Wynajęła mieszkanie studentce. Mieszkanie zostało zdemolowane, a właścicielka jeszcze pozwana
Wyobraź sobie scenariusz, w którym najemca niszczy wynajmowane mieszkanie, a następnie żąda zwrotu kaucji i pieniędzy! Taka sytuacja przydarzyła się Aleksandrze, właścicielce mieszkania we Wrocławiu. Sześć lat sądowych zmagań, starcia z komornikiem i niekończące się wydatki – to wszystko z powodu zaniedbań i żądań lokatora. Dowiedz się więcej o całej historii, która pokazuje, jak łatwo można wpaść w pułapkę wynajmu lokalu. Artykuł oparty na historii zamieszczonej na Onecie.
- Niechciany lokator: historia Aleksandry i Agnieszki
- Konflikt lokatorski: wyzwania wynajmującego
- Nieoczekiwane koszty i walka z systemem
- Problemy wynajmu: koszmar właścicieli mieszkań
- Znaczenie protokołu zdawczo-odbiorczego w najmie
Niechciany lokator: historia Aleksandry i Agnieszki
Wielu posiadaczy lokali doświadczyło, jak ciężko jest usunąć niepożądanego lokatora. Jednak rzadkością jest, aby to właśnie najemca, który rzeczywiście uszkodził wynajęte mieszkanie, zainicjował przeciwko właścicielowi sprawę i sprowadził na niego komornika. Tak właśnie zdarzyło się w przypadku Aleksandry.
W 2008 roku Aleksandra wynajęła mieszkanie dwupokojowe studentce imieniem Agnieszka. Miesięczna opłata wynosiła 1400 zł, a depozyt miał taką samą wartość. Pomimo zakazu zawartego w umowie, lokatorka wynajmowała jeden pokój kolejnym dwóm osobom. Po kilku miesiącach, w grudniu, na jednej ze ścian i za grzejnikami pojawiła się wilgoć, a później pleśń, która stała się kluczowym powodem sześcioletniego sporu między najemczynią a właścicielką. – Mieszkałam tam przez wiele lat i nigdy nie wystąpiły takie problemy. Studenci nie ogrzewali mieszkania, nie przewietrzali go i suszyli pranie na kaloryferach. Wynik był nieunikniony – wyjaśnia Aleksandra.
Konflikt lokatorski: wyzwania wynajmującego
Najemczyni nie planowała rozwiązać problemu. Z protekcjonalnym podejściem zażądała od Aleksandry natychmiastowego zajęcia się sprawą. Aleksandra ustaliła datę remontu i zorganizowała ekipę, jednak żaden z zaproponowanych terminów nie odpowiadał najemczyni. Po długiej i napiętej korespondencji mailowej studentka wypowiedziała umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Kilka dni po wyprowadzce przesłała dokument pełen paragrafów, w którym żądała zwrotu kaucji w wysokości 1400 zł oraz zwrotu części czynszu za grudzień (450 zł wraz z odsetkami), argumentując to ograniczoną użytecznością mieszkania. Łączna kwota roszczeń wyniosła 1850 zł. – Byłam zszokowana bezczelnością tej dziewczyny. Nie dość, że wynajmowała pokój innym studentom, dopuściła do zagrzybienia mieszkania, nie chciała opuścić lokalu, by mogła tam wejść ekipa remontowa, to jeszcze domagała się ode mnie pieniędzy – wspomina Aleksandra.
Remont został przeprowadzony dopiero po wyprowadzce studentów. – Wtedy postanowiłam, że nie chcę już dłużej stresować się wynajmem, lokatorami i ich roszczeniami. Zdecydowałam się sprzedać mieszkanie – mówi właścicielka. Kilka tygodni później zamieszkał tam nowy właściciel. Aleksandra wysłała byłej najemczyni pismo informujące o potrąceniu z kaucji 770 zł – w tym 492 zł za remont, 250 zł za czynsz za pięć dni stycznia oraz 28 zł za rachunki. Resztę zwróciła na konto studentki. Myślała, że sprawa została zamknięta. Bardzo się pomyliła.
Nieoczekiwane koszty i walka z systemem
Wyszło na jaw, że studentka wniosła sprawę do sądu, domagając się zwrotu zatrzymanej części depozytu, około 500 zł, która wraz z odsetkami wzrosła do niemal tysiąca złotych. W pozwie podała adres wcześniej wynajmowanego mieszkania we Wrocławiu. – Przypuszczam, że był to celowy zabieg, abym nie otrzymała wezwania do sądu. Dużą rolę w tym odegrały jej bliskie osoby – ojciec prawnik oraz chłopak, który także jest prawnikiem i pełnomocnikiem studentki. Nie zdziwiłoby mnie, gdyby komornik, którego na mnie skierowano, był z nimi powiązany. W każdym razie, cała sprawa toczyła się bez mojego udziału, a wiosną ubiegłego roku zjawił się komornik z nakazem zapłaty 1764 zł wraz z kosztami i opłatami. Byłam zszokowana, przerażona, ale chciałam zakończyć tę historię i zapłaciłam całość. Nawet na wszelki wypadek dodałam 12 zł więcej – relacjonuje Aleksandra.
Po pewnym czasie, ku jej zdumieniu, komornik zwrócił jej 95 zł jako „zwrot zaliczki”. – Myślałam, że to pomyłka w obliczeniach. Jednak w maju tego roku ten sam komornik niespodziewanie zajął moją pensję, twierdząc, że jestem mu winna 17,05 zł. Do tego dodał kolejne koszty i opłaty, a suma wzrosła do niemal 350 zł – opowiada Aleksandra.
