Dokumentacja budowlana

Inwestycja, jaką jest budowa domu, wymaga dopełnienia szeregu formalności i zgromadzenia licznych dokumentów na każdym z jej etapów. Pierwszy krok to pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli dla danego obszaru nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Ten ostatni sprawdza się w wydziale architektury urzędu miasta czy też dzielnicy i stanowi on informację o planowanych inwestycjach w pobliżu działki. W przypadku jego braku w urzędzie trzeba pozyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Kolejnym ze wstępnych etapów gromadzenia dokumentacji budowy obiektu budowlanego jest przygotowanie projektu. Jego sporządzenie zleca się projektantowi, który musi posiadać do tego celu stosowne uprawnienia. Projekt budowlany musi być dopasowany do działki, czyli uwzględniać wytyczne z decyzji o warunkach zabudowy oraz respektować przepisy związane, m.in. z odległościami obiektu budowlanego od granic sąsiednich działek, innych budynków czy urządzeń. Projekt budowlany można wybrać z katalogu lub zlecić na indywidualne zamówienie. Wówczas trzeba się liczyć z wyższymi kosztami inwestycji.

Dokumentacja budowlana to także, co oczywiste, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. Wniosek o nie powinien zawierać załącznik w postaci omówionego już projektu. Nie każda inwestycja może być rozpatrywana na podstawie zgłoszenia, a pozwolenia na budowę wymagają przede wszystkim te nieruchomości, których obszar oddziaływania wykracza poza granicę działki lub tych, które znajdują się na obszarze objętym ochroną przyrody. Poza sytuacjami, kiedy niezbędne jest pozyskanie pozwolenia, rodzaj drogi prawnej jest dowolny. Zarówno pozwolenie, jak i zgłoszenie budowy należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Dokumentacja budowy – rozpoczęcie, trwanie i zakończenie prac

Kolejny krok to zawiadomienie organów (starosty lub prezydenta miasta) o planowanym rozpoczęciu robót, którego najlepiej dokonać na 30 dni wcześniej. Jeśli organ nie wniesie w tym czasie sprzeciwu, można przystąpić do prac. Moment zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych (w tym np. rozpoczęcie budowy domu) to także czas na wystąpienie o wydanie Dziennika Budowy. Jest to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, który jest w rękach kierownika budowy i zawiera opis wszelkich zdarzeń podczas wykonywanych prac. Jego prowadzenie nie jest konieczne w przypadku obiektów budowlanych, które nie wymagają pozwolenia, a podlegają jedynie zgłoszeniu.

Po wybraniu firmy wykonawczej sporządzić należy stosowną umowę o roboty budowlane, która będzie w sposób precyzyjny stanowiła zabezpieczenie interesów obu stron. Nie jest ona w sensie stricte elementem dokumentacji budowy, ale należy ją sporządzić, by uniknąć jakichkolwiek sporów i nieporozumień.

Co ważne, każdy kolejny etap budowy musi być potwierdzony protokołem przekazania i odbioru. Protokoły dzielimy na częściowe i końcowe, które zostają podpisane po zakończeniu wszystkich robót objętych umową. W kwestii dokumentacji budowlanej pozostaje już tylko zawiadomienie o zakończeniu budowy oraz ewentualne złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie, składane do Powiatowego Inspektora Nadzoru.

Rodzaje dokumentacji

Dokumentację dzielimy na dwa rodzaje: techniczną i prawną. Dokumentacja techniczna to ogół dokumentów, które zawierają niezbędne dane techniczne, umożliwiające w tym wypadku budowę obiektu budowlanego. Obejmuje ona, m.in. opis techniczny oraz wyliczenia statystyczne i wytrzymałościowe, a także opis konstrukcji poszczególnych elementów.

Dokumentacja prawna to z kolei tzw. lokalizacja ogólna, stwierdzająca potrzebę istnienia budynku w danym miejscu, oraz lokalizacja szczegółowa – akt stwierdzający dokładną lokalizację oraz prawo do terenu, na którym ma stanąć obiekt budowlany. To także ustalenia z dostawcami mediów.