Wielka płyta ma coś, czemu dzisiejsi deweloperzy wciąż nie potrafią powtórzyć. Dlatego Polacy wybierają te bloki
Prefabrykowane bloki miały być tylko prowizorką – szybkim plastrem na powojenny kryzys mieszkaniowy. A jednak minęły dekady, a one wciąż dominują w krajobrazie niemal każdego polskiego miasta i potrafią znikać z rynku szybciej niż wiele nowych inwestycji. I wcale nie chodzi tu o sentyment. Jest konkretny powód, o którym mało kto mówi wprost.
- Dlaczego wielka płyta wygrywa lokalizacją
- Ceny i płynność mieszkań z wielkiej płyty
- Wielka płyta: zalety i niższe koszty
Dlaczego wielka płyta wygrywa lokalizacją
Kiedy osiedla z wielkiej płyty dopiero wyrastały, ich położenie bywało dalekie od ideału. Ursynów jeszcze nie tak dawno „starym warszawiakom” kojarzył się z odległym końcem miasta – miejscem, do którego ciężko dojechać i gdzie trudno cokolwiek załatwić. Dziś jednak Ursynów, Bemowo, krakowska Nowa Huta czy łódzki Radogoszcz mają opinię dzielnic z dopiętą na ostatni guzik, całkiem solidną infrastrukturą. Są tu szkoły, przychodnie, sklepy, place zabaw i – co w dużych miastach często decyduje o wygodzie życia – przystanki autobusowe oraz tramwajowe dosłownie pod blokiem. Takiej sieci usług i połączeń nie da się „wyczarować” od zera na obrzeżach w kilka lat.
Nowe inwestycje mieszkaniowe powstają tam, gdzie da się jeszcze zdobyć wolne działki. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu oznacza to zwykle peryferie: miejsca nierzadko gorzej skomunikowane, z uboższą ofertą usług i bez w pełni rozwiniętej infrastruktury na co dzień. Kupujący mieszkanie w bloku z lat 70. w sprawdzonej dzielnicy płaci więc nie tylko za metry, ale też za coś, czego w ofercie rynku pierwotnego często po prostu brakuje.
Ceny i płynność mieszkań z wielkiej płyty
Dane z rynku nie pozostawiają złudzeń. Lokale w wielkiej płycie, w podobnych punktach na obrzeżach miast, bardzo często wypadają cenowo korzystniej niż nowe inwestycje w tych samych okolicach. Inaczej bywa w ścisłych centrach Warszawy czy Krakowa — tam starsze budynki potrafią kosztować więcej, bo o stawce decyduje przede wszystkim adres.
W największych aglomeracjach, gdzie przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym przekracza 14 000 zł za m², nawet pozornie niewielka różnica w cenie metra (rzędu kilkuset złotych) po przeliczeniu na całe mieszkanie zamienia się w dziesiątki tysięcy złotych. Dla osoby kupującej na kredyt hipoteczny to często kluczowy detal — granica między uzyskaniem zdolności kredytowej a decyzją odmowną.
Warto też spojrzeć na płynność sprzedaży. Mieszkania w blokach z wielkiej płyty nierzadko znajdują nabywców szybciej niż nowsze lokale — krótszy czas poszukiwania zainteresowanych działa na korzyść zarówno inwestorów celujących w wynajem, jak i kupujących, którzy myślą o możliwości sprzedaży za kilka lat.
Wielka płyta: zalety i niższe koszty
Wielka płyta miała swoje błędy w projektach, ale nie brakowało też mocnych stron. Osobna kuchnia – coraz rzadziej spotykana w modnych aneksach – dla wielu rodzin nadal jest wygodniejsza i po prostu bardziej praktyczna. Często zaskakuje też sam rozkład: trzy pokoje na nieco ponad pięćdziesięciu metrach kwadratowych realnie pozwalają wydzielić osobne sypialnie. Tymczasem wiele nowych mieszkań w podobnym metrażu w standardzie deweloperskim oferuje dziś tylko dwa pokoje, co dla rodziny z dziećmi bywa rozwiązaniem wyraźnie mniej komfortowym.
Przez długi czas jednym z najczęściej powtarzanych zarzutów wobec wielkiej płyty były wysokie rachunki za ogrzewanie. Dziś ten argument coraz częściej przestaje pasować do rzeczywistości. Spora część bloków z lat 70. jest już po termomodernizacji albo właśnie ją przechodzi – obejmuje to ocieplenie elewacji, wymianę okien w częściach wspólnych oraz unowocześnienie instalacji grzewczej. Po takich pracach koszty ciepła potrafią być zbliżone do tych w nowszym budownictwie, a jednocześnie rośnie wartość lokalu. Z analiz wynika, że dobrze wykonana modernizacja może podnieść cenę mieszkania w wielkiej płycie nawet o około jedną piątą.
Do tego dochodzi ograniczona dostępność działek pod zabudowę w dużych miastach oraz rosnące ceny materiałów i wykonawstwa, przez co nowe mieszkania drożeją z roku na rok. Nic dziwnego, że wielka płyta w dobrej lokalizacji – po modernizacji i w cenie konkurencyjnej wobec nowych inwestycji na obrzeżach – coraz częściej nie jest już wyborem „z braku opcji”, tylko świadomą decyzją finansową. Co ważne, kupujący często są z takiego wyboru po prostu zadowoleni, a bloki z wielkiej płyty zyskują kolejnych zwolenników.