Ile zaoszczędzisz budując dom metodą gospodarczą? Dokładne wyliczenia

Opublikowano: 06.04.2024Autor: Michał ModzelewskiDrukujUdostępnij

Co oznacza budowa domu w systemie gospodarczym?

Budowa domu systemem gospodarczym to podejście do budowy, przy którym właściciel projektu przejmuje wiele zadań zadań od generalnego wykonawcy. Są to:

• działania organizacyjne - związane z zarządzaniem projektem, w tym uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń, poszukiwanie i wynajmowanie zespołów budowlanych, maszyn oraz zakup materiałów budowlanych.
• konkretne prace budowlane - inwestor samodzielnie wykonuje znaczną część prac budowlanych i aktywnie uczestniczy w procesie tworzenia domu.

Z kolei, alternatywą dla budowy domu w sposób gospodarczy jest angażowanie generalnego wykonawcy poprzez metodę zleconą. W takim modelu, to wykonawca odpowiada za prowadzenie i koordynowanie całego przedsięwzięcia budowlanego, zakup materiałów oraz często zajmuje się większością spraw związanych z formalnościami. Jak wyjaśnia Wojciech Rynkowski z Extradom.pl - w tym podejściu zaangażowanie inwestora w kwestie logistyczne, organizacyjne, czy same prace budowlane jest znikome.

Ile można zaoszczędzić budując dom systemem gospodarczym?

W chwili obecnej, budowa i wykończenie domu o wielkości między 100 a 120 metrów kwadratowych kosztuje około 700 000 złotych brutto, nie uwzględniając ceny gruntu. Szczegółowo o kosztach budowy domu pisaliśmy wcześniej w tym artykule. - Uwaga - koszty przytoczone w artykule są określone w kwotach netto i nie zakładają między innymi przyłączy czy wykończenia domu pod klucz. Stąd rozbieżność kwot tam wskazanych w stosunku do kwoty 800 000 zł. Znajdziecie tam natomiast wszystkie koszty budowy rozpisane bardzo szczegółowo. -

Przyjęcie metody gospodarczej w procesie budowy pozwala na redukcję wydatków od 5% do nawet 30%, co przekłada się na oszczędności rzędu 40 000 do 240 000 złotych. Przy umiarkowanym zaangażowaniu, oszczędności te mogą oscylować w granicach 10% do 15%, co, jak podkreśla ekspert, może nie wydawać się kwotą przełomową, ale w rzeczywistości oznacza to, że można zaoszczędzić od 80 000 do 120 000 złotych. Skąd aż takie rozbieżności - od 40 do nawet 240 tysięcy złotych?

Poziom oszczędności, jaki uda nam się uzyskać budując metodą gospodarczą, zależy od naszych chęci i zaangażowania  w cały proces. Ważne też będą  umiejętności i chęć do wykonywania różnego rodzaju prac fizycznych. – zauważa ekspert z Extradom.pl. - Moim zdaniem możemy wyróżnić trzy zasadnicze poziomy zaangażowanie inwestorów.

Pierwszy z nich polega na załatwianiu wszelkich formalności związanych z budową, wyszukiwaniu i wynajmowaniu ekip budowlanych i samodzielnym wybieraniu materiałów niezbędnych na placu budowy. Zwykle tacy inwestorzy decydują się też na własnoręczne wykonanie pewnych prostych prac, zwłaszcza na etapie wykończania domu - najczęściej jest to kładzenie gładzi, parkietów lub malowanie ścian.

Ile można w ten sposób zaoszczędzić? Szacunki są różne, ale można przyjąć, że jest to od 5 do 8% kosztów budowy. Na pierwszy rzut oka to niewiele, ale biorąc pod uwagę obecne ceny domów, z pewnością nie jest to mała kwota. – podsumowuje Rynkowski.

