Luksusowa inwestycja, która miała zmienić Warszawę stoi teraz opuszczona. Co poszło nie tak?
Central Garden miało być jednym z największych i najbardziej prestiżowych projektów mieszkaniowych w Warszawie. Ambitna inwestycja w ścisłym centrum miasta zaczęła powstawać z dużym rozmachem, ale w krótkim czasie przekształciła się w nieruchomościową katastrofę. Zarówno deweloper, jak i przyszli nabywcy mieszkania znaleźli się w pułapce niekończących się decyzji administracyjnych, błędów projektowych i wstrzymanych prac budowlanych. Dziś Central Garden jest przykładem tego, jak nawet wielkie przedsięwzięcia mogą ugrzęznąć w formalnościach, konfliktach i niedoszacowaniu ryzyka.
- Tło inwestycji
- Przebieg prac i pierwsze sygnały problemów
- Kluczowy punkt zwrotny – spór o garaż
- Zatrzymanie inwestycji i opuszczony plac budowy
- A co z nabywcami mieszkań?
- Próby wznowienia projektu
Tło inwestycji
Inwestycja Central Garden miała powstać tuż przy rondzie Radosława, w jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Warszawie. Bliskość centrum handlowego Arkadia, głównych arterii komunikacyjnych oraz planowana wysoka jakość architektury przyciągnęła wielu kupujących, jeszcze zanim budowa osiągnęła zaawansowany etap. Projekt zakładał stworzenie około tysiąca mieszkań w nowoczesnym, wieloetapowym kompleksie.
Deweloper Asbud zapowiadał realizację inwestycji w szybkim tempie, a pierwsze zapowiedzi mówiły o zakończeniu prac w 2021 roku. Skala projektu i obietnice wysokiego standardu sprawiły, że Central Garden było jednym z najczęściej komentowanych przedsięwzięć mieszkaniowych tamtego okresu. Wielu kupujących zdecydowało się na zakup lokali na wczesnym etapie, licząc na wzrost wartości nieruchomości.
W 2019 roku ruszyły pierwsze prace terenowe. Budowa początkowo postępowała sprawnie, a konstrukcje kolejnych budynków szybko wznosiły się na placu budowy. Niewiele wskazywało na to, że projekt napotka trudności, które całkowicie sparaliżują jego realizację. Jednak już wtedy pojawiały się pierwsze zastrzeżenia formalne, których skutki miały dopiero nadejść.
Przebieg prac i pierwsze sygnały problemów
W pierwszych miesiącach budowy prace posuwały się zgodnie z harmonogramem. Jednak z czasem pojawiły się wątpliwości dotyczące zgodności projektu z ustaleniami planu miejscowego oraz sposobu realizacji części infrastruktury technicznej. Lokalni mieszkańcy oraz urbaniści zwracali uwagę na niektóre kontrowersyjne aspekty, jednak na tym etapie nie przewidywano, że wątpliwości te doprowadzą do katastrofalnych opóźnień.
Pierwsze poważniejsze sygnały, że inwestycja może wkrótce stanąć, pojawiły się, gdy Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego zaczął analizować zgodność poszczególnych elementów projektu z obowiązującymi przepisami. W szczególności zwrócono uwagę na konstrukcję garażu podziemnego, który nie spełniał warunków określonych w dokumentacji. Deweloper próbował wyjaśniać sprawę i korygować błędy, jednak inspektorzy mieli coraz więcej zastrzeżeń.
W wyniku kontroli i kolejnych decyzji administracyjnych proces inwestycyjny zaczął wyhamowywać. Zamiast nieprzerwanego postępu budowy rozpoczął się okres niepewności i analizy dokumentów, co dla kupujących oznaczało rosnące ryzyko opóźnień. Mało kto spodziewał się jednak, że konsekwencje będą aż tak poważne.
Kluczowy punkt zwrotny – spór o garaż
Najbardziej newralgicznym elementem projektu okazał się garaż wielopoziomowy. Według planu miejscowego i zatwierdzonego projektu miał on w całości znajdować się pod ziemią. Tymczasem kontrole wykazały, że część konstrukcji wystaje ponad poziom terenu, co stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonych dokumentów. Zdaniem nadzoru budowlanego nie można było tego traktować jako drobnej zmiany.
