Jesteś tu: Finansowanie budowy

Odwrócona hipoteka - dodatek do emerytury w zamian za mieszkanie

Wysokość polskich emerytur nie jest zadowalająca, a prognozy na przyszłość nie są zbyt optymistyczne. Dlatego wielu seniorów poszukuje dodatkowych rozwiązań, które pomogą uratować domowy budżet. Jednym ze sposobów na pozyskanie dodatkowych środków pieniężnych jest odwrócona hipoteka. Przez lata narosło wiele mitów na temat tego rozwiązania, dlatego postaramy się rozwiać wszelkie wątpliwości i przybliżyć założenia regulującej go ustawy.

Szukasz sprawdzonych fachowców do remontu mieszkania? Znajdź ich z usługą Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych.

opublikowano: 8 sierpnia 2016
Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Mężczyzna w wieku ok 50 lat

Czym właściwie jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka to forma dożywotniej pożyczki pod zastaw nieruchomości - oznacza sytuację, w której przekazujemy nieruchomość na rzecz banku. W zamian za przekazanie własności bank wypłaci właścicielowi określoną kwotę pieniężną (w ratach bądź jednorazowo).

Proces przyznania odwróconej hipoteki jest teoretycznie dość prosty. Bank określa wartość nieruchomości i uzgadnia warunki świadczeń z potencjalnym klientem. Po podpisaniu umowy bank staje się wierzycielem hipoteki ustanowionej w księdze wieczystej. Świadczeniobiorca nadal pozostaje właścicielem swojej nieruchomości i jest nim aż do chwili śmierci. Jego niezbywalnym przywilejem jest też prawo do dożywotniego użytkowania lokalu. Świadczeniobiorca z góry wie, jaka kwota zostanie przekazana z banku. Środki finansowe mogą spływać comiesięcznie, lub zostać wypłacone w jednej części.

Co ważne, po śmierci świadczeniobiorcy jego spadkobiercy mają prawo do spłaty hipoteki i przejęcia prawa własności. Jeśli spadkobierca nie będzie zainteresowany spłaceniem hipoteki, wówczas bank musi mu wypłacić pozostałą kwotę środków, które pozostały do wypłacenia zmarłemu świadczeniobiorcy. Jest to więc alternatywa dla umowy kredytu hipotecznego (kredytu zabezpieczonego nieruchomością). Spadkobierca może go spłacić, albo zgodzić się na przekazanie bankowi mieszkania w zamian za pozostałą część świadczenia (kredytu).

Możemy więc przyjąć, że odwrócona hipoteka to dość bezpieczny kredyt, który pozwala na podniesienie warunków życia seniora. Niestety wszystkie założenia projektu ustawy pozostają jedynie teorią. Wprawdzie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie już w grudniu 2014 roku. Jednak przez wiele kolejnych miesięcy pozostała jedynie na papierze. Powodem był brak projektu formularza informacyjnego, który czekał na akceptację Ministra Finansów. Formularz informacyjny został ogłoszony dopiero 21 lipca 2015 roku (Dz.U 2015 poz. 1010). Ostatecznie wszedł w życie 5 sierpnia bieżącego roku. Od tego czasu nic nie stoi na przeszkodzie, by banki mogły udzielać odwróconego kredytu hipotecznego. Jednak zainteresowanie instytucji bankowych nadal jest znikome i do listopada nie doczekaliśmy się jeszcze żadnej oferty bankowej.

Odwrócona hipoteka to nie dożywotnie świadczenie pieniężne

Pojęcie odwróconej hipoteki i dożywotnych świadczeń pieniężnych w zamian za przekazanie nieruchomości są czasem stosowane zamiennie. Jednak w rzeczywistości chodzi o dwie zupełnie inne rzeczy i warto o tym pamiętać.

Dożywotnich świadczeń pieniężnych może udzielać podmiot prowadzący działalność gospodarczą (najczęściej jest fundusz hipoteczny). Zabezpieczenie interesów świadczeniobiorcy ma jedynie wymiar cywilnoprawny. Fundusz hipoteczny może zaprzestać wypłacania świadczenia (podstawą będzie np. postępowanie upadłościowe). Co więcej, fundusze hipoteczne nie podlegają tak restrykcyjnym regulacjom prawnym, które stanowią gwarancję ich wypłacalności (jak ma to miejsce w przypadku banków).

Największą różnicą pozostaje natomiast samo sformułowanie zapisów umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne. Fundusz zobowiązuje się do dożywotniego wypłacania świadczenia finansowego. Świadczeniobiorca przenosi prawo własnościowe do nieruchomości, a z chwilą podpisania umowy traci do niej wszelkie prawa. Pozostaje mu jedynie możliwość dożywotniego użytkowania lokalu (który na mocy prawa stał się już własnością świadczeniodawcy). Potencjalni spadkobiercy nie mogą wykupić hipoteki, ani posiadać żadnych dodatkowych roszczeń do nieruchomości.

Warto też zaznaczyć, że fundusz hipoteczny nie podlega publicznym gwarancjom wypłat świadczeń finansowych. Dla potencjalnego świadczeniobiorcy jest to sytuacja niekorzystna, która w istotny sposób zmniejsza bezpieczeństwo jego interesów.

Możemy zatem przyjąć, że dożywotnie świadczenia pieniężne są znacznie bardziej ryzykowne niż odwrócona hipoteka. Co więcej, ich opłacalność pozostaje w wielu przypadkach wątpliwa.

