Bloki zamiast domów?! Ten trend w Polsce nabiera rozpędu! Powody są zaskakujące
Choć przez lata uważano, że nowoczesne osiedla to domena metropolii, dziś bloki mieszkalne wyrastają również w mniejszych, a nawet kurczących się miejscowościach. Trend ten zaskakuje zarówno inwestorów, jak i urbanistów. Co sprawia, że w miastach powiatowych i wsiach gminnych powstaje coraz więcej zabudowy wielorodzinnej? To nie tylko skutek pandemii, ale głęboka zmiana społeczno-ekonomiczna, która redefiniuje polską mapę mieszkaniową.
- Zjawisko w liczbach – co mówią dane?
- Co napędza ten trend? Wzrost dochodów i zmiana stylu życia
- Pandemia i praca zdalna jako katalizator
- Inwestycje jako lokata kapitału
- Kto buduje i kto kupuje?
- Wyjątki i ciekawostki
- Co dalej? Scenariusze na przyszłość
Zjawisko w liczbach – co mówią dane?
W ciągu ostatnich kilkunastu lat obserwujemy systematyczny wzrost udziału mniejszych powiatów w budownictwie wielorodzinnym. O ile w 2010 roku zaledwie 17% nowych mieszkań w blokach powstawało w powiatach do 100 tys. mieszkańców, to w 2024 roku już 23% inwestycji przypadło właśnie na takie lokalizacje. To znaczący przyrost, który pokazuje zmianę w sposobie postrzegania rynku mieszkaniowego.
Zjawisko jest tym bardziej interesujące, że dotyczy także miejscowości o ujemnym saldzie demograficznym. W powiatach, które w ostatnich latach straciły ponad 10% ludności, udział w rynku nowych mieszkań wzrósł z 4% do 6%. Oznacza to, że buduje się nie tylko tam, gdzie populacja rośnie, ale także w miastach tracących mieszkańców – co na pierwszy rzut oka wydaje się sprzeczne z logiką inwestycyjną.
Dane pochodzące m.in. z GUS i analiz rynkowych publikowanych przez Puls Biznesu i Bankier.pl pozwalają sądzić, że jest to trend trwały, a nie chwilowa anomalia. Zmieniają się nie tylko liczby, ale też profile kupujących, struktura deweloperów i lokalna infrastruktura.
Co napędza ten trend? Wzrost dochodów i zmiana stylu życia
Coraz lepsza sytuacja finansowa mieszkańców mniejszych ośrodków przekłada się na wzrost aspiracji mieszkaniowych. Wiele osób rezygnuje z życia pod jednym dachem z rodzicami lub z prowadzenia kosztownego domu na obrzeżach na rzecz wygodnego mieszkania z balkonem, windą i miejskimi udogodnieniami. Blok z nowoczesną infrastrukturą przestaje być symbolem miejskiego zatłoczenia, a staje się atrakcyjną alternatywą.
Zauważalna jest także zmiana pokoleniowa – osoby w wieku 30–40 lat coraz częściej decydują się na zakup nowego mieszkania blisko centrum mniejszych miast. Szukają wygody, dostępności usług i infrastruktury, którą zapewnia zabudowa wielorodzinna. Dodatkowo dochodzi do zmiany myślenia o nieruchomości jako inwestycji długoterminowej.
Na poprawę poziomu życia wpływa również coraz większy dostęp do kredytów hipotecznych oraz programów rządowych i samorządowych wspierających zakup pierwszego mieszkania. Choć koszty życia w mniejszych miastach są niższe niż w metropoliach, jakość oferowanych nieruchomości rośnie z roku na rok.
Pandemia i praca zdalna jako katalizator
Okres pandemii COVID-19 zapoczątkował falę zmian w stylu pracy i życia. Praca zdalna, która wcześniej była przywilejem nielicznych, stała się standardem w wielu branżach. To sprawiło, że wiele osób przestało być przywiązanych do dużych miast i zaczęło szukać spokojniejszego miejsca do życia – bez korków, hałasu i tłumów.
Małe miasta zaczęły przyciągać osoby szukające lepszej równowagi między pracą a życiem prywatnym. Często były to lokalizacje dobrze skomunikowane kolejowo z większymi ośrodkami – jak Środa Śląska, Sochaczew czy Bielsko-Biała. Dostępność terenów pod budowę i niższe ceny przyciągnęły również deweloperów, którzy zaczęli intensywnie inwestować poza największymi aglomeracjami.