W efekcie Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o wstrzymaniu prac budowlanych na kluczowych odcinkach. Decyzja ta doprowadziła do rozpoczęcia długotrwałego sporu prawnego między deweloperem a organami administracji. Asbud próbował odwoływać się od kolejnych rozstrzygnięć, jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny potwierdziły stanowisko inspektorów.
Spór o garaż stał się symbolem całej inwestycji. To, co początkowo wydawało się jedynie nieścisłością w realizacji projektu, w praktyce doprowadziło do uchylenia kluczowego pozwolenia na budowę. Wstrzymanie prac objęło istotne elementy konstrukcyjne, co uniemożliwiło dalszą realizację inwestycji i doprowadziło do jej całkowitego paraliżu.
Zatrzymanie inwestycji i opuszczony plac budowy
Decyzja o wstrzymaniu prac miała natychmiastowe konsekwencje widoczne gołym okiem. Wykonawca wycofał swoje ekipy z placu budowy, a teren – wcześniej tętniący ruchem – zamienił się w obszar stopniowo porastający roślinnością. Niedokończone konstrukcje zaczęły niszczeć pod wpływem warunków atmosferycznych, stając się symbolem zmarnowanego potencjału miejsca.
Dla osób mieszkających w okolicy widok niedoszłego osiedla stał się codziennością i jednocześnie powodem do niezadowolenia. Zamiast nowej infrastruktury i zapowiadanych udogodnień, w przestrzeni miejskiej pojawił się nieestetyczny plac pełen betonowych szkieletów. Inwestycja, która miała poprawić jakość okolicy, zamiast tego ją oszpeciła.
Deweloper w tym czasie zapewniał, że zamierza wznowić prace po uporządkowaniu kwestii formalnych. Jednak z każdym rokiem rosła liczba wątpliwości dotyczących tego, czy projekt rzeczywiście ma szansę na kontynuację. Prace nie zostały wznowione, a plac budowy pozostał zamrożony – stając się jednym z największych przykładów niewykorzystanego potencjału w śródmiejskiej Warszawie.
A co z nabywcami mieszkań?
Największe koszty tej inwestycji ponieśli klienci, którzy kupili mieszkania na wczesnym etapie sprzedaży. Wielu z nich zaciągnęło kredyty, zapłaciło zaliczki lub weszło w inne zobowiązania finansowe, licząc na szybkie przekazanie lokali. Zatrzymanie budowy oznaczało dla nich nie tylko ogromną niepewność, lecz także realne straty finansowe.
Niektórzy kupujący próbowali dochodzić roszczeń, inni szukali pomocy w grupach społecznościowych i organizacjach wspierających osoby poszkodowane przez deweloperów. Pojawiły się liczne dyskusje na temat odpowiedzialności inwestora, a także tego, czy prawo wystarczająco zabezpiecza interesy klientów w przypadku problemów administracyjnych i błędów projektowych.
Kupujący znaleźli się w szczególnie trudnej sytuacji, ponieważ formalnie inwestycja nie została anulowana, ale również nie posuwała się naprzód. Brak pewności co do terminu realizacji, a nawet tego, czy projekt kiedykolwiek zostanie ukończony, sprawił, że wielu z nich przez lata żyło w stanie zawieszenia. Sprawa Central Garden stała się szeroko komentowanym przykładem ryzyka inwestowania w nieruchomości na wczesnym etapie.
Próby wznowienia projektu
W kolejnych latach pojawiały się doniesienia, że deweloper prowadzi rozmowy dotyczące zmian w projekcie i uzyskania nowych pozwoleń. Media informowały, że Asbud opracowuje alternatywne koncepcje garażu oraz stara się spełnić wymagania planu miejscowego. Jednak oficjalnych i potwierdzonych informacji o wznowieniu prac nie przedstawiono.
Jednym z największych wyzwań dla reaktywacji inwestycji okazało się pogodzenie wymagań formalnych z ekonomiczną opłacalnością projektu. Konieczność przeprojektowania fragmentów konstrukcji oraz ewentualna przebudowa garażu oznaczałyby ogromne koszty dodatkowe, co mogłoby zachwiać rentownością całego przedsięwzięcia. Deweloper musiał więc dokonać trudnych kalkulacji.
Mimo pojawiających się nadziei wśród kupujących i mieszkańców czas płynie, a na placu budowy nadal panuje cisza. Central Garden pozostaje symbolem projektów, które zatrzymały się w martwym punkcie – mimo że formalnie nie zostały całkowicie skreślone z planów inwestycyjnych.