„Kiedyś nie do pomyślenia”. W Hrubieszowie i Sochaczewie powstają nowoczesne osiedla
Przez długie lata sądzono, że nowoczesne osiedla są charakterystyczne dla dużych miast, jednak obecnie bloki mieszkalne pojawiają się także w mniejszych, a nawet zmniejszających się miejscowościach. Ten trend zaskakuje zarówno inwestorów, jak i urbanistów. Co powoduje, że w miastach powiatowych i wsiach gminnych zwiększa się liczba budynków wielorodzinnych? To nie tylko efekt pandemii, lecz także głęboka zmiana społeczno-ekonomiczna, która na nowo kształtuje polski krajobraz mieszkaniowy.
- Wzrost budownictwa w mniejszych powiatach
- Nowe trendy mieszkaniowe w małych miastach
- Zmiany mieszkaniowe po pandemii COVID-19
- Inwestowanie w nieruchomości w małych miastach
- Lokalni deweloperzy napędzają rynek mieszkań
- Nowe trendy mieszkaniowe w małych miastach
- Przyszłość budownictwa w małych miastach
Wzrost budownictwa w mniejszych powiatach
W ostatnich kilkunastu latach odnotowujemy stały wzrost udziału mniejszych powiatów w budownictwie wielorodzinnym. Podczas gdy w 2010 roku tylko 17% nowych mieszkań w blokach powstawało w powiatach do 100 tys. mieszkańców, to w 2024 roku już 23% projektów było realizowanych właśnie w takich miejscach. To istotny wzrost, który pokazuje zmianę w postrzeganiu rynku nieruchomości.
Zjawisko to jest tym bardziej interesujące, że obejmuje również miejscowości z ujemnym saldem demograficznym. W powiatach, które w ostatnich latach straciły ponad 10% populacji, udział w rynku nowych mieszkań zwiększył się z 4% do 6%. Oznacza to, że budowa odbywa się nie tylko tam, gdzie liczba mieszkańców rośnie, ale również w miastach tracących populację – co na pierwszy rzut oka wydaje się niezgodne z logiką inwestycyjną.
Dane pochodzące m.in. z GUS i analiz rynkowych publikowanych przez Puls Biznesu i Bankier.pl sugerują, że jest to trwały trend, a nie chwilowa anomalia. Zmieniają się nie tylko liczby, ale również profile nabywców, struktura deweloperów oraz lokalna infrastruktura.
Nowe trendy mieszkaniowe w małych miastach
Rosnące dochody mieszkańców mniejszych miejscowości prowadzą do zwiększenia ambicji dotyczących zamieszkania. Wiele osób wybiera życie w komfortowym mieszkaniu z balkonem, windą i miejskimi udogodnieniami, zamiast mieszkać z rodzicami czy utrzymywać kosztowny dom na obrzeżach. Blok z nowoczesnymi rozwiązaniami przestaje być postrzegany jako symbol miejskiego tłoku, a zaczyna być widziany jako ciekawa alternatywa.
Widać również zmianę pokoleniową – osoby w wieku 30–40 lat coraz częściej wybierają nowe mieszkanie w pobliżu centrum mniejszych miejscowości. Poszukują komfortu, dostępu do usług oraz infrastruktury, którą oferuje zabudowa wielorodzinna. Ponadto zmienia się podejście do nieruchomości jako inwestycji na dłuższą metę.
Na poprawę jakości życia wpływa także większa dostępność kredytów hipotecznych oraz programów rządowych i lokalnych wspierających zakup pierwszego mieszkania. Chociaż koszty życia w mniejszych ośrodkach są niższe niż w dużych miastach, standard oferowanych nieruchomości systematycznie rośnie.
Zmiany mieszkaniowe po pandemii COVID-19
Okres pandemii COVID-19 zainicjował serię zmian w sposobie pracy i życia. Praca zdalna, wcześniej będąca przywilejem dla nielicznych, stała się normą w wielu sektorach. Spowodowało to, że wiele osób przestało być związanych z dużymi miastami i zaczęło poszukiwać spokojniejszego miejsca do życia – bez korków, hałasu i tłumów.
Małe miasta zaczęły przyciągać ludzi poszukujących lepszej równowagi między pracą a życiem osobistym. Często były to miejsca dobrze skomunikowane kolejowo z większymi ośrodkami – jak Środa Śląska, Sochaczew czy Bielsko-Biała. Dostępność działek pod budowę oraz niższe ceny przyciągnęły również inwestorów, którzy zaczęli intensywnie inwestować poza największymi aglomeracjami.
