Mordor się kończy. Chcą wyburzyć najsłynniejsze biurowce w Mordorze. W ich miejsce powstaną mieszkania
Warszawski „Mordor”, uważany za symbol biurowego zagłębia, powoli zmienia swoje oblicze. Deweloperzy chcą postawić w tym miejscu nowoczesne apartamentowce, dlatego część biurowców czeka rozbiórka. Sprawdź, czy ta inwestycja rzeczywiście wpłynie na krajobraz biznesowej części Warszawy.
- Nowe osiedle w miejscu biurowców – mieszkania dla ponad 1000 osób
- Zamiast betonu – biblioteka i skwery
- Lex deweloper – szansa czy zagrożenie?
- Mniej biurowców, więcej mieszkań – tak zmieniają się trendy na rynku nieruchomości
Nowe osiedle w miejscu biurowców – mieszkania dla ponad 1000 osób
Na stołecznym Służewcu, w kwartale wyznaczonym ulicami Wynalazek, Postępu, Marynarską i Cybernetyki, planowana jest rozległa inwestycja mieszkaniowa. Znajdujące się tam biurowce mają zostać wyburzone. To nie pierwsze obiekty w okolicy, które czeka rozbiórka – w tym artykule pisaliśmy o likwidacji słynnego Curtis Plaza.
Deweloper złożył już wniosek o wydanie decyzji środowiskowej. Realizacja projektu będzie przebiegać w trybie specustawy mieszkaniowej, znanej jako lex deweloper. Zgodnie z planami, w miejscu sześciu biurowców powstaną cztery nowoczesne budynki mieszkalne liczące od ośmiu do dziewięciu kondygnacji.
Nowa inwestycja ma składać się łącznie z 529 lokali, które według prognoz mogą pomieścić około tysiąca nowych mieszkańców. Ta część miasta dotychczas była utożsamiana głównie z pracą, biznesem i korporacjami, ale już niebawem może się to zmienić. Nowe apartamentowce staną się domem nie tylko dla pracowników okolicznych biur – być może mieszkania przyciągną także inne osoby poszukujące nowego lokalu w Warszawie.
Zamiast betonu – biblioteka i skwery
To nie koniec inwestycji deweloperskich na Służewcu. Budynek mieszkalny ma powstać także na sąsiedniej działce przy ul. Postępu 12. Również w tym przypadku inwestycja będzie realizowana w trybie lex deweloper, a inwestor zobowiązał się do zapewnienia konkretnych udogodnień. W budynku mieszkalnym znajdzie się lokal użytkowy przeznaczony na bibliotekę, który zostanie przekazany miastu. Co więcej, mieszkańcy będą mogli spędzać czas wolny na jednym z dwóch osiedlowych skwerów.
W ramach umowy z miastem deweloper będzie musiał wyremontować pobliską ulicę Kolady, co ma poprawić infrastrukturę komunikacyjną w rejonie. Takie rozwiązania są odpowiedzią na wcześniejsze obawy związane z ustawą lex deweloper. Krytycy tego rozwiązania wskazywali na ryzyko chaotycznego rozwoju urbanistycznego bez uwzględniania potrzeb społecznych.
Warto pamiętać, że obie inwestycje znajdują się w fazie planowania. We wrześniu odbędą się konsultacje społeczne – podczas specjalnych spotkań mieszkańcy okolicy będą mogli wyrazić swoje zdanie na temat planowanej budowy. Sprawdź, ile kosztują najdroższe apartamentowce w Polsce.
Lex deweloper – szansa czy zagrożenie?
Specustawa mieszkaniowa lex deweloper weszła w życie w sierpniu 2022 roku. Miała ona uprościć proces powstawania osiedli tam, gdzie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie przewidywały zabudowy mieszkaniowej. Dzięki temu inwestorzy mogą dziś ubiegać się o zgodę na realizację projektów np. na terenach biurowych czy przemysłowych.
Choć początkowo wiele miast, takich jak Kraków czy Poznań, odrzucało wnioski składane w tym trybie, Warszawa coraz częściej pozwala na realizację podobnych inwestycji. Władze zadbają jednak o interes mieszkańców Służewca, którzy będą mogli wziąć udział w konsultacjach społecznych. Możliwe, że to od ich wyniku będzie zależeć przyszłość nowych projektów.
Mniej biurowców, więcej mieszkań – tak zmieniają się trendy na rynku nieruchomości
Choć część biurowców na „Mordorze” może niebawem zniknąć, to stołeczny rynek biurowy z pewnością nie odczuje tej zmiany. Na koniec drugiego kwartału 2025 roku w Warszawie znajdowało się ponad 6,2 mln m² powierzchni biurowych. Około 673 tys. m² biur pozostawało jednak niewynajętych, co stanowiło blisko 11% całej podaży.
W pierwszej połowie 2025 roku w stolicy wynajęto ponad 300 tys. m² biur – to wynik nieco gorszy niż rok wcześniej, ale wciąż możemy mówić o stabilizacji. Do użytku oddano blisko 80 tys. m² nowych powierzchni – był to największy przyrost od końca 2022 roku. Wskaźnik pustostanów w centrum Warszawy spadł poniżej 8%, co oznacza, że zapotrzebowanie na biura w atrakcyjnych lokalizacjach wciąż jest bardzo duże. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby część biurowców przekształcić w budynki mieszkalne – dotyczy to szczególnie obiektów na uboczu miasta, które i tak od pewnego czasu stoją puste.
Inwestycje planowane na warszawskim „Mordorze” pokazują, jak dynamicznie zmienia się oblicze tego miasta. Zapotrzebowanie na mieszkania przewyższa popyt na biura, a lex deweloper sprawia, że inwestorzy mogą budować mieszkania również na terenach, które pierwotnie miały inne przeznaczenie. Na rynku komercyjnym zapanowała stabilizacja, zatem deweloperzy coraz mocniej skupiają się na inwestycjach mieszkaniowych.