Twoja działka może zarabiać 90 tys. zł rocznie – sprawdź, czy się kwalifikuje
Niezagospodarowana działka może obecnie generować rzeczywiste zyski – bez sadzenia, nawożenia i ryzyka strat. Coraz liczniejsi posiadacze ziemi w Polsce decydują się na wynajmowanie terenów pod instalacje fotowoltaiczne. To metoda na stały, pasywny dochód nawet przez 29 lat. Zastanawiasz się, czy Twoja ziemia się kwalifikuje? Zorientuj się, jakie kryteria trzeba spełnić i ile rzeczywiście można na tym zarobić.
- Czynniki wpływające na stawki dzierżawy gruntów
- Wymogi dla działek pod farmy fotowoltaiczne
- Długość i warunki dzierżawy ziemi
- Zasady dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę
Czynniki wpływające na stawki dzierżawy gruntów
Kwoty za wynajem ziemi pod instalacje fotowoltaiczne w Polsce są zróżnicowane i zależą od kilku ważnych czynników. Nasłonecznienie, ilość dni słonecznych w roku oraz warunki pogodowe różnią się w zależności od miejsca, dlatego lokalizacja jest kluczowa dla proponowanej stawki. Ważny jest także dostęp do sieci energetycznej.
W roku 2023, w okresie rozkwitu fotowoltaiki, stawki wynajmu oscylowały między 15 tys. a 22 tys. zł za hektar na rok. Największe znaczenie dla wysokości tej sumy miały umiejscowienie działki oraz bliskość infrastruktury przesyłowej.
Na przykład: właściciel terenu na Dolnym Śląsku – obszarze o doskonałych warunkach nasłonecznienia (około 1700 godzin słońca rocznie) – mający ziemię blisko linii energetycznej, otrzymał stawkę wynajmu na poziomie 18 tys. zł za hektar. Udostępniając 5 hektarów gorszej ziemi, zapewnił sobie roczny dochód w wysokości 90 tys. zł.
Wymogi dla działek pod farmy fotowoltaiczne
Jednym z najważniejszych elementów przy wynajmie ziemi na potrzeby fotowoltaiki jest kategoria gruntu. Inwestorzy często poszukują terenów rolnych, nieużytków lub łąk o kategorii IV, V lub VI, a także terenów uwzględnionych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje możliwość instalacji odnawialnych źródeł energii. W przypadku gruntów kategorii I, II i III – objętych ochroną – realizacja tego typu inwestycji może być mocno skomplikowana. Grunty nie mogą być również położone na obszarach zagrożonych powodziami ani objętych ochroną środowiska (np. parki narodowe, rezerwaty, obszary Natura 2000).
Aby teren spełniał warunki dzierżawy, jego powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 1 hektar, a szerokość musi wynosić minimum 20 metrów. Obszar powinien być równy, dopuszczalne jest niewielkie nachylenie w kierunku południowym lub zachodnim.
Najlepsza lokalizacja to taka, która znajduje się blisko linii średniego napięcia lub głównego punktu zasilania. Istotne jest, aby działka nie była zacieniona – nie powinna być otoczona drzewami, krzewami ani budynkami znajdującymi się w odległości mniejszej niż 100 metrów. Obecność zbiorników wodnych, wysokiej roślinności czy naturalnych przeszkód może skutecznie odstraszyć inwestora.
Na wyższą cenę dzierżawy korzystnie wpływają takie aspekty jak utwardzona droga dojazdowa oraz brak MPZP lub jego zapis pozwalający na realizację projektów związanych z OZE.
Długość i warunki dzierżawy ziemi
Okres wynajmu
W większości sytuacji czas wynajmu gruntów pod instalacje fotowoltaiczne to 29 lat. Jest to spowodowane tym, że wynajem na okres przekraczający 30 lat, po upływie tego czasu, jest traktowany jako zawarty na czas nieokreślony — co może budzić obawy inwestorów. Umowę wynajmu na czas nieokreślony można znacznie łatwiej rozwiązać. Ważne jest także, aby zweryfikować warunki rozwiązania umowy, aby być świadomym, w jakich okolicznościach jest to możliwe.
Wyznaczenie przedmiotu wynajmu
Kluczowe jest precyzyjne i jednoznaczne określenie powierzchni oraz granic wynajmowanego terenu. Jest to istotne, ponieważ opłata niemal zawsze naliczana jest za każdy wynajmowany hektar, a później nie ma wątpliwości co do granic, w obrębie których najemca może prowadzić działalność związaną z fotowoltaiką.
Zasady dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę
Wysokość opłaty, jej aktualizacja i sposób zapłaty
W wielu sytuacjach umowa na wynajem ziemi pod instalacje fotowoltaiczne przewiduje różną wysokość opłaty czynszowej w zależności od etapu prac i funkcjonowania elektrowni. Zwykle są to trzy okresy:
- czas przygotowawczy, który cechuje się obniżoną stawką czynszową;
- czas regularnej pracy farmy fotowoltaicznej, w trakcie którego wypłacana jest pełna opłata czynszowa;
- czas zakończenia działalności, demontażu instalacji i zwrotu nieruchomości właścicielowi, kiedy to opłata znów jest zmniejszana.
Warto zapewnić w umowie zapis, który pozwala właścicielowi ziemi na dalsze prowadzenie działalności rolniczej w okresie przygotowawczym.
Umowa dzierżawy zawarta na tak długi czas, nawet na prawie 30 lat, wymaga uwzględnienia aktualizacji czynszu np. o inflację. Taka aktualizacja służy dostosowaniu stawki czynszowej do zmieniających się w czasie warunków ekonomicznych w kraju oraz do wartości nabywczej pieniądza.
Zobowiązania stron
Ważnymi aspektami, które powinny znaleźć się w umowie na wynajem ziemi pod fotowoltaikę, są zobowiązania stron. Która ze stron będzie odpowiedzialna za przygotowanie terenu, ewentualną zmianę przeznaczenia ziemi i uzyskanie koniecznych zezwoleń? Czy inwestor zabezpieczy teren przed degradacją i potencjalnymi uszkodzeniami wynikającymi z działalności fotowoltaicznej? Czy dzierżawca zobowiąże się do usunięcia instalacji fotowoltaicznej po zakończeniu umowy, czy właściciel ziemi zostanie z dużą ilością niepotrzebnych materiałów? Wszystko to wpływa na przyszłe koszty i może znacząco zmniejszyć rzeczywiste dochody.
Rozwiązaniem, które warto rozważyć, jest założenie własnej elektrowni fotowoltaicznej – więcej informacji na ten temat można znaleźć w tym artykule dotyczącym kosztów, wymagań i opłacalności farmy fotowoltaicznej.