Fundusz hipoteczny ocenia wartość nieruchomości i określa wysokość świadczenia w sposób indywidualny. Ważnym parametrem jest tu wiek świadczeniobiorcy oraz stan jego zdrowia. Wypłata świadczeń jest dożywotnia. Oznacza to, że z chwilą śmierci świadczeniobiorcy ustają wszelkie wypłaty i prawa do danego lokalu. Analogiczna sytuacja w przypadku odwróconej hipoteki wyglądałaby nieco inaczej. W tym przypadku bank określa całkowitą wartość świadczenia, które przekazuje na rzecz świadczeniobiorcy. Śmierć świadczeniobiorcy nie rozwiązuje umowy. Pozostałe środki pieniężne będą wypłacone na rzecz spadkobiercy (o ile ten nie zdecyduje się na wykupienie i wykreślenie hipoteki).

Widzimy zatem, że dożywotnie świadczenie pieniężne oferowane w zamian za nieruchomość wcale nie musi być opłacalne. Prawdopodobnie dlatego oferta funduszy hipotecznych nie spotyka się ze zbytnim zainteresowaniem. Szacuje się, że w roku 2014 z oferty funduszy hipotecznych skorzystało zaledwie kilkuset polaków.

Zasady udzielania odwróconych kredytów hipotecznych

Najważniejsze zasady udzielania odwróconych kredytów hipotecznych znajdują się w zapisach ustawowych.

Z takiej pożyczki pod zastaw nieruchomości będzie mogła skorzystać każda osoba fizyczna, bez względu na wiek. Warunkiem jest posiadanie majątku w postaci nieruchomości. Świadczeniobiorca musi być właścicielem bądź współwłaścicielem lokalu. Co ważne, świadczeniobiorca nie będzie weryfikowany w BIK co może mieć znaczenie dla wielu osób.

Odwrócony kredyt hipoteczny może być udzielony przez bank, oddział banku zagranicznego, a także instytucje kredytowe, które podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Wybór instytucji udzielającej odwróconej hipoteki będzie należał jedynie do świadczeniobiorcy.

Przed podpisaniem umowy o odwróconej hipotece, bank musi udzielić świadczeniobiorcy wszystkich niezbędnych informacji (w formie pisemnej). Najważniejszymi z nich jest wysokość udzielonego świadczenia, a także czas ich wypłaty. Bank może przelewać wypłaty comiesięczne, lub przekazać całość środków jednokrotnie.

Ile pieniędzy możemy otrzymać za odwróconą hipotekę?

Na chwilę obecną trudno odpowiedzieć na to pytanie. Banki niechętnie podchodzą do pomysłu odwróconej hipoteki i na razie nie znajdziemy żadnej oferty. Jednak wszystko wskazuje na to, że odwrócona hipotekanie będzie zbyt dużym wsparciem dla domowego budżetu. W krajach europy zachodniej funkcjonują już odwrócone kredyty hipoteczne. Wartość środków wypłaconych przez bank wynosi najczęściej ok. 50 % wartości nieruchomości. Oznacza to, że 60 letni Polak posiadający mieszkanie o wartości 300 tysięcy, może liczyć na ok. 500 – 600 zł miesięcznie. Odwrócona hipoteka dla kobiet będzie jeszcze mniejsza, ze względu na to, że statystyczna kobieta żyje dłużej. 60 latka posiadająca mieszkanie o wartości 300 tysięcy złotych będzie mogła liczyć na maksymalnie 500 zł miesięcznie.

Pamiętajmy też, że umowy zawierane z bankiem będą czasowe. Jeśli świadczeniobiorca będzie żył po upływie daty zawartej w umowie, nie otrzyma żadnych dodatkowych pieniędzy z banku.

Ile pieniędzy możemy otrzymać w ramach renty dożywotniej?

Obliczenie wysokości dożywotniej renty nie jest takie proste. Fundusz bierze pod uwagę nasz wiek, płeć, stan zdrowia oraz wartość nieruchomości. Co więcej, oferty poszczególnych funduszy mogą się od siebie różnić. Jako przykład weźmiemy pod uwagę wyliczenia z kalkulatora funduszu Familia, Z danych zaprezentowanych na stronie wynika, że 65 letni mężczyzna posiadający nieruchomość o wartości 300 tysięcy złotych może otrzymać  600 zł dożywotniej renty. Jego rówieśniczka może liczyć na 450 złotych miesięcznie.

Czy odwrócona hipoteka i dożywotnie świadczenia pieniężne są opłacalne?

Odwrócona hipoteka i dożywotnia renta są sposobem na upłynnienie aktywów gospodarstwa domowego. Z tego typu rozwiązań korzystają przeważnie osoby bezdzietne, których priorytetem jest zwiększenie wpływów do domowego budżetu.

Jeśli spojrzymy na świadczenia z tej perspektywy, to zarówno odwrócona hipoteka jak i dożywotnia renta stają się dość opłacalne. Dla niektórych świadczeniobiorców może to być prosty, a jednocześnie odczuwalny sposób poprawy swojego statusu materialnego bez pobierania standardowego kredytu.

Oba rozwiązania budzą wiele kontrowersji. Jednak w krajach zachodnich odwrócony kredyt hipoteczny posiada coraz większe grono zwolenników. Sceptycy podkreślają jednak, że korzystanie z odwróconej hipoteki nigdy nie jest nieopłacalne. Z kolei dożywotnia renta opłacałaby się dopiero wtedy, gdyby przeciętny 65 latek dożył ponad 106 lat. W praktyce korzystniejszym rozwiązaniem pozostaje sprzedaż nieruchomości, zamienienie jej na mniejsze lokum, a nawet sprzedaż i dożywotni wynajem innego mieszkania.

Prawdopodobnie odwrócona hipoteka niedługo zagości w ofertach polskich banków. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto rozważyć wszystkie za i przeciw. Dobrym pomysłem będzie też wykonanie indywidualnej analizy zysków i potencjalnych strat.

Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.

Tematy związane z tym artykułem:

Znajdź firmę budowlaną

Artykuły łazienkowe

Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij