„Zdemolowali moje mieszkanie i jeszcze mnie pozwali” – studentka wykorzystała prawniczy trik
Wyobraź sobie sytuację, w której lokator demoluje wynajmowane mieszkanie, a potem... domaga się zwrotu kaucji i pieniędzy! Tak właśnie stało się Aleksandrze, właścicielce mieszkania we Wrocławiu. Sześć lat sądowych batalii, walka z komornikiem i niekończące się koszty – wszystko przez niedbałość i roszczenia najemcy. Poznaj pełną historię, która pokazuje, jak łatwo można wpaść w pułapkę wynajmu mieszkania. Artykuł na podstawie historii zamieszczonej na Onecie.
- Spór między właścicielką a lokatorką, który przerósł wszelkie oczekiwania
- Studentka z roszczeniami
- Komornik i co dalej?
- Trudne historie wynajmujących – od długów po dewastację
- Jak uniknąć problemów z najemcami? Rady eksperta
Spór między właścicielką a lokatorką, który przerósł wszelkie oczekiwania
Wielu właścicieli mieszkań przekonało się, jak trudno jest pozbyć się niechcianego najemcy. Jednak rzadko zdarza się, aby to właśnie lokator, który faktycznie zniszczył wynajmowane mieszkanie, wszczął przeciwko właścicielowi postępowanie i ściągał na niego komornika. Tak właśnie było w przypadku Aleksandry.
W 2008 roku Aleksandra wynajęła dwupokojowe mieszkanie studentce o imieniu Agnieszka. Czynsz wynosił 1400 zł, a kaucja była tej samej wysokości. Mimo zakazu w umowie, lokatorka podnajmowała jeden pokój dwóm innym osobom. Po kilku miesiącach, w grudniu, na jednej ze ścian i za grzejnikami pojawiła się wilgoć, a później grzyb, który stał się główną przyczyną sześcioletniego konfliktu między najemczynią a właścicielką. – Mieszkałam tam przez wiele lat i nigdy nie było takich problemów. Studenci nie ogrzewali mieszkania, nie wietrzyli go i suszyli pranie na grzejnikach. Efekt był nieunikniony – tłumaczy Aleksandra.
Studentka z roszczeniami
Lokatorka nie zamierzała usuwać problemu. Protekcjonalnym tonem nakazała Aleksandrze natychmiastowe zajęcie się sprawą. Aleksandra wyznaczyła termin remontu i zorganizowała ekipę, jednak żaden z proponowanych terminów nie odpowiadał lokatorce. Po długiej i napiętej wymianie maili studentka wypowiedziała umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Kilka dni po wyprowadzce przesłała pismo pełne paragrafów, w którym domagała się zwrotu kaucji w wysokości 1400 zł oraz zwrotu części czynszu za grudzień (450 zł wraz z odsetkami), argumentując to ograniczoną użytecznością mieszkania. Łączna suma roszczeń wyniosła 1850 zł. – Byłam zszokowana bezczelnością tej dziewczyny. Nie dość, że podnajmowała pokój innym studentom, dopuściła do zagrzybienia mieszkania, nie chciała opuścić lokalu, by mogła tam wejść ekipa remontowa, to jeszcze domagała się ode mnie pieniędzy – wspomina Aleksandra.
Remont został wykonany dopiero po wyprowadzce studentów. – Wtedy postanowiłam, że nie chcę już dłużej stresować się wynajmem, lokatorami i ich roszczeniami. Zdecydowałam się sprzedać mieszkanie – mówi właścicielka. Kilka tygodni później zamieszkał tam nowy właściciel. Aleksandra wysłała byłej lokatorce pismo informujące o potrąceniu z kaucji 770 zł – w tym 492 zł za remont, 250 zł za czynsz za pięć dni stycznia oraz 28 zł za rachunki. Resztę zwróciła na konto studentki. Myślała, że sprawa została zamknięta. Bardzo się pomyliła.
Komornik i co dalej?
Okazało się, że studentka skierowała sprawę do sądu, domagając się zwrotu zatrzymanej części kaucji, około 500 zł, która wraz z odsetkami wzrosła do niemal tysiąca złotych. W pozwie podała adres poprzednio wynajmowanego mieszkania we Wrocławiu. – Podejrzewam, że był to celowy zabieg, bym nie odebrała wezwania do sądu. Dużą rolę w tym miały jej bliskie osoby – ojciec prawnik oraz chłopak, również prawnik i pełnomocnik studentki. Nie zdziwiłabym się, gdyby komornik, którego na mnie skierowano, był z nimi powiązany. Tak czy inaczej, cała sprawa toczyła się bez mojego udziału, a wiosną ubiegłego roku pojawił się komornik z nakazem zapłaty 1764 zł wraz z kosztami i opłatami. Byłam zaskoczona, przestraszona, ale chciałam zakończyć tę historię i zapłaciłam całość. Nawet na wszelki wypadek dodałam 12 zł więcej – relacjonuje Aleksandra.
Po jakimś czasie, ku jej zdziwieniu, komornik zwrócił jej 95 zł jako „zwrot zaliczki”. – Myślałam, że to błąd w obliczeniach. Jednak w maju tego roku ten sam komornik niespodziewanie zajął moją pensję, twierdząc, że jestem mu winna 17,05 zł. Do tego doliczył kolejne koszty i opłaty, a suma wzrosła do niemal 350 zł – opowiada Aleksandra.
