Twoja działka może zarabiać 90 tys. zł rocznie! Sprawdź, czy się kwalifikuje
Pusta działka może dziś przynosić realne pieniądze – bez sadzenia, bez nawożenia i bez ryzyka strat. Coraz więcej właścicieli ziemi w Polsce decyduje się na dzierżawę gruntów pod farmy fotowoltaiczne. To sposób na pewny, pasywny dochód nawet przez 29 lat. Zastanawiasz się, czy Twoja ziemia się nadaje? Sprawdź, jakie warunki trzeba spełnić i ile naprawdę można na tym zarobić.
- Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę?
- Jakie grunty nadają się pod farmę fotowoltaiczną?
- Jak skonstruować umowę dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę?
- Warunki finansowe i obowiązki stron w umowie
Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę?
Wysokość stawek za dzierżawę gruntów pod farmy fotowoltaiczne w Polsce nie jest jednolita i zależy od kilku kluczowych czynników. Nasłonecznienie, liczba słonecznych dni w roku oraz warunki klimatyczne różnią się w zależności od regionu, dlatego lokalizacja ma ogromne znaczenie dla wysokości oferowanej kwoty. Istotny jest również dostęp do sieci energetycznej. Szczegóły na temat najbardziej opłacalnych lokalizacji znajdziesz tutaj.
W 2023 roku, w czasie boomu na fotowoltaikę, stawki dzierżawy wahały się od 15 tys. do 22 tys. zł za hektar rocznie. Największy wpływ na wysokość tej kwoty miały lokalizacja działki i bliskość infrastruktury przesyłowej.
Przykładowo: właściciel działki na Dolnym Śląsku – regionie o znakomitych warunkach słonecznych (ok. 1700 godzin słońca rocznie) – dysponujący gruntem w pobliżu linii energetycznej, uzyskał stawkę dzierżawy na poziomie 18 tys. zł za hektar. Udostępniając 5 hektarów słabszej ziemi, zapewnił sobie roczny dochód w wysokości 90 tys. zł.
Jakie grunty nadają się pod farmę fotowoltaiczną?
Jednym z kluczowych aspektów przy dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę jest klasa gruntu. Inwestorzy najczęściej poszukują działek rolnych, nieużytków czy łąk o klasie IV, V lub VI, a także terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidującym możliwość lokalizacji odnawialnych źródeł energii. W przypadku gruntów klasy I, II i III – objętych ochroną – realizacja takiej inwestycji może być znacząco utrudniona. Działki nie mogą również znajdować się na terenach zagrożonych powodziami ani objętych ochroną przyrodniczą (np. parki narodowe, rezerwaty, obszary Natura 2000).
Aby działka kwalifikowała się do dzierżawy, jej powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 1 hektar, a szerokość musi wynosić co najmniej 20 metrów. Teren powinien być płaski, dopuszczalne jest lekkie nachylenie w stronę południową lub zachodnią.
Idealna lokalizacja to taka, która znajduje się blisko linii średniego napięcia lub głównego punktu zasilającego. Ważne jest, aby działka nie była zacieniona – nie powinna być otoczona drzewami, krzewami ani zabudowaniami znajdującymi się w odległości mniejszej niż 100 metrów. Obecność zbiorników wodnych, wysokiej roślinności czy naturalnych przeszkód może skutecznie zniechęcić inwestora.
Na wyższą stawkę dzierżawy pozytywnie wpływają takie elementy jak utwardzona droga dojazdowa oraz brak MPZP lub jego zapis umożliwiający realizację projektów związanych z OZE.
Jak skonstruować umowę dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę?
Okres dzierżawy
W znacznej części przypadków okres dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę wynosi 29 lat. Wynika to z faktu, że dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, uznawana jest po upływie tego terminu za zawartą na czas nieokreślony – a tego inwestorzy mogą się obawiać. Umowę na dzierżawę na czas nieokreślony znacznie łatwiej wypowiedzieć. Istotne jest także sprawdzenie warunków wypowiedzenia umowy, by mieć świadomość, jakie sytuacje na to pozwalają.
Oznaczenie przedmiotu dzierżawy
Istotną kwestią jest dokładne i uniemożliwiające odmienną interpretację określenie powierzchni oraz granic dzierżawionej ziemi. Jest to ważne, ponieważ czynsz niemal zawsze liczony jest od każdego wydzierżawionego hektara, a w późniejszym czasie nie pojawiają się wątpliwości co do granic, na których dzierżawca może prowadzić działalność związaną z fotowoltaiką.
Warunki finansowe i obowiązki stron w umowie
Wysokość czynszu, waloryzacja i forma płatności
W wielu przypadkach umowa na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę zakłada odmienną wysokość czynszu na różnych etapach prac i działalności farmy. Zazwyczaj są to trzy okresy:
- okres przygotowawczy, który charakteryzuje się zaniżoną stawką czynszu;
- okres właściwej działalności farmy fotowoltaicznej, podczas którego wypłacany jest czynsz właściwy
- okres zakończenia działalności, rozbiórki elementów farmy i oddania nieruchomości właścicielowi, podczas którego czynsz znów zostaje zaniżony.
Warto zadbać o zapis w umowie, który umożliwia właścicielowi gruntu kontynuowanie swojej działalności rolniczej podczas okresu przygotowawczego.
Umowa dzierżawy zawarta na tak długo, bo aż na niemal 30 lat, wymaga uwzględnienia waloryzacji czynszu np. o inflację. Waloryzacja ta ma na celu dostosowanie stawki czynszu do zmieniających się na przestrzeni lat warunków ekonomicznych w kraju oraz do siły nabywczej pieniądza.
Obowiązki stron
Istotnymi kwestiami, które powinny zostać uwzględnione w umowie na dzierżawę ziemi pod fotowoltaikę, są obowiązki stron. Która ze stron będzie odpowiadać za przygotowanie terenu, ewentualne odrolnienie gruntu i uzyskanie pozwoleń? Czy inwestor zabezpieczy grunt przed degradacją i ewentualnymi szkodami, mogącymi wyniknąć z działalności fotowoltaicznej? Czy dzierżawca zobowiązuje się do demontażu instalacji fotowoltaicznej po zakończeniu umowy, czy może właściciel ziemi pozostanie z ogromną ilością złomu? Wszystko to wpływa na późniejsze wydatki i może znacznie zmniejszyć realne zarobki.
Rozwiązaniem, które warto wziąć pod uwagę, jest założenie własnej farmy fotowoltaicznej – więcej na ten temat można przeczytać w tym artykule o kosztach, wymaganiach i opłacalności farmy fotowoltaicznej.