Takie bloki z wielkiej płyty są dziś warte więcej niż apartamentowce. Decyduje jeden czynnik
Bloki z prefabrykatów były projektowane jako rozwiązanie tymczasowe – doraźna odpowiedź na powojenny głód mieszkań. Kilkadziesiąt lat później stoją w niemal każdym polskim mieście i sprzedają się szybciej niż niejedno nowoczesne osiedle. To nie jest przypadek ani nostalgia.
- Jak mawiają agenci nieruchomości, najważniejsza jest lokalizacja
- Kwestia cen i zdolności kredytowej
- Układ mieszkania, który wciąż działa i termomodernizacja
Jak mawiają agenci nieruchomości, najważniejsza jest lokalizacja
Gdy osiedla z wielkiej płyty dopiero powstawały, lokalizacja niekiedy pozostawiała wiele do życzenia. Na przykład Ursynów „starym warszawiakom” wydawał się odległą wsią, na którą trudno dojechać i gdzie trudno cokolwiek załatwić. Jednak zarówno Ursynów, Bemowo, krakowska Nowa Huta czy łódzka dzielnica Radogoszcz słyną dziś z kompletnej, całkiem dobrej infrastruktury. Szkoły, przychodnie, sklepy, place zabaw i – co w dużych miastach ma spore znaczenie – przystanki autobusowe i tramwajowe dosłownie pod blokiem. Tego nie można stworzyć od zera na obrzeżach miasta w krótkim czasie.
Nowe budownictwo powstaje tam, gdzie są dostępne działki. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu oznacza to najczęściej dzielnice peryferyjne, nierzadko słabo skomunikowane i pozbawione rozbudowanej infrastruktury usługowej. Nabywca kupujący mieszkanie w bloku z lat 70. w dobrej dzielnicy płaci za coś, czego na rynku pierwotnym po prostu nie ma w ofercie.
Kwestia cen i zdolności kredytowej
Dane rynkowe są jednoznaczne. Mieszkania z wielkiej płyty w porównywalnych lokalizacjach na obrzeżach miast są często tańsze niż nowe inwestycje w tych samych rejonach – choć w centralnych dzielnicach Warszawy czy Krakowa stara zabudowa może kosztować więcej właśnie za samą lokalizację.
W największych miastach, gdzie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym przekracza 14 000 złotych za metr kwadratowy, każda różnica w cenie metra (nawet kilkuset złotych) w przeliczeniu na całe mieszkanie oznacza dziesiątki tysięcy złotych. Dla kupującego finansującego zakup kredytem hipotecznym to często granica między zdolnością kredytową a jej brakiem.
Nie bez znaczenia jest też płynność. Mieszkania w blokach z wielkiej płyty często o wiele szybciej znajdują kupców niż nowsze lokale – krótszy czas oczekiwania na zainteresowanych to argument zarówno dla inwestorów szukających lokali pod wynajem, jak i dla osób kupujących z myślą o ewentualnej sprzedaży w przyszłości.
Układ mieszkania, który wciąż działa i termomodernizacja
Wielka płyta miała swoje wady projektowe, ale były i zalety. Oddzielna kuchnia, której po prostu nie ma w modnych aneksach, dla wielu rodzin pozostaje praktycznym rozwiązaniem. Układ pomieszczeń w wielkiej płycie okazuje się czasem bardziej funkcjonalny: trzy pokoje na pięćdziesięciu kilku metrach kwadratowych to możliwość wydzielenia osobnych sypialni. Wiele mieszkań w standardzie deweloperskim o podobnym metrażu oferuje dziś dwa pokoje, co choćby dla rodziny z dziećmi jest rozwiązaniem gorszym.
Przez lata jednym z głównych argumentów przeciw wielkiej płycie były wysokie koszty ogrzewania. Ten argument stopniowo traci aktualność. Znaczna część bloków z lat 70. przeszła już lub przechodzi termomodernizację – ocieplenie, wymianę okien w częściach wspólnych, modernizację instalacji grzewczej. Blok po termomodernizacji płaci za ciepło podobnie jak nowe budownictwo, a jego wartość rynkowa rośnie. Analizy wskazują, że dobrze przeprowadzona modernizacja może podnieść cenę mieszkania w wielkiej płycie o jedną piątą.
Ograniczona podaż gruntów budowlanych w dużych miastach i rosnące koszty materiałów sprawiają, że nowe mieszkania są coraz droższe. Nic więc dziwnego, że wielka płyta w dobrej dzielnicy, po modernizacji i w cenie konkurencyjnej wobec nowego budownictwa na obrzeżach, przestaje być wyborem z konieczności, a staje się świadomą decyzją ekonomiczną. W dodatku nabywcy naprawdę często są zadowoleni z obrotu spraw, a wielka płyta zyskuje zwolenników.