Ile trzeba zarabiać, żeby wybudować dom?

Opublikowano: 12.11.2024Autor: Marek PrzybylskiDrukujUdostępnij

Koszty budowy domu – ile wynoszą w 2024 r.? Stan surowy zamknięty a stan deweloperski

Aby odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule niniejszego artykułu, w pierwszej kolejności musimy przeanalizować obecne koszty budowy domu.

Zależą one od bardzo wielu czynników, w tym przede wszystkim:

• Powierzchni użytkowej domu;
• Zastosowanej technologii budowy;
• Zakresu robót;
• Lokalizacji;
• Wybranego projektu;
• Przyjętych udogodnień.

Na Kb.pl już kilka miesięcy temu pokusiliśmy się o uśrednione wyliczenia dotyczące tych kosztów, rozpatrując przy tym trzy rodzaje domów:

• Niewielki dom parterowy o powierzchni użytkowej wynoszącej 100 m²;
• Dom piętrowy z poddaszem użytkowym o sumarycznej powierzchni 140 m² (z czego, ze względu na skosy poddasza, faktyczna powierzchnia użytkowa wynosi 125 m²);
• Duży, trzypoziomowy dom piętrowy z piwnicą o łącznej powierzchni wynoszącej 195 m².

Pierwszy z rozpatrywanych domów, a więc dom parterowy o powierzchni 100 m², według naszych kalkulacji w 2024 r. kosztuje:

• 265 tys. zł netto w stanie surowym zamkniętym (a więc w stanie obejmującym dokonanie wykopu, stworzenie ław fundamentowych oraz ścian nośnych i działowych, wykonanie izolacji termicznej zewnętrznych ścian, płyt chudego betonu, podbudowy z podsypki piaskowej, a także stropów, schodów, dachu, okien, drzwi wejściowych i bramy garażowej);
• 416 tys. zł netto w stanie deweloperskim (czyli stanie, który dodatkowo, poza stanem surowym zamkniętym, obejmuje także stolarkę zewnętrzną, wykonanie elewacji i ociepleń, przygotowanie instalacji wewnętrznych, wykończenie budynku tynkami, posadzkami i parapetami oraz stworzenie wyposażonej kotłowni).

Drugi z domów, czyli dom piętrowy o powierzchni 140 m² obecnie kosztuje natomiast:

• 305 tys. zł netto w stanie surowym zamkniętym;
• 493 tys. zł netto w stanie deweloperskim.

Trzeci z opisywanych domów, a więc dom piętrowy z piwnicą o łącznej powierzchni ok. 195 m², w tym roku to natomiast koszt:

• 368 tys. zł netto w stanie surowym zamkniętym;
• 584 tys. zł netto w stanie deweloperskim.

Finansowanie budowy domu, czyli kredyt

Bez względu na to, którą z powyższych kwot opisujących wydatki na budowę domu przyjmiemy, nie będą to jedyne koszty związane z rozpatrywaną inwestycją. Niezwykle mało osób może dziś pozwolić sobie bowiem na budowę domu z własnych oszczędności. Większość musi więc posiłkować się kredytem hipotecznym (a więc rozwiązaniem, które mocno zwiększa całą kwotę inwestycji).

Bank, który będzie nam go udzielał, zbada najpierw naszą zdolność kredytową, uwzględniając przy tym takie czynniki, jak:

• Kwotę uzyskiwanych dochodów;
• Formę zatrudnienia;
• Kwotę comiesięcznych wydatków;
• Posiadane zobowiązania;
• Historię kredytową.

Jaką trzeba mieć zdolność kredytową, aby otrzymać kredyt wystarczający na budowę domu?

Ile trzeba zarabiać, żeby uzyskać kredyt pozwalający na budowę domu w 2024 r.?

Do udzielenia finalnej odpowiedzi na tak postawione pytanie trzeba dodać kilka założeń.

Ponieważ najczęściej spotykanym polskim modelem rodziny starającej się o kredyt hipoteczny jest dwójka osób dorosłych z jednym dzieckiem, rozpatrujemy taką właśnie sytuację.

Dla rodziny z jednym dzieckiem wystarczający powinien być przy tym raczej nieduży dom o powierzchni około 100 m².

Jak wynika z przytoczonej wyżej kalkulacji, koszt budowy takiego domu i doprowadzenie go do stanu deweloperskiego kosztować będzie nas mniej więcej 416 tys. zł netto. Jest to jednak kwota zakładająca prostą bryłę budynku, dwuspadowy dach i ogólnie rzecz biorąc podstawową technologię wykonania.

W kwocie tej nie mieszczą się także inne koszty dodatkowe, takie jak:

• Koszty zakupu działki budowlanej;
• Koszty przyłączenia mediów;
• Koszt zakupu projektu domu;
• Koszty wykończenia domu do stanu pod klucz.

Ze względu na powyższe, w niniejszej kalkulacji przyjmujemy, że rozpatrywana rodzina starająca się o kredyt, jest już właścicielem odpowiedniej działki budowlanej, która podłączona jest do mediów.

Samą kwotę inwestycji zamienić musimy natomiast na kwotę brutto. Przy aktualnej stawce podatku VAT na usługi budowlane dla klientów indywidualnych wynoszącej 8%, da nam to około 450 tys. zł, które ze względów bezpieczeństwa (i ryzyko podwyższenia cen w trakcie realizacji inwestycji), zaokrąglimy jednak w górę do 500 tys. zł.

Wiedząc to, możemy powiedzieć, że aby marzenie o własnym domu dla rozpatrywanej rodziny stało się rzeczywistością, musi ona zarabiać miesięcznie około 10,5-11 tys. zł netto, przy braku innych istotnych zobowiązań finansowych.

Oznacza to, że w sumie dwójka rodziców, chcąca wybudować nieduży, parterowy dom o powierzchni 100 m², potrzebuje dzisiaj comiesięcznie przynajmniej dwóch wypłat oscylujących w granicach średniej krajowej (wynoszącej obecnie około 8 tys. zł brutto). Dopiero mniej więcej taki poziom dochodów pozwoli im bowiem uzyskać odpowiednią zdolność kredytową.

Warto jednak zaznaczyć, że według danych, które przytaczaliśmy już na Kb.pl, w Polsce kwotę średniego wynagrodzenia zarabia dziś wyłącznie 37,7% Polaków pracujących w sektorze przedsiębiorstw. To z kolei powoduje, że na budowę własnego domu wciąż pozwolić mogą sobie jedynie nieliczni…