Tym razem konieczne było zaangażowanie prawnika oraz wysłanie pism do komornika z sugestią złożenia skargi na jego działania. – Zapłaciłam tylko te 17 zł, bez dodatkowych kosztów. Komornik nie próbował negocjować ani domagać się reszty. Otrzymałam pismo o zamknięciu sprawy. Ale czy za jakiś czas nie okaże się, że jestem mu dłużna 50 groszy? Nie wiem. Dziś tracę wiarę w sprawiedliwość, wymiar sprawiedliwości i skuteczność prawa. Wiem, że bez profesjonalnej pomocy taki system może zniszczyć człowieka – podkreśla Aleksandra.
Trudne historie wynajmujących – od długów po dewastację
Nie tylko Aleksandra miała pecha. Pani Elżbieta Górecka z Gdańska wynajęła mieszkanie kobiecie z dzieckiem, która jednak nie płaciła i nie chciała się wyprowadzić. Zadłużyła lokal na ponad 10 tys. zł, a po jej wyprowadzce mieszkanie nadawało się do generalnego remontu. Z kolei lokatorzy pana Tadeusza z Gorzowa wynieśli wszystkie meble i odkręcili grzejniki. Iga z Leszna została okradziona, a jej lokatorzy, jako „rewanż” za wypowiedzenie umowy, zniszczyli jej samochód.
Zdarzają się też sytuacje, gdy lokatorzy zmieniają zamki i praktycznie „barykadują” się w wynajmowanym mieszkaniu. Nawet policja w takiej sytuacji nie może ich siłą usunąć, ponieważ prawo tego zabrania. Jedynym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o eksmisję do sądu. Gdy lokatorem jest rodzina z dzieckiem, eksmisja nie może się odbyć do czasu przyznania lokalu socjalnego. Taka sprawa trwa zwykle rok lub dwa, a w tym czasie mieszkanie dalej jest zadłużane. Niektórzy właściciele próbują innych metod – odcinają media lub zatrudniają ochronę, która siłą wchodzi do lokalu. Fora internetowe pełne są porad tego typu, jednak efekty bywają różne – czasem skuteczne, a innym razem przynoszą odwrotny skutek.
– W moim przypadku lokatorzy wyprowadzili się nocą, zostawiając klucze u sąsiada i zmieniając numer telefonu. Po sobie pozostawili zniszczone mieszkanie oraz zaległe rachunki. Zrobiłem dokumentację zdjęciową i ksero dokumentów, znałem miejsce ich pracy, więc poszedłem tam i powiedziałem, że jeśli nie uregulują zobowiązań, porozmawiam z ich pracodawcami. Na drugi dzień dostałem pieniądze na rachunki i malowanie ścian – opowiada Grzegorz Małogucki.
Nie zawsze jednak lokatorzy chcą iść na kompromis. Spory potrafią ciągnąć się latami. – Jednak pierwszy raz spotkałem się z sytuacją, że to właściciel ponosi konsekwencje, mimo wyraźnej winy lokatora – mówi Tomasz Wilczyński, prawnik, komentując historię Aleksandry. – A zachowanie komornika pozostawiam bez komentarza – dodaje.
Jak uniknąć problemów z najemcami? Rady eksperta
Zdaniem Marcina Jańczuka, specjalisty rynku nieruchomości z Metrohouse&Partnerzy S.A., kluczem do dobrej współpracy między najemcą a wynajmującym jest właściwie przeprowadzony proces wynajmu, który powinien obejmować m.in. sporządzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania oraz umowę najmu. W opisywanej sprawie prawdopodobnie zabrakło takiego protokołu, który dokładnie opisuje stan techniczny lokalu podczas przekazania najemcy. Do protokołu warto dołączyć dokumentację fotograficzną, która może posłużyć jako dowód w razie sporów dotyczących stanu mieszkania – wyjaśnia ekspert.
Podkreśla, że dobrze przygotowany protokół i zdjęcia mieszkania pomagają zapobiec konfliktom związanym z zatrzymaniem części lub całości kaucji przez właściciela. Kaucja pełni rolę zabezpieczenia na wypadek szkód wyrządzonych przez najemcę, zwłaszcza jeśli dotyczą one ponadnormatywnego zużycia lokalu, które nie wynika z normalnej eksploatacji, np. pękniętego zlewozmywaka czy wybitej szyby.
- Jeśli w umowie znajdzie się tylko lakoniczne stwierdzenie, że „najemca zapoznał się ze stanem mieszkania” i że „stan mieszkania jest dobry”, może dojść do nieporozumień, bo każda ze stron ma własne subiektywne wyobrażenie o standardzie. Takie ogólniki sprzyjają nadużyciom – podkreśla Jańczuk. Spory dotyczące kaucji, jej zwrotu i ewentualnych potrąceń są częste, dlatego wszelkie zauważone wady mieszkania należy dokładnie zanotować w protokole, aby uniknąć późniejszych oskarżeń o dewastację. Dodatkowo właścicielom radzi nie zapominać o ubezpieczeniu nieruchomości – wtedy mogą spać spokojniej – podsumowuje Marcin Jańczuk.