Zmiany popandemiczne ujawniły nowe potrzeby mieszkaniowe – mniejsze miasta oferowały nie tylko tańsze nieruchomości, ale również większą powierzchnię, dostęp do zieleni i spokojne otoczenie. Dla wielu Polaków to właśnie tam zaczęła się „nowa normalność”.
Inwestycje jako lokata kapitału
W czasach wysokiej inflacji i niepewności gospodarczej nieruchomości stały się jednym z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału. Mieszkania w mniejszych miastach, często o wiele tańsze niż w dużych aglomeracjach, okazały się atrakcyjnym wyborem dla indywidualnych inwestorów oraz firm z sektora nieruchomości.
Z punktu widzenia dewelopera, realizacja projektu w mniejszym ośrodku wiąże się z niższymi kosztami gruntu, wykonawstwa i administracji. Dodatkowo lokalne władze często oferują preferencyjne warunki zagospodarowania terenu, chcąc przyciągnąć inwestorów i zatrzymać odpływ mieszkańców.
Zyskowność takich inwestycji jest często wyższa niż w dużych miastach, gdzie rynek jest nasycony, a konkurencja ogromna. W małych miastach popyt przewyższa podaż, co oznacza szybki zwrot z inwestycji przy relatywnie niskim ryzyku.
Kto buduje i kto kupuje?
Na rynku budownictwa wielorodzinnego w mniejszych miastach dominują lokalni deweloperzy, którzy dobrze znają potrzeby mieszkańców i realia danego regionu. Często są to firmy rodzinne, które rozwijają działalność stopniowo, inwestując najpierw w jedno, a potem w kolejne osiedla. Coraz częściej pojawiają się jednak także średnie przedsiębiorstwa z większych miast, które widzą potencjał w rozwoju rynków peryferyjnych.
Główną grupą kupujących są młode rodziny, pary i osoby powracające z emigracji. Mieszkania w nowych blokach kupują również starsi mieszkańcy, którzy zamieniają domy na mniejsze lokale z windą i lepszym dostępem do usług. Z kolei inwestorzy traktują zakup jako sposób na wynajem – zarówno krótkoterminowy, jak i długoterminowy.
Co ciekawe, coraz częściej mieszkania w mniejszych miastach kupują osoby z dużych aglomeracji – nie z myślą o przeprowadzce, lecz o posiadaniu „drugiego domu” lub inwestycji w przyszłość. To zjawisko dodatkowo napędza popyt.
Wyjątki i ciekawostki
Szczególnie ciekawe są przypadki powiatów, w których mimo spadku liczby ludności, rośnie liczba nowych mieszkań. Przykłady to m.in. Hrubieszów, Środa Śląska i Sochaczew – miasta, które jeszcze dekadę temu nie były kojarzone z dynamicznym rozwojem budownictwa mieszkaniowego, a dziś przyciągają inwestorów.
Takie miejscowości często stają się tzw. „sypialniami” większych miast – ludzie mieszkają tam, ale pracują w Warszawie, Wrocławiu czy Lublinie. Dobra komunikacja kolejowa oraz rozbudowa infrastruktury lokalnej sprzyjają tej zmianie funkcji.
Warto również wspomnieć o rosnącej liczbie projektów architektonicznych wysokiej jakości. W małych miastach powstają osiedla z nowoczesną estetyką, terenami zielonymi i funkcjonalnym układem – co jeszcze kilka lat temu było rzadkością.
Co dalej? Scenariusze na przyszłość
Jeśli głównym motorem wzrostu budownictwa w małych miastach jest poprawa dochodów i zmiana aspiracji społecznych, to możemy spodziewać się kontynuacji tego trendu w najbliższych latach. Mniejsze ośrodki będą się dalej rozwijać, a deweloperzy jeszcze śmielej wchodzić na lokalne rynki.
Jeśli jednak kluczową rolę odegrały zjawiska tymczasowe – pandemia, praca zdalna czy inflacyjna ucieczka w nieruchomości – tempo inwestycji może osłabnąć. Rynek może ulec ochłodzeniu, zwłaszcza jeśli dojdzie do wzrostu stóp procentowych lub zmian legislacyjnych.
Ostatecznie przyszłość budownictwa w małych miastach zależy od synergii kilku czynników: komunikacji, polityki mieszkaniowej, lokalnych strategii rozwoju oraz elastyczności deweloperów. Wydaje się jednak, że ten trend nie zgaśnie tak szybko, jak się pojawił.