Tym razem konieczne było angażowanie prawnika oraz wysłanie pism do komornika z sugestią złożenia skargi na jego działania. – Zapłaciłam tylko te 17 zł, bez dodatkowych kosztów. Komornik nie próbował negocjować ani domagać się reszty. Otrzymałam pismo o zamknięciu sprawy. Ale czy za jakiś czas nie okaże się, że jestem mu dłużna 50 groszy? Nie wiem. Dziś tracę wiarę w sprawiedliwość, wymiar sprawiedliwości i skuteczność prawa. Wiem, że bez profesjonalnej pomocy taki system może zniszczyć człowieka – podkreśla Aleksandra.
Problemy wynajmu: koszmar właścicieli mieszkań
Nie tylko Aleksandra miała niefart. Pani Elżbieta Górecka z Gdańska wynajęła mieszkanie kobiecie z dzieckiem, która jednak nie regulowała opłat i nie chciała się wyprowadzić. Zadłużyła lokal na ponad 10 tys. zł, a po jej wyprowadzce mieszkanie wymagało gruntownego remontu. Natomiast lokatorzy pana Tadeusza z Gorzowa zabrali wszystkie meble i zdemontowali grzejniki. Iga z Leszna została okradziona, a jej lokatorzy, w ramach „odwetu” za wypowiedzenie umowy, uszkodzili jej samochód.
Zdarzają się też przypadki, gdy lokatorzy wymieniają zamki i praktycznie „barykadują” się w wynajętym mieszkaniu. Nawet policja w takiej sytuacji nie może ich siłą usunąć, ponieważ prawo na to nie pozwala. Jedynym wyjściem jest złożenie wniosku o eksmisję do sądu. Gdy lokatorem jest rodzina z dzieckiem, eksmisja nie może się odbyć dopóki nie zostanie przyznany lokal socjalny. Takie postępowania trwają zwykle rok lub dwa, a w tym czasie mieszkanie nadal jest zadłużane. Niektórzy właściciele próbują innych sposobów – odcinają media lub wynajmują ochronę, która siłą wchodzi do lokalu. Fora internetowe pełne są porad tego typu, jednak efekty bywają różne – czasem skuteczne, a innym razem przynoszą odwrotny skutek.
– W moim przypadku lokatorzy wyprowadzili się nocą, zostawiając klucze u sąsiada i zmieniając numer telefonu. Po sobie zostawili zniszczone mieszkanie oraz nieopłacone rachunki. Zrobiłem dokumentację zdjęciową i kserokopie dokumentów, znałem miejsce ich pracy, więc poszedłem tam i powiedziałem, że jeśli nie uregulują długów, porozmawiam z ich pracodawcami. Na drugi dzień dostałem pieniądze na rachunki i malowanie ścian – opowiada Grzegorz Małogucki.
Nie zawsze jednak lokatorzy chcą iść na kompromis. Spory potrafią ciągnąć się latami. – Jednak pierwszy raz spotkałem się z sytuacją, że to właściciel ponosi konsekwencje, pomimo wyraźnej winy lokatora – mówi Tomasz Wilczyński, prawnik, komentując historię Aleksandry. – A zachowanie komornika pozostawiam bez komentarza – dodaje.
Znaczenie protokołu zdawczo-odbiorczego w najmie
Według Marcina Jańczuka, eksperta w dziedzinie nieruchomości z Metrohouse&Partnerzy S.A., kluczem do udanej współpracy między najemcą a właścicielem jest odpowiednio przeprowadzony proces wynajmu, który powinien obejmować m.in. sporządzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania oraz umowę najmu. W opisywanej sytuacji prawdopodobnie brakowało takiego protokołu, który szczegółowo opisuje stan techniczny lokalu w momencie przekazania najemcy. Do protokołu warto dołączyć dokumentację fotograficzną, która może stanowić dowód w przypadku sporów dotyczących stanu mieszkania – wyjaśnia ekspert.
Podkreśla, że dobrze sporządzony protokół i zdjęcia mieszkania pomagają uniknąć konfliktów związanych z zatrzymaniem części lub całości kaucji przez właściciela. Kaucja działa jako zabezpieczenie na wypadek szkód wyrządzonych przez najemcę, szczególnie jeśli chodzi o nadmierne zużycie lokalu, które nie wynika z normalnego użytkowania, np. pękniętego zlewozmywaka czy wybitej szyby.
- Jeśli w umowie znajduje się jedynie ogólne stwierdzenie, że „najemca zapoznał się ze stanem mieszkania” i że „stan mieszkania jest dobry”, może dojść do nieporozumień, ponieważ każda ze stron ma własne subiektywne wyobrażenie o standardzie. Takie ogólnikowe stwierdzenia sprzyjają nadużyciom – zaznacza Jańczuk. Konflikty dotyczące kaucji, jej zwrotu i ewentualnych potrąceń są częste, dlatego wszelkie zauważone wady mieszkania należy dokładnie zanotować w protokole, aby uniknąć późniejszych oskarżeń o zniszczenia. Dodatkowo właścicielom radzi nie zapominać o ubezpieczeniu nieruchomości – wtedy mogą być spokojniejsi – podsumowuje Marcin Jańczuk.