Wyścig z czasem o uratowanie wartości działek budowlanych. Za kwartał będzie za późno
Nowy system planów ogólnych wchodzi w życie w tym roku. Samorządy muszą jak najszybciej się do niego dostosować. Jednym z problemów są nowe przepisy dotyczące zabudowy działek. To mogłoby wpłynąć na obniżenie ich wartości rynkowej. Czy istnieje sposób na uniknięcie takiego scenariusza?
- Nie będzie można zbudować domu na własnej działce?
- Czy zmiana przepisów jest niekonstytucyjna?
- Jak właściciele radzą sobie z nową sytuacją?
Nie będzie można zbudować domu na własnej działce?
Według nowych planów ogólnych możliwość budowy domów w danej lokalizacji zostanie dokładnie określona. Wskazane zostaną też tereny, które nie będą się nadawały do zabudowy. Jednym z głównych czynników decydujących jest odległość od szkół i terenów zielonych. Limity odległości określone w nowych planach mogą poważnie zmniejszyć wartość niektórych działek i ograniczyć możliwości ich wykorzystania przez właścicieli.
Obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) to kluczowe słowo, które będzie decydowało o wartości działek. Na terenie oznaczonym tą nazwą będzie można zbudować dom na podstawie wuzetek, jak dotychczas. Jednak w wyniku wprowadzenia nowych przepisów wiele osób, które do tej pory liczyły na możliwość budowy domu dla siebie, na wynajem lub sprzedaż, straci ją bezpowrotnie.
Czy zmiana przepisów jest niekonstytucyjna?
Tak przynajmniej twierdzą niektórzy prawnicy. Wprowadzane zmiany są sprzeczne z prawem własności i przepisami konstytucji RP. Jeżeli właściciele nie uzyskają warunków zabudowy na starych zasadach ich działki stracą wartość. W ten sposób pośrednio tracą pieniądze, które mogliby uzyskać w przyszłości lub te które włożyli w zakup działki. Wartość działki to nie tylko pieniądze, ale potencjał, który może pośrednio służyć lub nie właścicielowi. W warunkach, w których odgórnie zmieni się status wielu działek na danym obszarze, ich posiadacze są zmuszeni do zmiany planów. Jednocześnie nowe przepisy nie przewidują odszkodowania za działkę, czyli koszt zmian zostaje milcząco przerzucony na właścicieli.
Przyczyną, dla której wprowadzane są nowe przepisy jest ochrona środowiska i bezpieczeństwo publiczne. Odległość osiedli i domów od szkół ma też oznaczać bardziej racjonalne i prospołeczne zarządzanie przestrzenią. Niestety w praktyce wygląda to inaczej. Chociaż ekologiczne i planistyczne zmiany są potrzebne, to trzeba je wprowadzać racjonalnie i z myślą o obywatelach. Nowe przepisy nie powinny być wprowadzane kosztem właścicieli działek, którzy znów czują się karani. To nie jest najlepsze rozwiązanie jeżeli przepisy mają służyć realnym ludziom, nie tylko idei.
Jak właściciele radzą sobie z nową sytuacją?
Proces wdrażania nowych przepisów postępuje powoli. Transformacja musiała zostać przedłużona o pół roku. Dzięki opóźnieniom jeszcze do 30-go czerwca 2026 istnieje furtka dla właścicieli niezabudowanych działek. Gminy konsultują nowe plany ogólne, które zdecydują o wartości działek i możliwościach ich wykorzystania. Jednak do tego czasu obowiązują stare studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wielu właścicieli stara się na ostatnią chwilę wykorzystać ten fakt, składając wnioski o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach. Z drugiej strony zmuszanie obywateli i urzędów do takiego wyścigu z czasem dalej spowalnia prace nad nowymi planami zagospodarowania.
Nie wszyscy muszą się martwić nowym systemem. Najlepiej zacząć od sprawdzenia czy teren, na którym masz działkę znajdzie się w granicach obszarów uzupełnienia zabudowy. Mapa jest dostępna na stronie geoportalu krajowego. Wszyscy pozostali mogą jedynie pospieszyć się z załatwieniem warunków zabudowy przed czerwcem. Można też liczyć na dalsze opóźnienia transformacji, ale nie jest to najlepsza strategia.