„Geodeta pokazał mi mapę - zrozumiałem, że nic tam nie postawię.” Kiedy nie można budować na własnej działce?
Masz działkę i chciałbyś coś na niej wybudować? Miejscowy plan zagospodarowania, warunki geologiczne, a nawet konserwator zabytków, mogą to poważnie ograniczyć. Od czerwca 2026 roku planowane są kolejne ograniczające przepisy. Co może stać na przeszkodzie budowy domu? Kiedy może być to niemożliwe a kiedy wymaga dodatkowych działań? Oto najważniejsze informacje.
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- Czy można budować bez MPZP?
- Co zmienia plan ogólny?
- Kiedy budowa terenu działa przeciw tobie?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Głównym dokumentem, który określa co i jak można wybudować na danym terenie jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Może on obejmować całą gminę lub wybrane obszary na jej terenie. Na podstawie tego planu projektuje się inwestycję. Jeżeli jednak okaże się niezgodna z planem miejscowym, to odpowiedni organ lokalny może wnieść sprzeciw i ją zablokować.
Od czerwca 2026 roku ta procedura ulegnie jednak zmianie. Zagospodarowanie przestrzenne gminy będzie się opierało na strategii rozwoju i planie ogólnym. Co z tego wynika? Oprócz ograniczeń związanych z planem miejscowym np. dotyczących wysokości czy stylu dopuszczonych zabudowań, wejdą ograniczenia terenów, na których można budować. O szczegółach wprowadzanych zmian piszemy w dalszej części artykułu, dokładniejsze informacje na ten temat znajdziesz również tutaj.
Czy można budować bez MPZP?
Do czerwca przyszłego roku budowa na terenach, które nie są objęte planem miejscowym wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta (zależnie od wielkości miejscowości). Można ją jednak wydać tylko, jeżeli zostaną spełnione pewne warunki:
Położenie działki przy działającej drodze publicznej
Położenie w sąsiedztwie innego zabudowania, na podstawie którego można określić warunki zabudowy
Istnienie sieci uzbrojenia terenu lub udokumentowany plan powstania takiej sieci w przyszłości
Brak konieczności uzyskania zgody na przekształcenie działki z terenów rolniczych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.
Obecnie w wielu gminach trwa wyścig o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przed powstaniem planu ogólnego. Plany są tworzone cały czas i już w 2025 roku mogą ograniczać budowę na terenie wybranych gmin. Jeżeli jednak gmina nie zdąży opracować planu ogólnego do 1 czerwca 2026, to uzyskanie decyzji będzie niemożliwe do czasu jego powstania.
Co zmienia plan ogólny?
Plan ogólny ma zastąpić istniejące dotychczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ma to uprościć procedury, ale też zwiększy kontrolę nad rozlokowaniem zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy będzie teraz zależała od tego planu.
Plan ogólny nie tylko dzieli gminę na strefy planistyczne. Określa też gminne standardy urbanistyczne, na podstawie których będą podejmowane decyzje.
Jeżeli nie uzyskasz warunków zabudowy przed wprowadzeniem planu ogólnego w gminie, to może się okazać, że twoja działka znajduje się poza strefą pozwalającą na budowę. Na przykład dom będzie można postawić tylko w pobliżu szkoły i terenów zielonych. Najczęściej będzie to 1500 m od szkoły w mieście i 3000 m od szkoły na wsi, chociaż gminy mogą dodawać i modyfikować pewne zapisy.
Kiedy budowa terenu działa przeciw tobie?
Jeżeli spełnisz warunki formalne, to możesz budować dom właściwie wszędzie (z zastrzeżeniem, że spełniłeś wcześniejsze warunki). Niestety nie wszędzie jest to zalecane. Szczególnie niewskazane jestbudowanie na terenach zagrożonych powodziami lub osunięciami terenu.
Jeżeli twoja działka znajduje się na potencjalnie zagrożonym terenie, musisz to wiedzieć przed decyzją o budowie. Tereny osuwiskowe można znaleźć na mapach przygotowanych przez państwową służbę geologiczną SOPO.
Wybudowanie domu na tym terenie nie jest niemożliwe. Nie wszyscy się jednak na nie zdecydują, bo wymaga dodatkowych badań geologicznych i wydatków na zabezpieczenia. Nawet to nie daje ci gwarancji, że pewnego dnia skała nie osunie się. Jest to możliwe nawet w miejscach, które były spokojne od setek lat. Zatem możesz budować, ale na własne ryzyko.
Struktura geologiczna lub wysokie położenie wód gruntowych może też ograniczyć wybórprojektów i technologii budowy oraz możliwość założenia przydomowej oczyszczalni czy gruntowej pompy ciepła.