Drugi poziom zaangażowania budującego to już samodzielne wynajmowanie sprzętu i prowadzenie również bardziej angażujących prac fizycznych, które jednak nie wymagają uprawnień ani specjalistycznych umiejętności. Ich zakres jest zdecydowanie większy niż w pierwszej grupie i obejmuje np. prace przy fundamentach, pomoc przy stawianiu ścian, kucie bruzd pod instalacje, wykonanie ogrodzenia i tym podobne.

Wymaga to zdecydowanie więcej czasu i dużo większego wkładu pracy, ale pozwala również dużo więcej zaoszczędzić. Przy takim sposobie stawiania domu mogą to być oszczędności rzędu 10-20%, w zależności od tego, jakie prace na placu budowy wykonaliśmy sami. – dodaje ekspert Extradom.pl.

Wreszcie trzeci poziom zaangażowania inwestora, wciąż dość często spotykany, wymagający niewątpliwe najwięcej umiejętności i samozaparcia. Mam na myśli wykonywanie we własnym zakresie wszelkich prac budowlanych, które nie wymagają uprawnień. Przy takim sposobie prowadzenia budowy będziemy korzystać z pomocy fachowców tylko wtedy, kiedy  niezbędne będą konkretne uprawnienia, np. przy instalacji gazowej i elektrycznej oraz przy pracach na wysokości.

W tym przypadku możemy zaoszczędzić zdecydowanie najwięcej - od 25 do nawet 30% kosztów budowy domu. To już naprawdę duża kwota, chociaż na pewno przyjdzie nam za to zapłacić ogromnym wysiłkiem i zaangażowaniem na placu budowy. – podsumowuje ekspert

Metoda gospodarcza to również oszczędności na kredycie

Takie oszczędzanie podczas budowy jest bardzo ważne dla osób, które budują dom bez pożyczki od banku, lub dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej na całkowity koszt budowy systemem zleconym. To szczególnie istotne w obliczu obecnych stóp procentowych i poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych, które wynosi obecnie około 8-9%.

Obecnie stopy procentowe znajdują się na względnie wysokim poziomie w porównaniu z ostatnimi latami (WIBOR 3M od listopada 2023 oscyluje w okolicach 5,8%), co bezpośrednio przekłada się na wyższe raty kredytów hipotecznych. Oprocentowanie takich kredytów może różnić się w zależności od banku i oferty, ale zasadniczo, zaciągając kredyt na kwotę 500 000 zł na okres 25 lat, spłacimy bankowi kwotę przeszło dwukrotnie wyższą od pożyczonej.

Posługując się przykładem kredytu na 500 000 zł na okres 25 lat, przyjmując stałe oprocentowanie na poziomie 8% daje nam to ratę na poziomie ok. 3859 zł. Spłacając taką kwotę przez 25 lat oddamy bankowi w sumie 1 milion 157 tysięcy złotych.

Dlatego, jeśli uda się zaoszczędzić 120 000 zł na budowie domu, zobowiązanie wobec banku może zostać znacząco zmniejszone, prawie o ćwierć miliona złotych, biorąc pod uwagę odsetki, które nie będą naliczane od tej zaoszczędzonej kwoty. To pokazuje, jak duża różnica może wynikać z oszczędności realizowanych na etapie budowy, szczególnie w kontekście obecnych warunków finansowych.

Zalety i wady budowy domu metodą gospodarczą

• Oszczędności finansowe - Możliwe do osiągnięcia nawet do 30% mniejsze wydatki, w zależności od własnego zaangażowania w proces budowy.
• Korzyści przy finansowaniu z kredytu - Gdy budowa jest finansowana kredytem hipotecznym, mniejsza kwota do spłaty oznacza mniej pieniędzy oddanych bankowi.
• Dokładna znajomość budynku - Bezpośredni udział w budowie pozwala na precyzyjną wiedzę o lokalizacji i wykonaniu instalacji czy innych elementów konstrukcyjnych.
• Elastyczność dla finansujących z własnych środków - Możliwość dostosowania tempa prac i harmonogramu budowy, co umożliwia lepsze planowanie etapów prac.

