Jesteś tu: Co to jest?

Stan deweloperski mieszkania - definicja i przyjęte standardy

Stan deweloperski mieszkania czy stan pod klucz to w ostatnim czasie bardzo popularne terminy. Niejednokrotnie okazuje się jednak, że nie dla wszystkich są one jasne, oraz że bywają mylnie interpretowane. Standard wykończenia domu czy mieszkania podlega pewnym wahaniom, w głównej mierze spowodowanym nieznajomościom definicji i przyjętych norm. Co mieści się w standardzie deweloperskim, a co oznacza termin stan pod klucz? Na co możemy liczyć kupując nowe mieszkanie, a czego się spodziewać? Rozwiejemy wszelkie wątpliwości i przybliżymy standardy z obrębu branży deweloperskiej.

Koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim obliczysz na naszym kalkulatorze remontowym. Sprawdzonych wykonawców tych prac znajdziesz najłatwiej wypełniając ten formularz.

opublikowano: 20 grudnia 2016
Ocena: 5,0/5 (głosów 1)

Co to jest stan deweloperski? Dowiedz się tu

Stan deweloperski - definicja

Stan deweloperski mieszkania czy domu nie posiada ostrej definicji. Jeśli zapytamy co ogólnie oznacza stan deweloperski, nie znajdziemy oficjalnej, powszechnie obowiązującej definicji. Jej ramy rozpływają się ze względu na dużą dowolność i odmienny standard wykończenia przyjmowany przez różnych deweloperów.

Stan deweloperski to wybudowane mieszkania czy lokale użytkowe które są oddawane nabywcy do wykończenia. Jak dalece mieszkanie zostanie przygotowane do zamieszkania zależy od postanowień umownych. Jako stan deweloperski definicja podaje najczęściej standard wykończenia polegający na otynkowaniu i założonej instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.

Zdarza się jednak i nie należy to do wyjątków, że osoba nabywająca mieszkanie musi we własnym zakresie pociągnąć rury, gdyż gotowe są tylko wyprowadzenia. Montaż gniazdek również może leżeć w gestii nabywającego.

Istnieją naturalnie przykłady pozytywnie przeciwne. Niektórzy deweloperzy jako stan deweloperski oferują bardzo wysoki standard wykończenia. Stan deweloperski w najbardziej sprzyjającej wersji może obejmować zastosowanie drzwi wewnętrznych, zewnętrznych antywłamaniowych, jednokrotne malowanie ścian i sufitów oraz wszelkie instalacje gotowe do użytku. Można spotkać również zabudowę pod parapetem i same parapety. 

Taki standard wykończenia deweloperskiego jest jednak chlubnym wyjątkiem, potwierdzającym fakt, że należy dogłębnie zapoznać się z umową deweloperską przed jej zaakceptowaniem i podpisaniem. Umowa powinna zawierać szczegółowe informacje na temat standardów wykończenia. Najczęściej te informacje zawarte są w załączniku. 

Jako stan deweloperski definicja często podaje również dom czy mieszkanie z mediami ale bez wykończenia, czyli bez pomalowanych ścian, grzejników czy gniazdek. Określając stan deweloperski definicja ta jest chyba najbliższa prawdzie. Mieszkanie w standardzie deweloperskim należy wykończyć na własną rękę. Tylko stan pod klucz zapewni nam szybką przeprowadzkę do nowego lokalu. Koszty wykończenia można sprawdzić pozyskując oferty od firm zainteresowanych tego typu pracami wypełniając ten formularz.

Zabudowa pod parapetem, meble kuchenne czy ogrzewanie podłogowe pozostanie w sferze marzeń, chyba że zdecydujemy się na dużo droższy stan pod klucz. Zdarza się jednak że stan deweloperski to także szafy wnękowe czy ogrzewanie podłogowe, jednak to również należy do rzadkości. W standardzie deweloperskim musimy liczyć na absolutne minimum, tym większe, im niższa jest cena lokalu.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r.o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z późń. zm. (nazywana potocznie ustawą deweloperską), nie wspomina co można rozumieć pod terminem stan deweloperski domu, czy stan deweloperski mieszkania. Wiążąca jest dla nas umowa w której te elementy powinny być jasno zdefiniowane. Pamiętajmy – jeżeli umowa czegoś nie uwzględnia to najprawdopodobniej nie wchodzi to w definicję „stanu deweloperskiego” naszego dewelopera.

Stan deweloperski jest więc tylko terminem ogólnym, ukutym w celu określenia pewnego, niezamkniętego  zbioru cech jakie powinno mieć mieszkanie czy dom oddany do użytku przez sprzedającego nabywcy. O różnych definicjach i znaczeniach stanu deweloperskiego możesz dodatkowo przeczytać w tych materiałach.

