Jesteś tu: Porady prawne

Jak przebiega egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości to procedura która jest uruchamiana w razie niemożności spłaty przez dłużnika rat kredytu hipotecznego oraz innych długów za które odpowiada się całym majątkiem. Egzekucja z nieruchomości jest czasochłonnym sposobem na dochodzenie roszczeń, lecz często stanowi jedyną możliwość odzyskania należności, w szczególności jeśli długi są znacznej wysokości. Natomiast dla dłużnika, egzekucja z nieruchomości stanowi dużą niedogodność, z którą w wielu wypadkach musi się pogodzić.

Szukasz sprawdzonych firm budowlanych? Skorzystaj z usługi Szukaj Wykonawcy i otrzymaj atrakcyjne oferty od firm.

opublikowano: 21 sierpnia 2016
Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Egzekucja z nieruchomości

Prawne aspekty egzekucji z nieruchomości

Egzekucję z nieruchomości na gruncie prawa polskiego regulują w szczególności dwie ustawy. Są to Kodeks postępowania cywilnego oraz Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

W zależności od rodzaju długów zastosowanie będą miały odrębne przepisy. Upraszczając można stwierdzić, że egzekucja sądowa - komornicza będzie miała miejsce w przypadku ściągania długów prywatnych. Z egzekucją administracyjną z nieruchomości spotkamy się natomiast w przypadku długów wobec państwa - na przykład zaległości podatkowych, grzywien lub innych nieopłaconych zobowiązań.

Co do zasady w trybie Kodeksu postępowania cywilnego egzekucja odbywa się przez postępowanie komornicze, czyli komornika przy właściwym miejscowo sądzie. Jeśli zastosowanie mają postanowienia Ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, wtedy sprawa jest wszczynana przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. W takim przypadku Naczelnik Urzędu Skarbowego jest uprawnionym organem egzekucyjnym. W praktyce czynności wykonuje komornik skarbowy.

Komornicza egzekucja z nieruchomości

Na wstępie należy zaznaczyć że poprzez nieruchomość rozumie się nie tylko prawo do domu jednorodzinnego, ale również spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Jest to również prawo do mieszkania w budowanym przez spółdzielnie domu w celu przeniesienia na członka spółdzielni własności.

Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się od wniosku wierzyciela. Wierzyciel uzyskuje tytuł wykonawczy, w którym zawarte są informacje o istnieniu długu i roszczeń wierzyciela. W praktyce najczęściej wierzycielem w tego typu sprawach będzie bank, a długiem niespłaconym przez dłużnika kredyt.

Postępowanie egzekucyjne składa się z kilku etapów, następujących po sobie. Bank jako wierzyciel wystawia tytuł egzekucyjny i zwraca się do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności. Właściwym miejscowo sądem w tego typu sprawach, będzie sąd w którego jurysdykcji leży przedmiotowa nieruchomość. Po nadaniu przez właściwy miejscowo sąd klauzuli wykonalności, wniosek wierzyciela o wszczęcie egzekucji wędruje do komornika sądowego. Rozpoczyna się kilkustopniowy etap egzekucji z nieruchomości.

Komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie 14 dni. Po upływie terminu przystępuje do oszacowania wartości nieruchomości i jej szczegółowego opisu. Równocześnie w księdze  wieczystej dokonuje się wpisu o wszczęciu egzekucji. Później następuje zajęcie nieruchomości wraz ze wszystkimi przynależnościami, prawami i pożytkami. Zajęcie nieruchomości wywołuje skutek w postaci braku możliwości działań na niej przez dłużnika. Dłużnik nie ma odtąd prawa rozporządzać nieruchomością, czyli podejmować jakichkolwiek czynności prawnych.

Po dokonaniu szczegółowego opisu oraz oszacowania wartości nieruchomości oraz po ich uprawomocnieniu wyznacza się termin licytacji. Ogłasza się je na dwa tygodnie przed planowanym terminem. Licytacja jest publiczna.

Istnieje narzucona cena wywoławcza, a po osiągnięciu najwyższej ceny komornik ogłasza który licytant wygrał przetarg. Kiedy licytant uiści stosowaną kwotę nabywa prawo do przysądzenia mu nieruchomości. Może się również zdarzyć, że jeśli nie było chętnych do przetargu, może dojść do sytuacji, że wykupi je bank który udzielił kredytu i równocześnie jest wierzycielem. Cena wynosi wtedy 3/4 sumy oszacowania.

Podsumowując, przebieg egzekucji z nieruchomości polega na zajęciu, opisie i oszacowaniu nieruchomości, obwieszczeniu o licytacji oraz licytacji i przybiciu. Jeśli pierwsza licytacja nie doszła do skutku, przeprowadza się kolejną.

Egzekucja administracyjna z nieruchomości

Jak już było wspomniane wcześniej egzekucja  administracyjna z nieruchomości jest uregulowana innymi przepisami i przebiega w odmienny sposób. Inny jest również rodzaj długów jaki będzie w ten sposób egzekwowany. Jednak tutaj również celem jest przymusowe zaspokojenie roszczenia, które nie jest zależne od woli dłużnika.

Egzekucja administracyjna z nieruchomości ma rację bytu w przypadku długów wobec państwa. Istnieje cały katalog długów które są brane pod uwagę przy postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Oczywiście nie wszystkie będą skutkować zajęciem nieruchomości, lecz tylko takie których nie da się zaspokoić w inny sposób.

