Zanim zaczniesz budowę domu, sprawdź, ile naprawdę kosztuje cała procedura!
Planujesz budowę domu? Zanim jeszcze ruszą prace ziemne, czekają cię wydatki, o których wielu inwestorów nie ma pojęcia. Kupno działki, dokumentacja, opinie, pozwolenia – to tylko wierzchołek góry lodowej. Każde przeoczenie może oznaczać kosztowne opóźnienia. Sprawdź, co musisz załatwić i ile to wszystko naprawdę kosztuje, zanim postawisz pierwszy mur. Przygotuj się na inwestycję z głową i bez finansowych niespodzianek!
Z tego artykułu dowiesz się:
Zakup działki i projekt budowlany – pierwszy krok w stronę budowy
Zanim rozpoczniemy budowę wymarzonego domu, konieczny będzie zakup odpowiedniej działki budowlanej. Jeszcze przed finalizacją zakupu warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz możliwości doprowadzenia mediów – wraz z szacunkowym kosztem takich prac. Wielu początkujących inwestorów pomija ten etap, co może skutkować znacznymi wydatkami już na starcie. Sprawdź, jakie są koszty uzbrojenia działki.
Nie mniej ważna jest analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określa, co i w jaki sposób można wybudować na danym terenie. Może on zawierać ograniczenia dotyczące m.in. rodzaju dachu czy liczby kondygnacji. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, konieczne będzie wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy.
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac, inwestor musi również uzyskać projekt budowlany. Bez tego dokumentu nie uda się dopełnić obowiązkowych formalności. Do wyboru są gotowe projekty oferowane przez biura architektoniczne lub indywidualne projekty na zamówienie. Pierwsze rozwiązanie jest zwykle tańsze, jednak należy doliczyć koszty adaptacji oraz ewentualnych zmian w projekcie.
Dokumenty i kosztorys – niezbędne przygotowania przed budową
Zanim przystąpimy do prac budowlanych, warto sporządzić kosztorys inwestorski. Własne szacunki pozwalają oszacować rzeczywisty poziom wydatków, a także są często wymagane przez banki w przypadku ubiegania się o kredyt na budowę domu. Oprócz takich dokumentów jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy czy projekt budowlany, konieczne będzie także uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia budowy oraz założenie dziennika budowy. W niektórych przypadkach potrzebne mogą być również dodatkowe dokumenty, takie jak:
- opinia geotechniczna,
- zezwolenie na wycinkę drzew,
- decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,
- zezwolenie na wykonanie lub przebudowę zjazdu,
- zgoda na odstępstwo od przepisów umożliwiająca rozpoczęcie budowy.
Osoby zgłaszające zamiar budowy wraz z projektem powinny pamiętać o dołączeniu do wniosku dodatkowych dokumentów, takich jak: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, aktualna kopia mapy geodezyjnej, opis planowanego sposobu wykonywania robót budowlanych oraz wszelkie wymagane lokalnie uzgodnienia i opinie.
Wybór systemu budowy
Podczas załatwiania wymaganej dokumentacji inwestor zyska czas na podjęcie decyzji dotyczącej wyboru odpowiedniego systemu realizacji budowy. Jednym z najczęściej wybieranych i zarazem najtańszych rozwiązań jest system gospodarczy. W tym modelu inwestor samodzielnie wykonuje proste prace budowlane, zajmuje się zakupem materiałów oraz zatrudnianiem fachowców. Dla osób, które nie chcą poświęcać całego swojego czasu na budowę, bardziej odpowiedni może być system zlecony, w którym wystarczy podpisać umowę z jedną firmą, odpowiedzialną za nadzór nad całym procesem budowy.
Kierownik budowy obowiązkowy
Inwestor ma również obowiązek zatrudnienia kierownika budowy – specjalisty z odpowiednimi uprawnieniami i doświadczeniem. Taka osoba powinna być obecna na placu budowy od początku inwestycji aż do momentu odbioru budynku. Ważne jest, aby do tej roli wybrać odpowiedzialnego i sprawdzonego fachowca. Dodatkowo, przyszły właściciel domu powinien pamiętać, aby przed rozpoczęciem prac podpisać umowy ze wszystkimi podwykonawcami. Na ich podstawie inwestor będzie miał prawo żądać poprawienia ewentualnych niedoróbek oraz egzekwować dotrzymanie ustalonych terminów zakończenia prac.