Co powinieneś wiedzieć zawierając umowę deweloperską?

Treść jest kluczowa - to ogólne stwierdzenie można zastosować do umowy deweloperskiej. Atrakcyjność oferty to nie tylko cena, wymarzona lokalizacja mieszkania czy domu oraz powierzchnia. Najistotniejszym pozostaje, jakie warunki przewiduje umowa czyli jaka jest treść umowy deweloperskiej.

Jeśli decydujemy się na stan deweloperski domu czy mieszkania, będzie nas oczywiście interesować jaki standard wykończenia oferuje wybrana przez nas firma. Jak podkreślaliśmy wyżej, stan deweloperski może bardzo odbiegać od naszych oczekiwań, a co za tym idzie wpływać na podniesienie kosztów całej inwestycji. Jaki będzie standard wykończenia wybranego lokalu możemy sprawdzić w załączniku do umowy. Jednak cały projekt umowy winno się skonsultować z prawnikiem. Będzie to z pewnością najkorzystniejsze dla nas zabezpieczenie.

Ogólniki zapisane w załączniku powinny obudzić naszą podejrzliwość. Stan deweloperski domu czy mieszkania powinien być opisany w sposób szczegółowy. Nie wystarczy wiedzieć, że  w standardzie deweloperskim otrzymamy montaż drzwi wewnętrznych i instalacje wodno - kanalizacyjne. Musimy bezwzględnie mieć to na piśmie.

Umowa deweloperska, która jest zawierana w trakcie budowy nieruchomości lub przed jej rozpoczęciem musi pod rygorem nieważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to sytuacji w której nabywca będzie dokonywał okresowych wpłat jako rat za mieszkanie.

Umowa deweloperska, niezależnie jaki standard wykończenia przewiduje (stan pod klucz, stan deweloperski), powinna nosić nazwę "Umowa deweloperska". Jest to ważne z powodów formalno - prawnych. W treści umowy powinno być jasno zaznaczone, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, a następnie przeniesienia praw własności. Nieistotne czy są to lokale użytkowe, mieszkalne czy dom - informacje te muszą zostać podane.

W umowie powinien się znaleźć szczegółowy opis inwestycji i jej składowych części. W skład tego opisu powinien wchodzić: fizyczny opis budynku, stan prawny i inne ważne informacje. Do tego (co prawda w sposób dość ogólnikowy) obliguje ustawa deweloperska.

W umowie z deweloperem musi znaleźć się także rodzaj rachunku powierniczego na który będą wpływać nasze wpłaty. Najkorzystniejszym dla nabywcy jest wariant powierniczych rachunków zamkniętych. Pamiętajmy, że w umowie powinien być jasno określony termin oddania mieszkania w standardzie deweloperskim. W postanowieniach umownych powinny być przewidziane kary umowne za niedotrzymanie terminów oraz za inne rażące uchybienia dewelopera.

Ile kosztuje stan deweloperski?

Na pytanie ile kosztuje stan deweloperski nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Bardzo dużo zależy od lokalizacji inwestycji oraz od tego czy mamy do czynienia z dużą czy małą firmą deweloperską. Stan deweloperski domu czy stan deweloperski mieszkania może oznaczać wyższy standard wykończenia przy tej samej cenie, jeśli zwrócimy się do dużego gracza w branży.

Materiały kupowane hurtowo na duże inwestycje są siłą rzeczy tańsze niż w przypadku zakupów na pojedyncze mieszkania. Tak więc z reguły więksi deweloperzy mogą pochwalić się konkurencyjnymi cenami. U nich również standard wykończenia będzie częstokroć wyższy.

W poszukiwaniu odpowiedzi na pytanie, ile kosztuje stan deweloperski, zawędrowaliśmy do Krakowa, w którym nieustannie są realizowane ciekawe inwestycje deweloperskie i oddawane nowe mieszkania.

W krakowskich Bronowicach, w nowo powstającym osiedlu ceny mieszkań kształtują się od 5700 zł za m2. Przewidziane są mieszkania od 39 do 95 m2. Stan deweloperski mieszkania  w przypadku tej inwestycji nie powala. Nie znajdziemy tam takich udogodnień jak  ogrzewanie podłogowe czy pomalowane ściany. Niestety brak również ścian działowych, które będzie trzeba postawić we własnym zakresie. W tym przypadku to raczej stan surowy niż deweloperski.

Dużo droższe są mieszkania na krakowskim Kazimierzu. Augustiańska Residence jest inwestycją zakrojona na szeroką skalę. Ceny od 13 000 za m2. Nie do końca jest to stan deweloperski mieszkania. Zawiera ogrzewanie podłogowe, wentylację mechaniczną z rekuperacją oraz wiele innych udogodnień (więcej o rekuperacji i wentylacji mechanicznej znajdziesz tu).

