Branża budowlana ostrzega: 2025 to najgorszy moment rozpoczęcie budowy domu
Rozpoczęcie budowy domu w 2025 roku może wiązać się z ryzykiem, wynikającym ze zmian w sytuacji gospodarczej, prawnej oraz technologicznej. Niepewność na rynku materiałów budowlanych, trudności z dostępem do wykwalifikowanych i rzetelnych ekip i nowe przepisy – to wszystko skłania do odłożenia inwestycji na późniejszy, bardziej stabilny okres.
- Niepewność gospodarcza i inflacja cen materiałów
- Problemy z dostępnością wykwalifikowanych ekip
- Zmiany w prawie budowlanym
- Wysokie stopy procentowe i drogie kredyty
- Szansa na zakup tańszej działki
- Postęp technologiczny, który może się opłacić
- Ryzyko „znikających wykonawców”
Niepewność gospodarcza i inflacja cen materiałów
Ceny materiałów budowlanych w 2025 roku unormowały się w porównaniu do kilku poprzednich lat, ale wciąż pozostają niepewne. Jak wynika z analizy Grupy PSB Handel S.A. w maju obecnego roku odnotowano wzrost cen w 5 grupach towarowych względem analogicznego okresu z 2024 roku. Podwyżki dotyczyły takich materiałów jak:
- płyty OSB i drewno +9%;
- cement i wapno +4%;
- otoczenie domu +2%;
- farby i lakiery +1%.
Spadek cen odnotowano natomiast w grupach następujących towarów:
- izolacje termiczne -6%;
- oświetlenie, elektryka i wykończenia -4%;
- izolacje wodochronne -3%;
- dachy, rynny -2%;
- stolarka, chemia budowlana, ściany, kominy, motoryzacja, dekoracje, wyposażenie, AGD, sucha zabudowa oraz narzędzia -1%.
W związku z utrzymującą się zmiennością cen, firmy coraz częściej ograniczają ważność swoich ofert do zaledwie 7-14 dni, co zmusza inwestorów do podejmowania szybkich decyzji bez pewności, że koszty nie zmienią się w trakcje realizacji projektu.
Problemy z dostępnością wykwalifikowanych ekip
Branża budowlana od lat boryka się z niedoborem wykwalifikowanych pracowników. W sektorze publicznym obserwuje się trudności i komplikacje wynikające z braku wykonawców. Niejednokrotnie przedsiębiorstwa składające oferty nie są w stanie rozpocząć realizacji projektów z powodu braku siły roboczej lub odpowiednich specjalistów. Podobna sytuacja dotyczy sektora prywatnego, w którym często dobre ekipy budowlane, cieszące się renomą i doświadczeniem, mają zarezerwowane terminy z rocznym, a nawet dwuletnim wyprzedzeniem.
Dodatkowym czynnikiem komplikującym sytuację jest kumulacja inwestycji finansowanych z funduszy unijnych, takich jak Krajowy Plan Odbudowy, które zwiększają zapotrzebowanie na wykonawców. W związku z tym inwestorzy indywidualni zmuszeni są do wyboru pomiędzy czekaniem na sprawdzoną ekipę a zatrudnieniem mniej doświadczonych firm dostępnych od zaraz. Niestety zdarza się, że druga opcja wiąże się z zawyżonymi cenami lub brakiem gwarancji jakości wykonywanych prac budowlanych.
Zmiany w prawie budowlanym
Rok 2025 wiąże się ze zmianami w prawie budowlanym, które są zapowiedzią szeroko zakrojonych nowelizacji planowanych na 2026 rok. Nowelizacja przepisów wiąże się między innymi z powiększeniem katalogu obiektów niewymagających pozwolenia oraz wprowadzeniem mechanizmu „żółtej kartki”, który w przypadku odstępstw na budowie daje inspektorowi budowlanemu możliwość wcześniejszego upomnienia inwestora przed wszczęciem postępowania administracyjnego.
Zmiany te mają uprościć i przyspieszyć procedury, ale mogą wiązać się z komplikacjami. Pojawiają się obawy dotyczące błędów formalnych, które inwestorzy zauważą dopiero na późniejszych etapach budowy, a to skutkować będzie kosztownymi poprawkami.
