Ustawa wiatrakowa blokuje możliwość budowy domu. Właściciele działek są zaskoczeni
W minionym roku ostatecznie nie doszło do liberalizacji przepisów tzw. „ustawy wiatrakowej” dotyczących odległości elektrowni wiatrowych od budynków mieszkalnych. Dlatego w dalszym ciągu obowiązuje limit odległościowy wynoszący min. 700 metrów (zamiast proponowanych 500 metrów). Warto jednak mieć świadomość, że wspomniany limit obowiązuje w sposób dwustronny. Mianowicie, nie tylko chroni on mieszkańców domów przed zbyt bliską lokalizacją elektrowni wiatrowej, ale również uniemożliwia wznoszenie nowych nieruchomości mieszkaniowych niedaleko turbin. O tym niezwykle ważnym aspekcie przypominają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
- Pierwsza „wiatrakowa” liberalizacja była już 3 lata temu
- Minimum 700 metrów od turbiny - czy jednak zawsze?
- Dlaczego inwestor mimo wszystko musi być ostrożny?
Pierwsza „wiatrakowa” liberalizacja była już 3 lata temu
Wydaje się, iż na wstępie warto przypomnieć brzmienie przepisu dotyczącego wzajemnej lokalizacji wielkich turbin wiatrowych oraz budynków mieszkalnych. Tym bardziej, że ten aspekt ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych zmieniał się w przeszłości.
Pierwotne brzmienie art. 4 ustawy z dnia 20 maja 2016 r. wskazywało, że wzajemna odległość budynku mieszkalnego oraz elektrowni wiatrowej „jest równa lub większa od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając elementy techniczne, w szczególności wirnik wraz z łopatami (całkowita wysokość elektrowni wiatrowej)”.
Począwszy od 23 kwietnia 2023 r. obowiązują zliberalizowane przepisy, które częściowo uchyliły wcześniejszy limit odległościowy określony jako dziesięciokrotność wysokości „wiatraka” (tzw. zasada 10H). Zgodnie z obecnymi zasadami: „W przypadku lokalizowania, budowy lub przebudowy elektrowni wiatrowej odległość tej elektrowni od budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej jest równa lub większa od dziesięciokrotności całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej, chyba że plan miejscowy określa inną odległość, wyrażoną w metrach, jednak nie mniejszą niż 700 metrów”.
Warto przypomnieć, że w projekcie skierowanym do Sejmu 14 lipca 2022 roku, pierwotnie była mowa o warunkowej odległości z planu miejscowego wynoszącej 500 metrów, a nie 700 metrów (zobacz: druk sejmowy numer 2938). Dopiero w trakcie prac nad projektem doszło do zmiany z 500 metrów do 700 metrów.
Minimum 700 metrów od turbiny - czy jednak zawsze?
Limit odległościowy wynoszący min. 700 metrów (obecnie bez odniesień do wysokości elektrowni i zasady 10H) ma zastosowanie przy planowanej budowie (na podstawie warunków zabudowy lub planu miejscowego) budynku mieszkalnego/budynku o funkcji mieszanej niedaleko istniejącej lub planowanej elektrowni wiatrowej. Analizowany limit (700 m) nie obowiązuje w razie odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu istniejącego budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej oraz przy zmianie sposobu użytkowania części takiego budynku.
Ubiegłoroczna propozycja zakładała, że w przepisach zmieni się jedna, istotna kwestia, czyli dojdzie do zmniejszenia granicznych limitów wzajemnej odległości z 700 metrów do 500 metrów (bez warunkowego zachowania zasady 10H podczas lokalizowania nowych elektrowni wiatrowych obok istniejących budynków mieszkalnych). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają jednak, że do zmiany nie doszło, więc nadal zastosowanie mają zasady obowiązujące od trzech lat.
Dlaczego inwestor mimo wszystko musi być ostrożny?
Komentarze do ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych potwierdzają, że obecne przepisy działają dwustronnie, a więc ograniczają też możliwość nowej zabudowy mieszkaniowej na działkach, niedaleko których wcześniej pojawiła się elektrownia wiatrowa albo taka inwestycja jest planowana. Przypomnijmy, że analizowana ustawa wprowadziła zasadę obowiązującą od 16 lipca 2016 roku, zgodnie z którą: „Lokalizacja elektrowni wiatrowej następuje wyłącznie na podstawie planu miejscowego”.
Podstawą budowy elektrowni wiatrowej mogą być jednak też „WZ-ki”, przy wykorzystaniu których przed 16 lipca 2016 r. wszczęto postępowanie o pozwolenie na budowę. W stosunku do planowanych elektrowni wiatrowych, ograniczenie zabudowy mieszkaniowej dotyczy przede wszystkim turbin ujętych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także w warunkach zabudowy (wydanych przed 16 lipca 2016 r.), na podstawie których uzyskano pozwolenie na budowę elektrowni wiatrowej - w postępowaniu wszczętym przed 16 lipca 2016 r. (zobacz: M. Makowski [w:] Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Komentarz, wyd. III, LEX/el. 2024, art. 4).
Jak mówią eksperci portalu RynekPierwotny.pl powyższe zasady skłaniają do ostrożności przy planowaniu inwestycji mieszkaniowych - mimo braku kolejnej, ubiegłorocznej liberalizacji limitów odległościowych. Ostrożność jest konieczna również dlatego, że liczba elektrowni wiatrowych systematycznie rośnie.