Jak widać stan deweloperski domu czy stan deweloperski mieszkania może charakteryzować się dużym rozrzutem cenowym. Ile kosztuje stan deweloperski? Jest tańszy niż opcja pod klucz, choć nie zawsze jest to regułą. Jedne z najdroższych mieszkań powstają w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, a także w znanych kurortach nad morzem. Na przykład w Juracie cena 15 000 zł za m2 nie jest bynajmniej zaskoczeniem.

Środki ochrony prawnej przy zawieraniu umowy deweloperskiej

Ochronę prawną w przypadku zawierania umowy deweloperskiej zapewnia nam szereg ustaw na czele z kodeksem cywilnym oraz ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powinna znać każda osoba nabywająca nieruchomość w drodze umowy deweloperskiej. Również Kodeks Cywilny może być bardzo pomocny w celu dochodzenia roszczeń, jeśli okaże się, że doszło do uchybień lub niewywiązania się dewelopera z umowy. 

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa w szczególności środki ochrony wpłat nabywcy, w którego skład może wchodzić otwarty lub zamknięty bankowy rachunek powierniczy oraz gwarancja instytucji finansowej na zwrot środków w sytuacji nie przeniesienia własności lokalu w oznaczonym w umowie terminie.

Ustawa określa również tryb i zasady zawierania umowy deweloperskiej oraz obowiązki i prawa stron umowy. Są w niej zawarte również zasady dotyczące postępowania w przypadku upadłości dewelopera.

Innymi słowy, wyżej wymieniona ustawa chroni prawa nabywcy indywidualnego. To ostatnie sformułowanie jest bardzo istotne. Regulacje ustawy nie mają zastosowania do umów deweloperskich zawieranych z firmami na lokale użytkowe. Przy umowach deweloperskich z firmami na lokale użytkowe istnieje duża dowolność przy kształtowaniu postanowień. Nie oznacza to oczywiście że spółka zawierająca taką umowę nie jest chroniona. Jej ochrona prawna wynika bezpośrednio z przepisów ogólnych prawa cywilnego.

Oczywiście nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której osoba prywatna nabywa lokale użytkowe na biuro czy gabinet. Dzieje się tak często w przypadku dotacji  czy dofinansowania PEFRON lub niektórych dotacji unijnych, kiedy to jeszcze przed założeniem działalności należy na własne nazwisko przedstawić dowody zakupu w celu wywiązania się z umowy dotacyjnej. Wtedy ustawa deweloperska będzie chronić nabywcę. Jest to jednak sytuacja czysto hipotetyczna.

Klienci indywidualni którzy padli ofiarą wadliwych umów deweloperskich mogą ponadto powołać się na Kodeks Cywilny. Będzie to miało zastosowanie w przypadku niedozwolonych postanowień umownych, czyli klauzul abuzywnych. Jeśli dane postanowienie umowne zostanie uznane za klauzulę abuzywną traci ono moc i przestaje być wiążące.

Klauzule abuzywne to takie, które w rażący sposób nadszarpują dobre obyczaje oraz interesy konsumenta. Popularne klauzule niedozwolone z umów deweloperskich znajdziemy w katalogu UOKiK. Nie jest to katalog zamknięty. Do najczęstszych postanowień niedopuszczalnych w umowach należą: zakładanie bardzo wysokich kar umownych przy odstąpieniu od umowy kupna, nakładanych na nabywcę, przymus wyrażenia zgody przez kupującego na użycie innych materiałów niż zawiera umowa deweloperska, czy klauzula że deweloper ma prawa do zerwania umowy bez podania przyczyn. Jeśli w umowie zauważymy punkt który wydaje nam się podejrzany lub wobec którego zachodzi podejrzenie że może być to klauzula abuzywna, zasięgnijmy porady prawnej.

Dodatkowo stan deweloperski powinien mieć standard wykończenia odpowiadający naszym wymaganiom. Na rynku nie brakuje firm deweloperskich, szukajmy więc takiej, której standardy są wysokie i która cieszy się renomą i poważaniem wśród zadowolonych klientów. Zbyt atrakcyjna cena powinna być dla nas sygnałem ostrzegawczym.

Zaloguj się aby dodać komentarz

Zaloguj


Jeżeli jeszcze nie masz konta, zarejestruj się bezpłatnie.

Tematy związane z tym artykułem:

Znajdź firmę budowlaną
Zobacz tu!
Domy szkieletowe!


Artykuły łazienkowe

Ta strona korzysta z plików cookies.

Więcej informacji znajdziesz w polityce cookies.


Zamknij