Z zewnątrz ocieplony, w środku tragedia. Bloki z wielkiej płyty mają ukryte pułapki
Choć wielka płyta często kusi ceną, zakup mieszkania w bloku wymaga dużo większej uważności niż nabycie lokalu w nowszej inwestycji. Badania i analiza stanu technicznego budynków wielkopłytowych wskazują, że mogą one służyć jeszcze całe dekady, znacznie dłużej niż pierwotnie zakładano. Jednak nie oznacza to, że każdy blok i każde mieszkanie są wolne od problemów. Trwałość żelbetu, stan połączeń płyt, wentylacja, akustyka, zagrzybienie czy wreszcie stan balkonów – to wszystko ma wpływ na komfort życia i ewentualne przyszłe koszty.
- Tanie mieszkanie w wielkiej płycie. Czy aby na pewno „okazja życia”?
- Trwałość konstrukcji i żelbetu. Ile lat naprawdę wytrzyma wielka płyta?
- Problematyczne balkony w wielkiej płycie
- Zagrzybienie i wentylacja w wielkiej płycie
- Problemy w blokach, o których nikt nie mówi
Tanie mieszkanie w wielkiej płycie. Czy aby na pewno „okazja życia”?
Kiedy pan Michał zobaczył ogłoszenie mieszkania z wielkiej płyty – trzecie piętro, blisko centrum, dwupokojowe i w dodatku po remoncie – był przekonany, że to idealna okazja. Nic w tym dziwnego, ponieważ niższa cena przyciąga wielu kupujących, bo lokale w wielkiej płycie potrafią być nawet o 10–20% tańsze niż średnia rynkowa w okolicy.
W jego przypadku sprzedający zachwalał świeżo wymienione podłogi i odświeżone ściany, a blok z zewnątrz wyglądał na docieplony. Dopiero po kilku miesiącach wyszły na jaw problemy, których na pierwszy rzut oka nie sposób było dostrzec.
Zimą ogrzewanie okazało się znacznie droższe, a w narożnikach zaczął pojawiać się grzyb, a sąsiedzi narzekali na ciągłe zawilgocenia i zimne ściany. Dopiero rozmowa w spółdzielni uświadomiła mu, że przed budynkiem stoją kosztowne i długotrwałe remonty.
Trwałość konstrukcji i żelbetu. Ile lat naprawdę wytrzyma wielka płyta?
W powszechnej opinii wielka płyta bywa przedstawiana jako budownictwo z krótką datą ważności. Tymczasem badania i analizy wskazują jasno, że bloki z wielkiej płyty, mimo projektowania pierwotnie na 40–60 lat, mogą stać co najmniej 100, a nawet 120 lat, pod warunkiem regularnych przeglądów i modernizacji. Konstrukcje żelbetowe same w sobie nie stanowią zagrożenia, ale jest nim brak odpowiedniej konserwacji.
Najwrażliwszymi miejscami są łączenia płyt, ponieważ to właśnie tam tam przez dekady mogły przedostawać się woda i wilgoć, powodując np. korozję. Eksperci wskazują, że te nieprawidłowości w większości da się usuwać i wzmacniać, lecz trzeba liczyć się z tym, że wspólnota będzie musiała takie prace sfinansować.
Problematyczne balkony w wielkiej płycie
Wielka płyta często cierpi z powodu problemów z balkonami. Są one narażone na działanie opadów, a woda dostająca się w połączenia między warstwami płyt przyspiesza korozję. Według analiz Instytutu Techniki Budowlanej to właśnie łączniki między warstwami elewacyjnymi i nośnymi mogą najszybciej ulegać degradacji.
Przy oglądaniu mieszkania warto więc spojrzeć na balkony sąsiadów – czy balustrady są skorodowane, czy widać pęknięcia, czy pod spodem odpadają fragmenty betonu, lub czy cokolwiek wzbudza wątpliwości.
Zagrzybienie i wentylacja w wielkiej płycie
Wielu właścicieli uszczelnia okna, wymieniając starą stolarkę. Jednak pierwotnie nieszczelności okienne były… elementem systemu wentylacji. To oznacza, że przy wymianie okien bez montażu nawiewników budynek zaczyna się dusić, a woda skrapla się w narożnikach – nazywa się to syndromem chorego budynku.
Efektem mogą być wilgoć, zapach stęchlizny i grzyb. W wielu przypadkach wymiana okien bez modernizacji wentylacji wymaga dodatkowych kosztów, szczególnie w starszych blokach, które nie miały wentylacji mechanicznej.
Oglądając mieszkanie, warto zwrócić szczególną uwagę na kuchnię, łazienkę i narożniki pomieszczeń oraz ewentualną wilgoć na płaskich powierzchniach, takich jak okna – tam najczęściej pojawia się problem i najłatwiej go dostrzec.
Problemy w blokach, o których nikt nie mówi
Choć techniczne kwestie konstrukcji czy instalacji da się przewidzieć, są w blokach z wielkiej płyty – i nie tylko – również takie problemy, o których rzadko wspominają ogłoszenia, a które potrafią naprawdę skutecznie uprzykrzyć życie mieszkańców.
Jednym z najbardziej dokuczliwych są inwazje robactwa, np. pluskiew, które potrafią rozprzestrzenić się po całym pionie, a nawet po kilku klatkach. Wystarczy jedno zaniedbane mieszkanie, by owady przeszły przez szczeliny, piony instalacyjne i dylatacje. W praktyce wygląda to tak, że nawet jeśli właściciel wykona kilka profesjonalnych dezynsekcji we własnym lokalu, problem wraca.
Takie sytuacje potrafią ciągnąć się latami, bo skuteczna likwidacja wymaga działań całej wspólnoty, a często współpracy wszystkich mieszkańców pionu. Warto więc – zanim podejmiemy decyzję o zakupie – po prostu, w miarę możliwości, zapytać sąsiadów o tego typu problemy.
Niniejszy artykuł odwołuje się do subiektywnych odczuć i ocen osób, które przedstawiły swoje doświadczenia związane z zamieszkiwaniem lokalach mieszkalnych z tzw. "wielkiej płyty" i jako takowy nie stanowi on próby zdeprecjonowania budynków z "wielkiej płyty" jako takich. Redakcja serwisu nie ocenia w nim wad i zalet budynków z "wielkiej płyty" w stosunku do budynków stawianych w oparciu o aktualnie stosowane technologie budowlane a jedynie przedstawia indywidualne historie i opinie części społeczeństwa na temat tych bloków.