Warszawski „ghost town” za miliony złotych. Ta inwestycja miała zmienić miasto, okazała się porażką
Central Garden miało stać się jednym z największych i najbardziej prestiżowych projektów mieszkaniowych w Warszawie. Ta ambitna inwestycja w centralnej części miasta rozpoczęła się z dużym rozmachem, lecz szybko zamieniła się w katastrofę na rynku nieruchomości. Zarówno deweloper, jak i przyszli właściciele mieszkań utknęli w pułapce niekończących się decyzji administracyjnych, błędów w projekcie oraz wstrzymanych prac budowlanych. Obecnie Central Garden jest przykładem, jak nawet duże projekty mogą ugrzęznąć w formalnościach, konfliktach i niedoszacowaniu ryzyka.
- Central Garden: Historia wstrzymanej inwestycji
- Problemy prawne wstrzymują budowę inwestycji
- Problematyczny garaż a wstrzymanie budowy
- Zmarnowany potencjał warszawskiego osiedla
- Kupujący w zawieszeniu: koszty i ryzyko
- Wyzwania w reaktywacji Central Garden
Central Garden: Historia wstrzymanej inwestycji
Projekt Central Garden planowano zlokalizować w pobliżu ronda Radosława, w jednej z najbardziej pożądanych miejsc w Warszawie. Bliskość centrum Arkadia, kluczowych tras komunikacyjnych oraz oczekiwana wysoka jakość architektury przyciągnęła wielu nabywców, jeszcze przed osiągnięciem zaawansowanego etapu budowy. Plan zakładał utworzenie około tysiąca mieszkań w nowoczesnym, wieloetapowym kompleksie.
Deweloper Asbud obiecywał szybkie tempo realizacji projektu, a wstępne zapowiedzi sugerowały zakończenie prac w 2021 roku. Skala przedsięwzięcia oraz zapewnienia o wysokim standardzie sprawiły, że Central Garden stało się jednym z najczęściej omawianych projektów mieszkaniowych tamtego okresu. Wielu nabywców zdecydowało się na zakup mieszkań na wczesnym etapie, licząc na wzrost wartości inwestycji.
W 2019 roku rozpoczęto pierwsze prace na terenie budowy. Konstrukcja początkowo rozwijała się dynamicznie, a budynki szybko powstawały na placu budowy. Niewiele sugerowało, że projekt napotka problemy, które całkowicie sparaliżują jego realizację. Jednak już wtedy zaczęły pojawiać się pierwsze uwagi formalne, których skutki miały dopiero się ujawnić.
Problemy prawne wstrzymują budowę inwestycji
W początkowej fazie budowy wszystko przebiegało zgodnie z planem. Niemniej jednak, z biegiem czasu zaczęły się pojawiać wątpliwości co do zgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania oraz sposobu wykonania niektórych elementów infrastruktury technicznej. Miejscowi mieszkańcy i urbaniści zwracali uwagę na pewne kontrowersyjne kwestie, ale na tamtym etapie nie przewidywano, że te wątpliwości doprowadzą do poważnych opóźnień.
Pierwsze istotne sygnały, że przedsięwzięcie może napotkać problemy, pojawiły się, gdy Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego zaczął sprawdzać zgodność poszczególnych części projektu z obowiązującymi przepisami. Szczególnie zwrócono uwagę na projekt garażu podziemnego, który nie spełniał wymagań zawartych w dokumentacji. Deweloper starał się wyjaśnić sytuację i naprawiać błędy, jednak inspektorzy zgłaszali coraz więcej uwag.
Na skutek kontroli i kolejnych decyzji administracyjnych proces inwestycyjny zaczął zwalniać. Zamiast nieprzerwanego postępu budowy nastał czas niepewności i analizy dokumentacji, co dla nabywców oznaczało rosnące ryzyko opóźnień. Niewielu jednak przewidywało, że skutki będą aż tak poważne.
Problematyczny garaż a wstrzymanie budowy
Krytycznym aspektem przedsięwzięcia okazał się parking wielopoziomowy. Zgodnie z planem miejscowym oraz zatwierdzonym projektem miał być całkowicie zlokalizowany pod ziemią. Jednak inspekcje wykazały, że część struktury wznosi się ponad poziom gruntu, co stanowiło znaczące odstępstwo od zatwierdzonych dokumentów. Według nadzoru budowlanego nie można było tego uznać za drobną zmianę.