Kolejnym problematycznym aspektem jest wprowadzenie obowiązku uchwalania przez gminy planów ogólnych. Plany ogólne mają zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tzw. SUiKZP). Istnieje ryzyko, że wiele gmin nie zdąży uchwalić planu ogólnego przed wskazanym terminem (30.06.2026). Warunki zabudowy będą wydawane tylko dla terenów objętych obszarem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym – a więc w gminach, które nie zdążą go uchwalić, wydanie WZ i uzyskanie pozwolenia na budowę może okazać się niemożliwe.
Wysokie stopy procentowe i drogie kredyty
W 2025 roku rynek kredytów hipotecznych w Polsce wykazuje oznaki ożywienia po trudnym okresie wysokich stóp procentowych i inflacji w latach 2022-2023. Jednak pomimo kolejnej obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w 2025 roku do poziomu 5,00%, kredyty hipoteczne nadal są drogie.
Wysokie oprocentowanie powoduje, że całkowity koszt inwestycji – zwłaszcza przy tak kosztownym projekcie, jakim jest budowa domu w 2025 roku – może wzrosnąć o kilkaset tysięcy złotych. Wielu osób po prostu na to nie stać.
Szansa na zakup tańszej działki
Ceny działek budowlanych w niektórych regionach Polski w ostatnim czasie wykazały oznaki spadku. Mowa zwłaszcza o niewielkich miejscowościach, zlokalizowanych w znacznej odległości od dużych aglomeracji. Jak podaje otodom.pl w pierwszym kwartale 2024 ceny ofertowe niezabudowanych gruntów budowlanych spadły o 3,3% – co stanowiło największy spadek od II kwartału 2018 r. Sytuacja ta poruszyła nadzieje Polaków na niższe ceny działek, jednak w późniejszym czasie ceny się ustabilizowały. Drugi kwartał 2025 roku przyniósł podwyżki na poziomie od 2,2% do 3,5% (w ujęciu kwartalnym) w zależności od województwa – wynika z danych przedstawionych przez Bankier.pl.
Natomiast Związek Gmin Wiejskich RP ostrzega, że opóźnienia we wdrażaniu nowych planów zagospodarowania przestrzennego mogą skutkować gwałtownymi spadkami cen działek już w 2025 roku.
Sytuacja pozostaje niestabilna. W tej chwili eksperci nie wskazują szans na spadek cen działek, ale wstrzymanie się z decyzją o rok lub dwa daje możliwość zakupu działki w niższej cenie – zwłaszcza w obszarach mniej zurbanizowanych.
Postęp technologiczny, który może się opłacić
Dynamiczny rozwój technologii w budownictwie, takich jak prefabrykacja, domy modułowe czy zaawansowane systemy energooszczędne, otwiera nowe możliwości dla inwestorów. W 2025 roku budownictwo modułowe ponownie zyskuje na popularności – przyciąga krótszymi terminami realizacji i potencjalnie niższymi kosztami w porównaniu z budownictwem tradycyjnym.
Wstrzymanie się z budową domu i poczekanie na dalszy postęp technologiczny, może pozwolić na budowę bardziej efektywnych energetycznie i tańszych domów – jest to potencjalnie szczególnie istotne w obliczu wprowadzania nowych regulacji unijnych (np. dyrektywa EPBD) i przepisów związanych z ekologią oraz zieloną transformacją.
Na przykład raporty branżowe wskazują na możliwość, że rozwój technologii oraz optymalizacja procesów produkcyjnych mogą prowadzić do obniżki kosztów pomp ciepła w perspektywie następnych 2 lat.
Ryzyko „znikających wykonawców”
W 2024 roku wielu inwestorów zgłaszało problemy z opóźnieniami w budowach oraz przypadki porzucania inwestycji przez wykonawców, którzy znikali z dnia na dzień – nawet po otrzymaniu zaliczek. Niestety w roku 2025 ryzyko to pozostaje wciąż aktualne – zwłaszcza w kontekście wcześniej wspomnianej kumulacji inwestycji finansowanych z Krajowego Planu Odbudowy oraz brakami wśród wykwalifikowanych ekip budowalnych.
Brak stabilności finansowej w sektorze budowlanym oraz w niektórych firmach budowlanych, wynikający z rosnących kosztów pracy i materiałów, może prowadzić do sytuacji, w której inwestorzy pozostają z niedokończonymi projektami oraz stratami finansowymi.
