Odkryj, jak Twoja działka może przynosić do 90 tys. zł rocznie!
Nieużytkowana działka może teraz przynosić realne korzyści – bez potrzeby uprawy, nawożenia i ryzyka strat. Coraz więcej właścicieli gruntów w Polsce wybiera wynajem terenów na instalacje fotowoltaiczne. To sposób na regularny, pasywny dochód nawet przez 29 lat. Zastanawiasz się, czy Twój teren się nadaje? Sprawdź, jakie warunki muszą być spełnione i ile można na tym faktycznie zarobić.
- Czynniki wpływające na ceny wynajmu ziemi
- Wymogi dla gruntów pod instalacje fotowoltaiczne
- Wynajem gruntów pod fotowoltaikę
- Kluczowe elementy umowy dzierżawy ziemi
Czynniki wpływające na ceny wynajmu ziemi
Wysokość opłat za dzierżawę terenów pod instalacje fotowoltaiczne w Polsce jest zróżnicowana i zależy od kilku istotnych czynników. Nasłonecznienie, liczba słonecznych dni w roku oraz warunki atmosferyczne zmieniają się w zależności od lokalizacji, dlatego położenie jest kluczowe dla proponowanej ceny. Istotny jest również dostęp do sieci energetycznej.
W 2023 roku, w czasie dynamicznego rozwoju fotowoltaiki, ceny dzierżawy wahały się od 15 tys. do 22 tys. zł za hektar rocznie. Najważniejszymi czynnikami wpływającymi na tę kwotę były położenie działki oraz bliskość sieci przesyłowej.
Przykładowo: właściciel terenu na Dolnym Śląsku – regionie o znakomitych warunkach nasłonecznienia (około 1700 godzin słońca rocznie) – mający grunt blisko linii energetycznej, uzyskał cenę wynajmu na poziomie 18 tys. zł za hektar. Oddając w dzierżawę 5 hektarów mniej wartościowej ziemi, zapewnił sobie roczny przychód w wysokości 90 tys. zł.
Wymogi dla gruntów pod instalacje fotowoltaiczne
Jednym z kluczowych czynników przy wynajmowaniu ziemi pod projekty fotowoltaiczne jest rodzaj gruntu. Inwestorzy często szukają terenów rolnych, nieużytków lub łąk o klasie IV, V lub VI, a także obszarów uwzględnionych w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje możliwość montażu odnawialnych źródeł energii. W przypadku gruntów klas I, II i III – objętych ochroną – realizacja takich przedsięwzięć może być znacznie utrudniona. Grunty nie mogą być również zlokalizowane na terenach zagrożonych powodzią ani objętych ochroną środowiska (np. parki narodowe, rezerwaty, obszary Natura 2000).
Aby teren spełniał kryteria wynajmu, jego powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 1 hektar, a szerokość musi wynosić co najmniej 20 metrów. Obszar powinien być płaski, dopuszczalne jest niewielkie nachylenie w kierunku południowym lub zachodnim.
Najodpowiedniejsza lokalizacja to taka, która znajduje się blisko linii średniego napięcia lub głównego punktu zasilania. Ważne jest, aby działka nie była zacieniona – nie powinna być otoczona drzewami, krzewami ani budynkami znajdującymi się w odległości mniejszej niż 100 metrów. Obecność zbiorników wodnych, wysokiej roślinności czy naturalnych przeszkód może skutecznie odstraszyć inwestora.
Na wyższą cenę wynajmu pozytywnie wpływają takie aspekty jak utwardzona droga dojazdowa oraz brak MPZP lub jego zapis umożliwiający realizację projektów związanych z OZE.
Wynajem gruntów pod fotowoltaikę
Okres trwania najmu
W większości przypadków czas trwania wynajmu gruntów pod instalacje słoneczne wynosi 29 lat. Wynika to z faktu, że najem trwający dłużej niż 30 lat, po upływie tego okresu, uznawany jest za zawarty na czas nieokreślony — co może być niepokojące dla inwestorów. Umowę najmu zawartą na czas nieokreślony można znacznie łatwiej wypowiedzieć. Istotne jest również, aby sprawdzić warunki zakończenia umowy, aby wiedzieć, w jakich sytuacjach jest to możliwe.
Określenie przedmiotu najmu
Ważne jest dokładne i jasne zdefiniowanie powierzchni oraz granic wynajmowanego obszaru. Jest to kluczowe, ponieważ opłata prawie zawsze jest obliczana za każdy wynajmowany hektar, a później nie ma wątpliwości co do granic, w ramach których najemca może prowadzić działalność związaną z energią słoneczną.
Kluczowe elementy umowy dzierżawy ziemi
Wielkość opłaty, jej modyfikacja i metoda płatności
W wielu przypadkach umowa dotycząca dzierżawy ziemi pod instalacje fotowoltaiczne określa różne kwoty czynszu w zależności od fazy realizacji projektu i działania elektrowni. Zazwyczaj wyróżnia się trzy etapy:
- okres przygotowawczy, charakteryzujący się niższą stawką czynszu;
- okres normalnego działania farmy fotowoltaicznej, podczas którego naliczana jest pełna wysokość czynszu;
- okres zamknięcia działalności, demontażu instalacji i zwrotu terenu właścicielowi, kiedy to opłata ponownie jest zmniejszana.
Warto uwzględnić w umowie klauzulę umożliwiającą właścicielowi ziemi kontynuowanie działalności rolniczej w trakcie okresu przygotowawczego.
Umowa dzierżawy zawarta na wiele lat, nawet do 30, wymaga wprowadzenia modyfikacji czynszu np. w związku z inflacją. Taka modyfikacja pozwala na dostosowanie kwoty czynszu do zmieniających się warunków gospodarczych w kraju oraz do siły nabywczej pieniądza.
Obowiązki stron
Istotnymi elementami, które powinny być zawarte w umowie dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę, są obowiązki stron. Kto będzie odpowiedzialny za przygotowanie działki, ewentualną zmianę jej przeznaczenia oraz uzyskanie niezbędnych zezwoleń? Czy inwestor zabezpieczy działkę przed degradacją i potencjalnymi uszkodzeniami wynikającymi z użycia fotowoltaiki? Czy dzierżawca zobowiąże się do demontażu instalacji fotowoltaicznej po zakończeniu umowy, czy właściciel ziemi zostanie z dużą ilością zbędnych materiałów? Wszystkie te czynniki wpływają na przyszłe koszty i mogą znacząco obniżyć rzeczywiste przychody.
Rozwiązaniem, które warto przemyśleć, jest budowa własnej elektrowni fotowoltaicznej – więcej informacji na ten temat można znaleźć w tym artykule dotyczącym kosztów, wymagań i rentowności farmy fotowoltaicznej.