. Jednak konkretne miejsce parkingowe będzie przynależało do konkretnego mieszkania (strony władnącej). Właściciel owego mieszkania jako jedyny będzie miał prawo do pozostawiania samochodu w danym miejscu. Ustanowienie służebności ma charakter odpłatny. Deweloper może zażądać jednokrotnej kwoty za ustanowienie służebności, lub wyliczyć kilka transz. Ustanowienie służebności nie ma tu charakteru osobistego, lecz gruntowy. Sama służebność parkowania pojazdu pozostaje przypisana do konkretnej nieruchomości (a nie do jej właściciela). Z chwilą sprzedania mieszkania prawa do parkowania pojazdu w danym miejscu automatycznie przechodzą na nowego właściciela. Właściciel nieruchomości nie ma jednak prawa do odsprzedania miejsca postojowego. Jest ono ściśle przypisane do konkretnej nieruchomości i nie można się go wyzbyć na rzecz innej osoby. Dla niektórych może to być dość duży problem. Jednak pocieszający jest fakt, że deweloper także nie ma możliwości zniesienia ani przeniesienia służebności. Zatem interesy strony władnącej (korzystającej z miejsca postojowego) są pod tym względem dobrze zabezpieczone.

Warto jednak wiedzieć, że w postanowieniu z dnia  19.05.2004 roku sygn. akt I CK 696/03 Sąd Najwyższy orzekł, iż najwłaściwszą formą pozyskania garażu podziemnego jest potraktowanie go jako osobnego lokalu niemieszkalnego. Z tego względu większość deweloperów preferuje właśnie to rozwiązanie. Jednak ostateczna decyzja o formie sprzedaży miejsc postojowych zawsze należy do strony sprzedającej (dewelopera). To ona ustala ceny, zasady i formy sprzedaży. Inwestor (strona kupująca) nie ma żadnego wpływu na wybór formy sprzedaży.

Upewnij się, że miejsce w garażu podziemnym jest dobrze zabezpieczone

Teoretycznie miejsce postojowe w garażu podziemnym należy do najbezpieczniejszych rozwiązań. Często nie wyobrażamy sobie nawet sytuacji, w której ktoś mógłby ukraść nasz pojazd z zamkniętego, wydzielonego dla mieszkańców parkingu podziemnego. Jednak przypadki kradzieży i włamań do stanowisk podziemnych czasem się zdarzają. Najczęściej ma to miejsce w przypadku źle zabezpieczonych i niekontrolowanych bram. Każdy właściciel miejsca parkingowego powinien posiadać własny pilot do bramy. Co więcej, sytuacja zgubienia pilota powinna być zgłoszona do konserwatora budynku. Ten z kolei powinien wykasować sygnał zagubionego pilota. Takie praktyki, choć nie wszędzie stosowane, znacznie podnoszą bezpieczeństwo w parkingów podziemnym.

Masz samochód z LPG? Upewnij się, że będziesz mógł korzystać z garażu podziemnego

Polskie przepisy nie zakazują wjazdu do garaży podziemnych samochodom posiadającym instalację gazową. Jednak stosowny zakaz może wydać sam deweloper bądź wspólnota mieszkaniowa. Co prawda jest to rzadko spotykana sytuacja. Obecnie zakaz wprowadza się jedynie w garażach podziemnych, wyposażonych w mało wydajną wentylację (bądź brak wentylacji mechanicznej). Zbyt szczelne pomieszczenia ulokowane pod poziomem gruntu mogą być potencjalnie narażone na pożar powstały w wyniku rozszczelnienia instalacji LPG. Dlatego niektóre wspólnoty (a czasem i sam deweloper) decydują się na wprowadzenie stosownego zakazu.

Polskie przepisy przeciwpożarowe nie regulują kwestii wjazdu do garaży podziemnych samochodów z LPG. Nie ma też podstaw prawnych do represjonowania kierowców takich aut. Mimo wszystko często jest to kwestia sporna, na którą warto zwrócić uwagę przed wykupieniem miejsca postojowego.