Do katalogu długów które mogą zostać ściągnięte w ten sposób zalicza się głównie podatki, w tym  podatek od towarów i usług, podatek akcyzowy, podatek od majątku lub od dochodu. Egzekucji administracyjnej podlegają również kary administracyjne oraz inne kary wymierzane przez organy administracji publicznej, jak również odsetki. Można również wymienić między innymi należności przywozowe, wywozowe a także wiele innych.

Szczegółowy spis obowiązków podlegających egzekucji administracyjnej z nieruchomości został wyszczególniony w Art. 2. § 1 Ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Warto nadmienić, że egzekucję administracyjną stosuje się ponadto do należności pieniężnych z tytułów wykonawczych wystawionych przez ministra do spraw finansów publicznych.

Środki egzekucyjne są podobne jak w przypadku zwykłej egzekucji komorniczej. Tak więc możemy mieć do czynienia z egzekucją z pieniędzy, wynagrodzenia, rachunków bankowych poprzez zajęcie, papierów wartościowych, z różnego typu praw majątkowych oraz naturalnie z egzekucją z nieruchomości.

Wszczęcie egzekucji administracyjnej z nieruchomości rozpoczyna się w momencie doręczenia dłużnikowi tytułu wykonawczego. Organ egzekucyjny zgodnie z literą prawa może dokonać zabezpieczenia. Może się to odbyć przykładowo poprzez  zakazanie dłużnikowi zbywania i obciążania nieruchomości (jeśli nie ma księgi wieczystej, lub została utracona) albo poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową.

Oprócz organu administracyjnego, komornika sądowego i stron w postępowaniu egzekucyjnym mogą uczestniczyć inne podmioty. W przypadku zajmowania nieruchomości będzie to rzeczoznawca majątkowy który zajmuje się oszacowaniem wartości zajętej nieruchomości.

Czasem może się zdarzyć że nastąpi zbieg egzekucji administracyjnej i sądowej dotyczącej tej samej nieruchomości. Zasadniczo w takim przypadku na wniosek dłużnika, wierzyciela lub z urzędu akta egzekucji są przekazywane sądowi rejonowemu. Dalsze czynności są prowadzone w zgodzie z Kodeksem postępowania cywilnego. W pewnych przypadkach możliwe jest również prowadzenie egzekucji łącznie.

Procedura egzekucji administracyjnej nie różni się zbytnio od od tej prowadzonej w trybie Kodeksu postępowania cywilnego. Również tutaj wzywa się dłużnika do zapłaty w terminie 14 dni. Zajęcie podobnie jak podczas zwykłego trybu, obejmuje nieruchomość wraz z pożytkami. Także w tym przypadku, dłużnik nie może rozporządzać nieruchomością, wszystkie czynności podejmowane przez zobowiązanego na nieruchomości nie mają mocy prawnej. Zajętą nieruchomość, organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji.

Egzekucja z nieruchomości wspólnej

Niejednokrotnie zdarza się, że nieruchomość która ma zostać zajęta, wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, a  komornik ma tytuł wykonawczy przeciwko jednemu z małżonków. W takiej sytuacji komornik mimo wszystko może zająć nieruchomość i jest to egzekucja z nieruchomości wspólnej.

Jednak wierzyciel musi w takim przypadku uzyskać klauzulę wykonalności również przeciwko drugiemu małżonkowi.  Dopóki jej nie uzyska, komornik nie ma prawa do egzekucji z nieruchomości wspólnej czyli nie może dokonać opisu oszacowania ani licytacji.

Po zajęciu nieruchomości małżonek który nie jest dłużnikiem, może złożyć sprzeciw do komornika. Sprzeciw dotyczy zwolnienia zajęcia nieruchomości. Komornik wzywa wtedy wierzyciela, aby ten złożył wniosek o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko drugiemu małżonkowi. Wierzyciel ma na to 7 dni, jeśli uchybi terminowi komornik jest zobowiązany umorzyć egzekucję z nieruchomości wspólnej.

Kwestii nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, został poświęcony art.923 Kodeksu postępowania cywilnego. Warto zaznaczyć, że istnieją jednak sposoby aby bronić się przed egzekucja nieruchomości wspólnej. Polecamy wnikliwą analizę artykułów Kodeksu Postępowania Cywilnego (art. od 787 do 789). Przepisy te mówią między innymi o ograniczeniu odpowiedzialności małżonka dłużnika do przedsiębiorstwa będącego częścią majątku wspólnego.

Istnieje również możliwość egzekucji części nieruchomości zgodnie z kpc. Może być ona przeprowadzona tylko wtedy gdy współwłasność jest w częściach ułamkowych. Tego typu egzekucji nie można prowadzić jeśli występuje małżeńska wspólność majątkowa, ponieważ jest to własność łączna.

Niestety bardzo ciężko jest uniknąć egzekucji komorniczej, kiedy wpadnie się w jej tryby. Można oczywiście dążyć do tego aby sprawę przewlekać, korzystać z wszelkich możliwych skarg, sprzeciwów i odwołań, jednak na dłuższą metę trzeba pogodzić się z nieuniknionym lub postarać się spłacić wierzyciela w inny sposób.

Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.

Tematy związane z tym artykułem:

Znajdź firmę budowlaną
Zobacz tu!
Domy szkieletowe!


Artykuły łazienkowe

Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij