Kupili działkę i chcieli od razu zaczynać budowę. Szybko przekonali się, że fundamenty wcale nie są pierwszym etapem
Budowa domu jednorodzinnego składa się z kilku niezmiennych etapów. Warto się upewnić, że każdy z nich uwzględniliśmy już na etapie przygotowań. Poniżej znajdziesz szczegółową rozpiskę kolejnych etapów budowy domu krok po kroku, co pozwoli ci lepiej zaplanować inwestycję. Popularne powiedzenie brzmi - pierwszy dom budujesz dla wroga, drugi dla przyjaciela, trzeci dla siebie. Odpowiednio planując poszczególne etapy możesz pierwszy dom wybudować dla przyjaciela. A może nawet dla siebie.
- Etap zerowy czyli formalności
- I etap budowy domu – stan zerowy
- II etap budowy domu – stan surowy otwarty
- III etap budowy domu – stan surowy zamknięty
- IV etap budowy domu – wykończenie domu oraz prace montażowe
- V etap budowy domu – zakończenie budowy
Etap zerowy czyli formalności
Nie należy mylić tego etapu ze stanem zerowym budynku. Przygotowanie formalne inwestycji to część procesu budowlanego, której nie można pominąć. Na tym etapie inwestor kompletuje dokumentację, wybiera projekt domu, sprawdza możliwości zabudowy działki oraz przygotowuje się do uzyskania wymaganych zgód i decyzji.
Przygotowania warto rozpocząć już na etapie zakupu działki. Kolejnym krokiem jest wybór projektu budowlanego. Można zdecydować się na gotowy projekt, który następnie zostanie dostosowany do konkretnej działki, albo zamówić projekt indywidualny. Drugie rozwiązanie jest zwykle bardziej czasochłonne i kosztowne, ale pozwala dokładniej dopasować budynek do potrzeb inwestora oraz warunków panujących na działce.
Przed rozpoczęciem procedury trzeba sprawdzić, czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu nie ma, w zależności od sytuacji konieczne może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokumentacja potrzebna do uzyskania pozwolenia na budowę obejmuje przede wszystkim projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Do wniosku dołącza się również wymagane przepisami opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
- projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany,
- decyzję o warunkach zabudowy – jeżeli jest wymagana,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia wynikające z przepisów szczególnych,
- inne dokumenty wymagane w konkretnej inwestycji.
W dokumentacji projektowej wykorzystuje się między innymi aktualną mapę do celów projektowych, na której przygotowywany jest projekt zagospodarowania działki lub terenu. Jej sporządzenie zleca się uprawnionemu geodecie.
Po skompletowaniu dokumentacji inwestor może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma co do zasady 65 dni na wydanie decyzji. Termin ten nie oznacza jednak, że każda sprawa będzie rozpatrywana dokładnie przez 65 dni – w praktyce postępowanie może zakończyć się znacznie wcześniej.
Jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana, należy pamiętać, że musi stać się ostateczna, zanim inwestor będzie mógł rozpocząć roboty wymagające pozwolenia. Warto również sprawdzić, czy od decyzji nie zostało wniesione odwołanie.
Pozwolenie na budowę nie obowiązuje bezterminowo. Decyzja wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata. W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.
I etap budowy domu – stan zerowy
Stan zerowy obejmuje wykonanie fundamentów lub płyty fundamentowej. Nazwa wynika z tego, że po zakończeniu tego etapu budynek znajduje się zasadniczo na poziomie terenu. Przed rozpoczęciem właściwych robót trzeba odpowiednio przygotować plac budowy. Prace przygotowawcze obejmują między innymi wytyczenie geodezyjne budynku, niwelację terenu oraz zagospodarowanie terenu budowy. Wytyczenie obiektu w terenie wykonuje uprawniony geodeta, a jego wykonanie jest potwierdzane odpowiednim wpisem w dzienniku budowy.
Po przygotowaniu terenu można rozpocząć roboty ziemne i wykonanie fundamentów zgodnie z projektem. W zależności od przyjętego rozwiązania powstają ławy fundamentowe ze ścianami fundamentowymi albo płyta fundamentowa. Na tym etapie trzeba również wykonać odpowiednią izolację przeciwwilgociową lub przeciwwodną oraz przygotować przejścia instalacyjne i elementy kanalizacji, które powinny znaleźć się pod posadzką lub przechodzić przez fundamenty.
W zależności od warunków gruntowo-wodnych oraz rozwiązań przewidzianych w projekcie konieczne może być także wykonanie drenażu. Jego zadaniem jest odprowadzanie wody z rejonu fundamentów i ograniczenie ryzyka zawilgocenia części podziemnych budynku. Nie każda działka wymaga jednak drenażu – o jego zastosowaniu powinny decydować warunki gruntowo-wodne i rozwiązania przyjęte w projekcie.
II etap budowy domu – stan surowy otwarty
Drugi etap budowy domu to wykonanie stanu surowego otwartego. Termin rozpoczęcia prac warto dopasować do technologii budowy, warunków pogodowych oraz harmonogramu ustalonego z wykonawcami. W przypadku tradycyjnej technologii murowanej wielu inwestorów rozpoczyna ten etap wiosną, co pozwala sprawnie zaplanować kolejne prace. Niezależnie od terminu rozpoczęcia warto odpowiednio wcześniej zarezerwować ekipę murarską, cieśli oraz dekarza.
Stan surowy otwarty obejmuje przede wszystkim wykonanie ścian konstrukcyjnych, stropów oraz schodów, jeżeli zostały przewidziane w projekcie. Następnie wykonywana jest więźba dachowa, a także komin i pokrycie dachowe. W zależności od przyjętej technologii i zakresu prac na tym etapie mogą zostać wykonane również inne elementy konstrukcyjne przewidziane w projekcie. Po zakończeniu robót budynek ma konstrukcję dachu, ale pozostaje otwarty, ponieważ nie ma jeszcze kompletnej stolarki okiennej i drzwiowej zamykającej wszystkie otwory.
Stan surowy otwarty jest jednym z etapów, które mogą pochłonąć znaczną część budżetu przeznaczonego na budowę domu. Koszty zależą między innymi od powierzchni i kształtu budynku, rodzaju zastosowanych materiałów, konstrukcji dachu oraz stawek wykonawców. Dlatego przed rozpoczęciem prac warto mieć przygotowany szczegółowy kosztorys i harmonogram płatności. Jeżeli budowa jest finansowana kredytem, dobrze jest wcześniej zaplanować wypłaty kolejnych transz tak, aby środki były dostępne w momencie realizacji poszczególnych etapów.
III etap budowy domu – stan surowy zamknięty
Trzeci etap budowy domu obejmuje zamknięcie budynku oraz wykonanie najważniejszych instalacji wewnętrznych. W zależności od projektu i przyjętych rozwiązań wykonuje się między innymi instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, wentylacyjną, grzewczą oraz gazową, jeśli została przewidziana. Na tym etapie montowana jest również stolarka okienna i drzwi zewnętrzne. Dzięki temu budynek zostaje zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi i można rozpocząć większość prac wewnętrznych.
Po wykonaniu poszczególnych instalacji należy przeprowadzić wymagane próby, pomiary i sprawdzenia. Zakres odbiorów zależy od rodzaju instalacji. Przykładowo instalacja elektryczna wymaga wykonania odpowiednich pomiarów, a instalacja gazowa musi zostać poddana wymaganym próbom szczelności. Dokumentację potwierdzającą wykonanie i sprawdzenie instalacji warto zachować, ponieważ może być potrzebna na dalszych etapach budowy i przy odbiorze budynku.
Po wykonaniu instalacji można przejść do kolejnych prac wykończeniowych, w tym tynkowania ścian i sufitów. W zależności od harmonogramu inwestycji wykonywane są również posadzki, zabudowy oraz inne prace wewnętrzne. Na tym etapie warto także uporządkować teren budowy i zaplanować wykonanie ogrodzenia, jeśli nie zostało ono zrealizowane wcześniej.
