Kupił mieszkanie za bezcen na licytacji. Został z długami i lokatorami, których nie może ruszyć
Pragnął ulokować środki w nieruchomość i zagwarantować bezpieczny powrót swojej rodzinie do kraju, lecz wpadł w długi i formalności, z których ciężko się wydobyć. Mimo że wygrał przetarg komorniczy i został wpisany do księgi wieczystej, wciąż nie ma możliwości korzystania ze swojego mieszkania. Przekonaj się, jak wiele niebezpieczeństw czyha na inwestorów uczestniczących w przetargach komorniczych.
- Nieoczekiwane trudności po wygranej licytacji
- Problemy pana Jakuba z niesprawiedliwym zadłużeniem
- Ryzyka zakupu nieruchomości z licytacji
- Problemy lokatorskie przy licytacjach nieruchomości
Nieoczekiwane trudności po wygranej licytacji
Pan Jakub postanowił wziąć udział w licytacji komorniczej, gdyż zdawał sobie sprawę, że nieruchomość w centrum wielkiego miasta to dobra lokata kapitału. Chciał również, aby jego bliscy w końcu mogli powrócić z zagranicy. Operat szacunkowy oraz informacje od komornika sugerowały, że mieszkanie jest niezamieszkane. Pan Jakub wygrał aukcję komorniczą, a po dwóch latach sąd przyznał mu prawo własności.
To wtedy zaczęły się poważne kłopoty. Na światło dzienne wyszła prawda – mimo zapewnień komornika lokum wcale nie było puste. Choć pan Jakub wielokrotnie próbował ustalić, kto rzeczywiście zajmuje nieruchomość, przez długi czas nie mógł znaleźć odpowiedzi. W końcu odkrył, że mieszka tam starsza para, która stanowczo sprzeciwia się wyprowadzce, twierdząc, że przebywa w lokalu legalnie.
Sytuację komplikowała ustawa o ochronie praw lokatorów. Choć miasto dawno przestało administrować budynkiem, małżeństwo na początku lat 90. otrzymało przydział na mieszkanie od urzędu miasta, który po kilku latach przekształcił się w bezterminową umowę najmu. Lokatorzy formalnie nie są właścicielami lokalu, lecz nie można ich po prostu wyrzucić. Pan Jakub stał się właścicielem mieszkania, jednak prawo zabrania mu siłowego usuwania lokatorów.
Problemy pana Jakuba z niesprawiedliwym zadłużeniem
Z upływem czasu sytuacja ulegała pogorszeniu. Wspólnota mieszkaniowa rozpoczęła windykację zaległego czynszu. Zobowiązania, których pan Jakub nigdy nie zaciągał, nagle zaczęły obciążać jego konto. Zgodnie z przepisami, to nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za długi związane z nieruchomością, bez względu na to, kto faktycznie ją zamieszkuje.
Pan Jakub ma poczucie bycia ofiarą systemu. Nie może korzystać z mieszkania, gdyż nie ma do niego dostępu, lecz to on ponosi wszelkie koszty. Obawia się, że narastające zadłużenie może prowadzić do kolejnej licytacji komorniczej – tym razem dotyczącej jego mieszkania.
Jedynym sensownym wyjściem wydaje się sądowe usunięcie lokatora, lecz jest to proces złożony, czasochłonny i obarczony ryzykiem niepowodzenia. Pan Jakub zamierza również podjąć działania prawne przeciwko komornikowi, który – jego zdaniem – zataił przed nim rzeczywisty stan nieruchomości. Jednakże mężczyzna nie wierzy, że sprawa znajdzie szybkie rozwiązanie. W tym artykule przedstawiamy, jak długo trwa usunięcie lokatorów.
Ryzyka zakupu nieruchomości z licytacji
Opowieść pana Jakuba stanowi ostrzeżenie dla wszystkich rozważających zakup nieruchomości na aukcji komorniczej. Jednym z głównych wyzwań takich inwestycji jest niemożność sprawdzenia nieruchomości przed jej nabyciem. Przyszły nabywca często nie ma możliwości oceny stanu technicznego mieszkania, a inspekcja ogranicza się do oględzin budynku z zewnątrz.
Na tej podstawie nie można stwierdzić, czy mieszkanie wymaga generalnego remontu, jak działają instalacje i czy w ogóle jest dostępne. Może okazać się, że z powodu pozornie atrakcyjnej ceny zostaniemy obarczeni kosztami przewyższającymi wartość inwestycji. Bez pomocy specjalisty i dokładnej analizy dokumentów taka transakcja może zakończyć się wielkim rozczarowaniem.
Aukcja nie gwarantuje, że nieruchomość jest wolna od zobowiązań. Zazwyczaj tak jest, ale zawsze warto sprawdzić trzeci oraz czwarty dział księgi wieczystej. W ten sposób ustalimy, czy na danej nieruchomości nie ma żadnych obciążeń.
Problemy lokatorskie przy licytacjach nieruchomości
Na ogół najbardziej wyzwaniem są kwestie związane z lokatorami. Nieruchomości sprzedawane na aukcji mogą być wciąż zajmowane – przez poprzednich właścicieli, wynajmujących lub osoby posiadające prawo lokatorskie. Usunięcie lokatorów w takich sytuacjach jest trudne, zwłaszcza gdy mieszkańcy podlegają ochronie prawnej.
Postępowanie sądowe może trwać przez wiele lat, a do jego zakończenia właściciel musi tolerować obecność niepożądanych lokatorów, często ponosząc wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. W wielu przypadkach koniecznością staje się również zapewnienie lokalu socjalnego, co dodatkowo wydłuża cały proces.
Z tego powodu szczegółowa analiza statusu prawnego nieruchomości ma ogromne znaczenie. Należy zbadać, kto przebywa w mieszkaniu, czy posiada prawny tytuł do zajmowania nieruchomości, jakie są wpisy w księdze wieczystej oraz czy nie toczy się żadne postępowanie administracyjne lub cywilne.