Zmiany po pandemii ujawniły nowe potrzeby mieszkaniowe – mniejsze miasta oferowały nie tylko tańsze nieruchomości, ale także większą przestrzeń, dostęp do zieleni oraz spokojne otoczenie. Dla wielu Polaków to właśnie tam rozpoczęła się „nowa normalność”.
Inwestowanie w nieruchomości w małych miastach
W okresie wzmożonej inflacji oraz niepewności ekonomicznej nieruchomości stały się jednym z najbezpieczniejszych miejsc do ulokowania środków finansowych. Lokale mieszkalne w mniejszych miejscowościach, które często są znacznie tańsze niż w dużych miastach, stały się atrakcyjnym rozwiązaniem dla prywatnych inwestorów oraz przedsiębiorstw z branży nieruchomości.
Z perspektywy dewelopera, realizacja inwestycji w mniejszej miejscowości wiąże się z mniejszymi kosztami zakupu działki, budowy oraz administracji. Ponadto lokalne władze często oferują korzystne warunki zagospodarowania terenu, chcąc przyciągnąć inwestorów oraz powstrzymać migrację mieszkańców.
Opłacalność takich przedsięwzięć jest często wyższa niż w dużych metropoliach, gdzie rynek jest przesycony, a konkurencja bardzo duża. W mniejszych miejscowościach zapotrzebowanie przewyższa podaż, co skutkuje szybkim zwrotem z inwestycji przy stosunkowo niskim ryzyku.
Lokalni deweloperzy napędzają rynek mieszkań
Na rynku budownictwa wielorodzinnego w mniejszych miejscowościach przeważają miejscowi deweloperzy, którzy świetnie znają wymagania mieszkańców i sytuację w danym obszarze. Zwykle są to przedsiębiorstwa rodzinne, które rozwijają się stopniowo, inwestując najpierw w jedno, a potem w kolejne osiedla. Coraz częściej pojawiają się jednak także średnie firmy z większych ośrodków miejskich, które dostrzegają potencjał w rozwoju rynków peryferyjnych.
Główną grupę nabywców stanowią młode rodziny, pary oraz osoby wracające z emigracji. Mieszkania w nowych budynkach nabywają również starsi mieszkańcy, którzy zamieniają domy na mniejsze lokale z windą i lepszym dostępem do usług. Natomiast inwestorzy traktują zakup jako sposób na wynajem – zarówno krótkoterminowy, jak i długoterminowy.
Co ciekawe, coraz częściej mieszkania w mniejszych miastach kupują osoby z dużych aglomeracji – nie z myślą o przeprowadzce, lecz o posiadaniu „drugiego domu” lub inwestycji w przyszłość. To zjawisko dodatkowo zwiększa popyt.
Nowe trendy mieszkaniowe w małych miastach
Szczególnie interesujące są sytuacje powiatów, w których pomimo zmniejszenia się liczby mieszkańców, zwiększa się ilość nowych lokali mieszkalnych. Przykładami są m.in. Hrubieszów, Środa Śląska i Sochaczew – miejscowości, które jeszcze dziesięć lat temu nie były utożsamiane z dynamicznym rozwojem budownictwa mieszkaniowego, a obecnie przyciągają inwestorów.
Takie lokalizacje często stają się tzw. „sypialniami” większych miast – mieszkańcy żyją tam, ale pracują w Warszawie, Wrocławiu czy Lublinie. Dobre połączenia kolejowe oraz rozwój infrastruktury lokalnej wspierają tę zmianę funkcji.
Warto także zwrócić uwagę na zwiększającą się ilość projektów architektonicznych wysokiej klasy. W małych miastach powstają osiedla o nowoczesnej estetyce, z terenami zielonymi oraz funkcjonalnym układem – co jeszcze kilka lat temu było rzadko spotykane.
Przyszłość budownictwa w małych miastach
Jeżeli podstawowym czynnikiem rozwoju budownictwa w niewielkich miastach jest wzrost dochodów oraz zmiana społecznych dążeń, to możemy oczekiwać, że tendencja ta będzie kontynuowana w nadchodzących latach. Mniejsze miejscowości będą się dalej rozwijać, a deweloperzy jeszcze odważniej angażować się w lokalne rynki.
Jeżeli jednak istotną rolę odegrały czynniki przejściowe – pandemia, praca zdalna lub inflacyjna ucieczka w nieruchomości – tempo inwestycji może się zmniejszyć. Rynek może się ochłodzić, zwłaszcza jeśli nastąpi wzrost stóp procentowych lub zmiany w przepisach prawnych.
W końcu przyszłość budownictwa w małych miastach zależy od współdziałania kilku czynników: infrastruktury, polityki mieszkaniowej, lokalnych strategii rozwoju oraz elastyczności deweloperów. Wydaje się jednak, że ta tendencja nie zniknie tak szybko, jak się pojawiła.