IV etap budowy domu – wykończenie domu oraz prace montażowe
Etap czwarty obejmuje przede wszystkim prace wykończeniowe oraz montaż wyposażenia domu. Ich dokładna kolejność zależy od technologii budynku i przyjętego harmonogramu, jednak zazwyczaj najpierw wykonuje się prace wymagające tzw. robót mokrych, a dopiero później przechodzi do wykańczania powierzchni i montażu wyposażenia. W tym czasie można również uruchomić i wyregulować instalację grzewczą, jeśli pozwalają na to warunki techniczne.
- wykonanie ścian działowych, jeśli nie zostały wykonane wcześniej
- wykonanie tynków wewnętrznych i gładzi
- wykonanie posadzek i podkładów podłogowych
- malowanie ścian i sufitów
- ułożenie podłóg i okładzin ściennych
- wykończenie kuchni i łazienki
- montaż drzwi wewnętrznych
- montaż grzejników, armatury oraz pozostałych elementów instalacji
- montaż osprzętu elektrycznego, lamp, gniazdek i włączników
- biały montaż w łazienkach
- wykończenie poddasza i piwnicy, jeśli występują w budynku
- inne prace wykończeniowe i montażowe
Ważnym elementem prac zewnętrznych jest również wykonanie termoizolacji i elewacji budynku. Termin ich realizacji powinien być dostosowany do zastosowanego systemu ocieplenia, warunków pogodowych oraz zaleceń producenta. W niektórych przypadkach inwestor może odłożyć wykonanie elewacji na później, jednak długotrwałe pozostawienie ścian bez odpowiedniego zabezpieczenia może być niekorzystne dla budynku. Warto więc zaplanować te prace w harmonogramie inwestycji.
Po zakończeniu prac wykończeniowych i montażowych dom może zostać doprowadzony do standardu określanego jako „pod klucz”. Nie jest to jednak ściśle zdefiniowany etap budowy, dlatego zakres prac może być różny w zależności od inwestora. Przed wprowadzeniem się należy upewnić się, że wszystkie instalacje zostały prawidłowo wykonane, sprawdzone i uruchomione, a pomieszczenia są wyposażone w niezbędne urządzenia i elementy wyposażenia.
V etap budowy domu – zakończenie budowy
Ostatni etap budowy obejmuje formalne zakończenie inwestycji i przygotowanie domu do użytkowania. W przypadku budynku, dla którego przepisy nie wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie, inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy do właściwego organu nadzoru budowlanego. Dopiero po dopełnieniu wymaganych formalności można legalnie rozpocząć użytkowanie budynku.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć dokumenty wymagane przez przepisy, których zakres może zależeć od rodzaju i charakteru inwestycji. Wśród nich mogą znaleźć się między innymi:
- dziennik budowy,
- projekt techniczny – wraz ze zmianami dokonanymi w toku budowy, jeśli były wprowadzane,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, a także o doprowadzeniu terenu budowy do należytego stanu i porządku,
- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza,
- potwierdzenia odbioru wykonanych przyłączy, jeżeli są wymagane,
- świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, jeśli jest wymagane przepisami.
W niektórych przypadkach zamiast zawiadomienia o zakończeniu budowy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Dotyczy to między innymi sytuacji, w których przepisy nakładają taki obowiązek albo gdy inwestor chce rozpocząć użytkowanie obiektu przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych objętych pozwoleniem.
Jeżeli zawiadomienie o zakończeniu budowy jest wymagane i zostało złożone prawidłowo, organ nadzoru budowlanego ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli w tym czasie inwestor nie otrzyma sprzeciwu, może rozpocząć użytkowanie budynku. Warto jednak pamiętać, że termin ten może zostać przerwany lub nie rozpocząć biegu w przypadku braków formalnych wymagających uzupełnienia dokumentacji.