• Poświęcenie czasu i energii - Niezbędne jest znaczne zaangażowanie, które może trwać od kilkunastu do kilkudziesięciu miesięcy, a dodatkowe koszty takie jak paliwo czy zużycie samochodu często są pomijane w kalkulacjach.
• Potrzeba zdobycia wiedzy - Aby samodzielnie realizować określone prace lub efektywnie wspierać podwykonawców, konieczna jest odpowiednia wiedza i umiejętności.
• Dostosowanie do wymogów banku przy kredycie - W przypadku finansowania budowy za pomocą kredytu hipotecznego, tempo prac musi być dostosowane do harmonogramu spłat.
• Ryzyko przedłużającej się budowy - Opóźnienia mogą narazić projekt na różne ryzyka, w tym na wzrost kosztów materiałów i robocizny, inflację czy nawet kradzież na budowie.
• Ryzyko błędów i strat - Błędy w wykonaniu prac mogą pochłonąć znaczną część oszczędności, jeśli konieczne będzie ich ponowne wykonanie.
• Wymagane ogromne zaangażowanie - Intensywne zaangażowanie czasowe i emocjonalne przez długi okres, co może wpływać na jakość życia i relacje z bliskimi.

Decydowanie się na samodzielne zarządzanie budową domu może nieść za sobą ryzyko związane z możliwością napotkania nieuczciwych wykonawców lub popełnienia błędów podczas realizacji prac. Taka sytuacja może znacząco zwiększyć koszty całego przedsięwzięcia, ponieważ nieprawidłowo wykonane prace często wymagają kosztownej korekty lub całkowitego powtórzenia. To, co na początku wydawało się oszczędnością, w takich okolicznościach może przekształcić się w nieoczekiwane dodatkowe wydatki, które pochłoną dużą część budżetu przeznaczonego na budowę.

Ponadto, podejmując się budowy domu w sposób gospodarczy, należy być przygotowanym na intensywne zaangażowanie nie tylko finansowe, ale również czasowe i emocjonalne. Może to trwać od kilku do nawet kilkudziesięciu miesięcy, podczas których ciągłe stresy, podejmowanie kluczowych decyzji i konieczność rozwiązywania pojawiających się problemów mogą odbić się na życiu osobistym i relacjach z bliskimi. Tak głębokie zaangażowanie w projekt budowlany wymaga więc nie tylko odpowiednich zasobów finansowych, ale również silnej woli, odporności emocjonalnej i wsparcia ze strony rodziny czy przyjaciół, co jest istotne dla zachowania równowagi między życiem zawodowym a prywatnym.

Domy prefabrykowane coraz popularniejsze

Znaczne zaangażowanie i wysiłek wymagane przy samodzielnej budowie domu powodują, że wiele osób decyduje się na współpracę z generalnym wykonawcą lub inwestowanie w domy prefabrykowane. Rośnie grupa inwestorów, którzy preferują nabywanie domów na podobnych zasadach co samochody: odwiedzają punkt sprzedaży, wybierają model, który najbardziej im odpowiada, dostosowują go do własnych potrzeb, podpisują umowę i po kilku miesiącach mogą cieszyć się własnym, nowym domem. Obecnie taka możliwość jest bardziej dostępna niż kiedykolwiek, co jest wynikiem dynamicznego rozwoju rynku domów gotowych i prefabrykowanych w naszym kraju.

Interesujące wydaje się, że rozwój technologii budowlanych może wpłynąć także na metodę gospodarczą budowy domów. Już teraz pojawiają się innowacyjne systemy konstrukcyjne, oferujące bloczki, które pozwalają na łatwy i szybki montaż nawet dla osób nieposiadających specjalistycznej wiedzy budowlanej – wystarczy kilkugodzinne szkolenie, aby móc samodzielnie rozpocząć prace. Perspektywa domów „zrób to sam” przeznaczonych do samodzielnego montażu wydaje się być naturalnym kierunkiem ewolucji rynku, a pierwsze takie rozwiązania już się pojawiły, choć na razie nie zyskały szerokiej popularności.