Chcesz wybudować dom bez formalności? Zobacz, czy to się opłaca!
Program Dom bez formalności wszedł w życie ponad dwa lata temu. Możliwość budowy domu o powierzchni do 70 m2 bez uzyskania pozwolenia wydaje się kuszącą opcją, jednak zdecydowana większość inwestorów omija to rozwiązanie szerokim łukiem. Dlaczego projekt nie cieszy się popularnością? Jakie aspekty zadecydowały o jego klęsce?
Z tego artykułu dowiesz się:
Na czym polega program Dom bez formalności?
To miał być jeden z flagowych programów poprzedniej ekipy rządzącej. Zgodnie z projektem, od początku 2022 roku Polacy zyskali możliwość budowy domów o powierzchni do 70 m2 w uproszczonej procedurze. Zamiast pozwolenia na budowę, do rozpoczęcia prac wystarczy samo zgłoszenie. Program jest skierowany do osób pełnoletnich, będących właścicielami działki budowlanej i chcących wybudować nieruchomość w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Ustawa miała spowodować, że budowa jednorodzinnych obiektów mieszkalnych będzie łatwiejsza – inwestor mógł zrezygnować z zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika. Dzięki uproszczonej procedurze prace można rozpocząć niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy i zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót. Inwestor startujący z budową domu, oprócz standardowych dokumentów, musi złożyć oświadczenia o tym, że:
- Planowana budowa będzie prowadzona w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej).
- Inwestor przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową, jeżeli kierownik budowy nie został ustanowiony.
- Dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.
Spektakularna klęska programu – inwestorzy boją się odpowiedzialności
Niestety, program Dom bez formalności jest uważany za projekt pełen pułapek i nieścisłości, co spowodowało, że Polacy nie chcą z niego korzystać z obawy przed popełnieniem błędu obciążonego odpowiedzialnością karną. Możliwość rezygnacji z kierownika budowy wiąże się z wyraźnymi oszczędnościami, jednak dla niedoświadczonych inwestorów jest to zbyt duża odpowiedzialność – samodzielne prowadzenie dziennika i wysokie prawdopodobieństwo popełnienia kosztownych błędów raczej nie przekonało Polaków do takiego rozwiązania.
Kolejnym czynnikiem zniechęcającym do skorzystania z programu budowy domu na zgłoszenie jest strach. Część inwestorów obawia się złożenia fałszywego oświadczenia o budowie domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Wraz z tym dokumentem rodzi się wiele pytań – czy właściciele będą mogli sprzedać dom, jeśli zajdzie taka potrzeba? Jaka kara grozi osobom, które znajdą kupca i zdecydują się na transakcję pomimo podpisania oświadczenia? Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl, dowiedział się, jakie możliwości mają właściciele domu do 70 m2 na zgłoszenie:
Od prawników uzyskałem informację, że takie oświadczenie musi być prawdziwe w chwili jego składania. Natomiast można sobie wyobrazić zdarzenia losowe, które będą wystarczającym uzasadnieniem do sprzedaży nieruchomości (na przykład śmierć współmałżonka).
Niestety, w programie nie znajdziemy informacji, która jasno wskaże właścicielom, po jakim czasie mogą sprzedać nieruchomość bez konsekwencji. Liczne wątpliwości sprawiają, że inwestorzy niechętnie decydują się na budowę domu bez formalności.
Czy budowa domu na zgłoszenie miała szanse powodzenia?
Chociaż projekt budowy domu o powierzchni do 70m2 bez formalności miał potencjał, to liczne nieścisłości i pułapki sprawiły, że Polacy nie wykazali dostatecznego zainteresowania. Dowodem porażki tego przedsięwzięcia są statystyki, które nie mogą napawać optymizmem:
Biorąc pod uwagę zakres odpowiedzialności, niejasną sytuację prawną i brak możliwości wprowadzenia zmian we wznoszonym domu, trudno się dziwić, że z uproszczonej procedury skorzystało bardzo niewielu inwestorów. W 2022 roku zgłoszono budowę zaledwie 1 058 domów do 70 m2 powierzchni zabudowy. W 2023 było jeszcze gorzej! Zgłoszono chęć budowy tylko 906 domów. Stanowi to zaledwie 1,2% wszystkich domów jednorodzinnych, których budowę zaczęto w zeszłym roku – wylicza Wojciech Rynkowski.
Czy projekt miał realne szanse na sukces? Być może doprecyzowanie przepisów okazałoby się wystarczające, a może ówczesny rząd powinien lepiej dopracować podstawowe założenia programu. Brak pozwolenia na budowę znacznie utrudnia procedurę uzyskania kredytu hipotecznego albo ubezpieczenia nieruchomości. Błędy formalne w zgłoszeniu mogą doprowadzić do uznania nieruchomości za samowolę budowlaną, a zakaz modyfikacji projektu domu komplikuje realizację inwestycji.