Chciał kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Teraz nie może wejść do mieszkania
Chciał zainwestować w mieszkanie i zapewnić bezpieczny powrót do kraju swojej rodzinie, ale wkręcił się w spiralę długów i formalności, z której trudno się wydostać. Chociaż mężczyzna wygrał licytację komorniczą i został wpisany do księgi wieczystej, do dziś nie może korzystać ze swojego mieszkania. Zobacz, jak wiele pułapek czyha na inwestorów biorących udział w licytacjach komorniczych.
- Pan Jakub wylicytował mieszkanie – od lat nie może wejść do środka
- Lokatorzy nie chcą płacić i nie zamierzają się wyprowadzać – co może zrobić nowy właściciel?
- Licytacje komornicze są obarczone sporym ryzykiem – na co musimy uważać?
- Niesforni lokatorzy – największy postrach inwestorów
Pan Jakub wylicytował mieszkanie – od lat nie może wejść do środka
Pan Jakub zdecydował się na udział w licytacji komorniczej, bo wiedział, że mieszkanie w centrum dużego miasta to dobra inwestycja. Zależało mu też na tym, aby jego rodzina wreszcie mogła wrócić z emigracji. Operat szacunkowy i informacje przekazywane przez komornika wskazywały, że lokal jest pusty. Pan Jakub wygrał licytację komorniczą, a dwa lata później sąd nadał mu prawo własności.
To wtedy zaczęły się poważne problemy. Na jaw wyszła prawda – mimo zapewnień komornika mieszkanie wcale nie było puste. Choć pan Jakub wielokrotnie próbował ustalić, kto faktycznie zajmuje lokal, długo nie potrafił znaleźć odpowiedzi. W końcu odkrył, że przebywa tam starsze małżeństwo, które stanowczo odmawia wyprowadzki, twierdząc, że przebywa w mieszkaniu legalnie.
Sytuację komplikowała ustawa o ochronie praw lokatorów. Choć miasto już dawno przestało zarządzać budynkiem, małżeństwo na początku lat 90. otrzymało przydział na mieszkanie od urzędu miasta, który po kilku latach przekształcił się w bezterminową umowę najmu. Lokatorzy formalnie nie są właścicielami lokalu, ale nie można ich tak po prostu wyrzucić. Pan Jakub stał się posiadaczem mieszkania, jednak prawo zabrania mu siłowego usuwania lokatorów.
Lokatorzy nie chcą płacić i nie zamierzają się wyprowadzać – co może zrobić nowy właściciel?
Z biegiem czasu było coraz gorzej. Wspólnota mieszkaniowa zaczęła egzekwować zaległości za czynsz. Długi, których pan Jakub nigdy nie zaciągał, nagle obciążyły jego konto. Zgodnie z prawem to nowy właściciel odpowiada za zadłużenie nieruchomości, niezależnie od tego, kto tak naprawdę ją zajmuje.
Pan Jakub czuje, że padł ofiarą systemu. Nie może korzystać z mieszkania, bo nie ma do niego dostępu, ale to on ponosi wszystkie koszty. Obawia się, że narastające zaległości mogą doprowadzić do kolejnej licytacji komorniczej – tym razem jego mieszkania.
Jedynym rozsądnym rozwiązaniem wydaje się sądowa eksmisja, ale jest to proces skomplikowany, długotrwały i obciążony ryzykiem niepowodzenia. Pan Jakub planuje też wystąpić na drogę sądową przeciwko komornikowi, który – jak twierdzi – zataił przed nim informacje o faktycznym stanie lokalu. Mężczyzna nie wierzy jednak, że sprawa zostanie szybko rozwiązana. W tym artykule wyjaśniamy, jak długo trwa eksmisja lokatorów.
Licytacje komornicze są obarczone sporym ryzykiem – na co musimy uważać?
Historia pana Jakuba to przestroga dla wszystkich, którzy rozważają zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Jednym z największych problemów takich inwestycji jest brak możliwości sprawdzenia lokalu przed zakupem. Przyszły właściciel często nie ma wglądu w stan techniczny mieszkania, a oględziny ograniczają się do obejścia budynku z zewnątrz.
Na tej podstawie nie da się ocenić, czy mieszkanie wymaga gruntownego remontu, jak działają instalacje i czy w ogóle da się do niego wejść. Może się okazać, że przez pozorną okazję cenową zostaniemy obciążeni kosztami przewyższającymi wartość inwestycji. Bez wsparcia fachowca i wnikliwej analizy dokumentów taka transakcja może zakończyć się ogromnym rozczarowaniem.
Licytacja nie oznacza, że nieruchomość jest wolna od długów. Z reguły tak jest, ale zawsze trzeba zajrzeć do trzeciego i czwartego działu księgi wieczystej. W ten sposób dowiemy się, czy na danym mieszkaniu nie ciążą jakieś roszczenia.
Niesforni lokatorzy – największy postrach inwestorów
Z reguły najbardziej problematyczne okazują się jednak kwestie lokatorskie. Nieruchomości wystawione na licytację mogą być nadal zamieszkane – przez byłych właścicieli, najemców lub osoby z prawem lokatorskim. Eksmisja w takich przypadkach bywa trudna, szczególnie gdy lokatorzy są objęci ochroną ustawową.
Proces sądowy może trwać latami, a do czasu jego zakończenia właściciel musi znosić obecność niechcianych mieszkańców, często pokrywając wszystkie koszty utrzymania lokalu. W wielu przypadkach konieczne jest także zapewnienie lokalu socjalnego, co dodatkowo wydłuża całą procedurę.
Właśnie z tego powodu dokładna analiza stanu prawnego mieszkania jest niezwykle istotna. Trzeba sprawdzić, kto przebywa w lokalu, czy ma tytuł prawny do zajmowania nieruchomości, jakie są wpisy w księdze wieczystej oraz czy nie toczy się żadne postępowanie administracyjne lub cywilne.