Deweloperzy mają sposób na utrzymanie wzrostów cen mieszkań - będzie coraz drożej?
W pierwszym półroczu 2025 roku polski rynek budownictwa mieszkaniowego odnotował wyraźne spowolnienie. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują na spadek liczby pozwoleń na budowę, mniejszą liczbę rozpoczętych inwestycji oraz niższą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania. Taka sytuacja rodzi obawy o przyszłe ceny mieszkań. Czy deweloperzy znaleźli sposób na utrzymanie tendencji wzrostowych w cenach nieruchomości? W końcu mniejsza podaż oznacza coraz wyższe ceny, nawet przy słabnącym popycie...
- Spadek liczby pozwoleń i rozpoczętych budów
- Mniej mieszkań oddanych do użytkowania
- Średnia powierzchnia mieszkań w Polsce maleje od lat
- Jakie będą konsekwencje?
Spadek liczby pozwoleń i rozpoczętych budów
Zgodnie z raportem GUS za pierwsze półrocze 2025 roku, wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym na budowę 121,4 tysięcy mieszkań – taka liczba oznacza spadek aż o 15,8% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. Jeszcze bardziej niepokojący wydaje się wynik za sam czerwiec, w którym liczba pozwoleń i wniosków spadła o 23,4% (do 18,8 tysięcy) w stosunku do czerwca ubiegłego roku. W okresie od stycznia do czerwca rozpoczęto budowę 110,7 tysięcy mieszkań, czyli o 9,5% mniej niż rok wcześniej, a w czerwcu odnotowano spadek na poziomie aż 25,2% w porównaniu do czerwca 2024 roku.
Szczególnie wyraźne i dotkliwe tendencje spadkowe dotyczą sektora deweloperskiego. W czerwcu 2025 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę zaledwie 11 tysięcy mieszkań, co oznacza spadek o 34% rok do roku, natomiast w całym pierwszym półroczu liczba wydanych pozwoleń dla deweloperów zmniejszyła się o 25,7%. Sytuacja inwestorów indywidualnych wykazuje nieco większą stabilność, a nawet odnotowano niewielki wzrost liczby pozwoleń – na poziomie 5,8%.
Mniej mieszkań oddanych do użytkowania
W pierwszym półroczu 2025 roku oddano do użytkowania 92,2 tysiące mieszkań, czyli o 3,5% mniej niż w takim samym okresie ubiegłego roku. Chociaż tendencja spadkowa wciąż się utrzymuje, jest ona znacznie mniej drastyczna, niż obniżka o 14,5%, która została odnotowana w 2024 roku. W czerwcu 2025 roku liczba oddanych mieszkań wyniosła 15,5 tysięcy – spadek o 5,2% rok do roku (wówczas wynosił 10,2%).
Obniżyła się zarówno liczba mieszkań w budownictwie indywidualnym (spadek o 4,9%), jak i w budownictwie deweloperskim przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (spadek o 2,9%). W innych formach budownictwa – takich jak mieszkania komunalne czy spółdzielcze – przekazano do użytkowania 2,3 tysiąca lokali, co jest wynikiem porównywalnym z rokiem 2024.
Średnia powierzchnia mieszkań w Polsce maleje od lat
W pierwszym półroczu 2025 roku przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce wyniosła 90,0 m² – oznacza to nieznaczną redukcję o 0,3 m2 w porównaniu z analogicznym okresem z 2024 roku. Średnia ta uniemożliwia jednak dostrzeżenie różnic między poszczególnymi segmentami budownictwa, dlatego warto przyjrzeć się bardziej szczegółowym danym.
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że mieszkania w budownictwie deweloperskim – przeznaczone na sprzedaż lub wynajem – miały średnią powierzchnię wynoszącą 61,8 m2. Oznacza to wzrost o 0,5 m2 w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku. Natomiast średnia powierzchnia mieszkań w budownictwie indywidualnym wyniosła 141,7 m2 – tu z kolei odnotowano spadek o 0,5 m2.
Dane te wskazują, że mieszkania deweloperskie, które dominują w miastach, projektowane są z myślą o maksymalnej liczbie lokali na ograniczonej przestrzeni – a to skutkuje mniejszymi metrażami. Z kolei mieszkania w budownictwie indywidualnym charakteryzują się większym rozmiarem.
Średnia powierzchnia mieszkań w Polsce maleje od lat. W 2020 roku wynosiła 93,2 m2, w 2022 roku – 91,8 m2, a zaledwie rok temu – 90,3 m2. Eksperci wskazują, że wynika to z rosnących kosztów gruntów i materiałów budowlanych, które zmuszają do optymalizacji projektów.
Jakie będą konsekwencje?
a obecne spowolnienie rynku budownictwa mieszkaniowego mają wpływ takie czynniki jak najwyższe od lat stopy procentowe, znacznie ograniczające dostępność kredytów hipotecznych oraz podnoszące koszty inwestycji, wysoka inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych. Zaostrzone przepisy wydłużają procesy administracyjne związane z budownictwem.
Przewidywania dotyczące spadku podaży i ewentualnego wzrostu cen mieszkań należy opierać na analizie dłuższych okresów – co najmniej tak długich, jak ważność wydanego pozwolenia na budowę. Eksperci z portalu Otodom.pl uspokajają, że ceny mieszkań pozostają stabilne, a wielu deweloperów zdecydowało się przyjąć strategię czekania na lepsze czasy, z której wynika bardzo ostrożna polityka rozpoczynania nowych inwestycji.
Źródła
- https://ssgk.stat.gov.pl/
- https://media.otodom.pl/