W rezultacie Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego podjął decyzję o zatrzymaniu robót budowlanych na kluczowych odcinkach. Ta decyzja doprowadziła do rozpoczęcia długotrwałego konfliktu prawnego między deweloperem a władzami administracyjnymi. Asbud próbował odwoływać się od kolejnych decyzji, jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny potwierdziły stanowisko inspektorów.
Konflikt wokół parkingu stał się symbolem całej inwestycji. To, co na początku wydawało się tylko niedopatrzeniem w realizacji projektu, w efekcie doprowadziło do cofnięcia kluczowego pozwolenia na budowę. Zatrzymanie prac dotknęło istotne elementy konstrukcyjne, co uniemożliwiło dalszą realizację inwestycji i doprowadziło do jej całkowitego zamrożenia.
Zmarnowany potencjał warszawskiego osiedla
Decyzja o zatrzymaniu prac przyniosła natychmiastowe skutki widoczne gołym okiem. Wykonawca usunął swoje zespoły z terenu budowy, a obszar – wcześniej pełen ruchu – zmienił się w miejsce powoli zarastające roślinnością. Nieukończone budowle zaczęły się niszczyć pod wpływem pogody, stając się symbolem niewykorzystanego potencjału tego miejsca.
Dla mieszkańców okolicy widok niedokończonego osiedla stał się codziennym elementem krajobrazu i równocześnie źródłem frustracji. Zamiast nowej infrastruktury i obiecanych udogodnień, w przestrzeni miejskiej pojawił się nieestetyczny obszar pełen betonowych konstrukcji. Inwestycja, która miała poprawić standardy okolicy, zamiast tego ją oszpeciła.
Deweloper w tym czasie zapewniał, że planuje wznowić prace po uregulowaniu formalności. Jednak z każdym rokiem rosły wątpliwości co do tego, czy projekt rzeczywiście zostanie kontynuowany. Prace nie zostały wznowione, a teren budowy pozostał w stanie zawieszenia – stając się jednym z największych przykładów zmarnowanego potencjału w centralnej części Warszawy.
Kupujący w zawieszeniu: koszty i ryzyko
Największe wydatki tej inwestycji ponieśli klienci, którzy nabyli mieszkania na początkowym etapie sprzedaży. Wielu z nich zaciągnęło kredyty, uiścili zaliczki lub weszli w inne zobowiązania finansowe, licząc na szybkie przekazanie lokali. Wstrzymanie budowy oznaczało dla nich nie tylko ogromną niepewność, lecz także rzeczywiste straty finansowe.
Niektórzy nabywcy próbowali dochodzić roszczeń, inni szukali pomocy w grupach społecznościowych i organizacjach wspierających osoby poszkodowane przez deweloperów. Pojawiły się liczne dyskusje na temat odpowiedzialności inwestora, a także tego, czy prawo wystarczająco chroni interesy klientów w przypadku problemów administracyjnych i błędów projektowych.
Nabywcy znaleźli się w szczególnie trudnej sytuacji, ponieważ formalnie inwestycja nie została anulowana, ale również nie posuwała się naprzód. Brak pewności co do terminu realizacji, a nawet tego, czy projekt kiedykolwiek zostanie ukończony, sprawił, że wielu z nich przez lata żyło w stanie zawieszenia. Sprawa Central Garden stała się szeroko komentowanym przykładem ryzyka inwestowania w nieruchomości na początkowym etapie.
Wyzwania w reaktywacji Central Garden
W następnych latach pojawiały się informacje, że deweloper prowadzi negocjacje dotyczące modyfikacji projektu i uzyskania nowych zezwoleń. Media donosiły, że Asbud rozwija alternatywne opcje garażu oraz dąży do spełnienia wymogów miejscowego planu. Jednak oficjalnych i potwierdzonych informacji o wznowieniu prac nie podano.
Jednym z najważniejszych wyzwań dla ponownego uruchomienia inwestycji okazało się pogodzenie wymogów formalnych z ekonomiczną opłacalnością projektu. Konieczność przeprojektowania części konstrukcji oraz ewentualna przebudowa garażu oznaczałyby ogromne dodatkowe koszty, co mogłoby zagrozić rentowności całego przedsięwzięcia. Deweloper musiał więc dokonać trudnych analiz.
Pomimo pojawiających się nadziei wśród nabywców i mieszkańców czas mija, a na placu budowy nadal panuje cisza. Central Garden pozostaje symbolem projektów, które utknęły w martwym punkcie – mimo że formalnie nie zostały całkowicie wykreślone z planów inwestycyjnych.