Sąsiad prawie ukradł mu działkę. I to wszystko zgodnie z prawem
Osoba mieszkająca obok, która na pierwszy rzut oka troszczy się o Twój teren, może pod maską życzliwości skrywać poważne ryzyko – zasiedzenie, czyli przejęcie Twojej nieruchomości bez Twojej zgody. Jak zidentyfikować moment, gdy dobre zamiary przekształcają się w ukryty plan? I co zrobić, aby skutecznie bronić swojego obszaru? Poznaj opowieść pana Marka i dowiedz się, jak zabezpieczyć się przed utratą działki w niespodziewanych okolicznościach.
- Zaufanie do sąsiada: kiedy może zawieść?
- Zasiedzenie: kiedy cudze staje się twoim?
- Jak przerwać bieg zasiedzenia działki?
- Jakie są intencje sąsiada pana Marka?
Zaufanie do sąsiada: kiedy może zawieść?
Pod jednym z naszych artykułów zauważyliśmy komentarz od pana Marka, który przyciągnął naszą uwagę. Jego historia jest doskonałym przykładem na to, że życzliwość i zaufanie wobec sąsiada czasami mogą prowadzić do poważnych komplikacji. Oto, co napisał pan Marek:
„Około pięciu lat temu skontaktował się ze mną sąsiad, który mieszka tuż obok mojej działki – od dawna nieużywanego kawałka ziemi. Sam mieszkam w innej miejscowości i odwiedzam to miejsce może dwa, trzy razy do roku. Działka nie była ogrodzona, porośnięta dziką trawą, rosło tam kilka drzew – typowy, zapomniany teren.
Sąsiad uprzejmie zapytał, czy może posadzić na niej trochę drzew, ponieważ z jego okien widać moją działkę i chciałby mieć coś ładnego do oglądania. Pomyślałem, że czemu nie? To przecież tylko kilka drzew. Zastrzegłem jednak, że jeśli zdecyduję się sprzedać działkę albo sam coś tam postawię, drzewa mogą zostać usunięte. Sąsiad przystał na to – sprawa wydawała się zakończona.”
Po kilku miesiącach, będąc w pobliżu, postanowiłem odwiedzić działkę. To, co zobaczyłem, wręcz mnie zaskoczyło. Teren był starannie wykoszony, a wokół posadzono równe rzędy sosen, świerków, drzew owocowych, a nawet egzotycznych roślin. Kwiaty, przycięte gałęzie – wszystko wyglądało jak prywatny ogród! Wtedy zaczęły mnie trapić wątpliwości – czy nie popełniłem błędu? Nie mamy żadnej pisemnej umowy. A jeśli sąsiad uzna, że działka jest jego? Czy może chce ją po prostu zasiedzieć?”
Zasiedzenie: kiedy cudze staje się twoim?
Przed przejściem do analizy sytuacji pana Marka, warto na moment zatrzymać się przy definicji zasiedzenia. Brzmi poważnie? Trochę tak, ale koncepcja jest dość zrozumiała. Zgodnie z Art. 172 § 1 kodeksu cywilnego, zasiedzenie to w zasadzie przejęcie nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem, ale używa jej jak swojej własnej — i to przez długi okres, nieprzerwanie.
W prawie wyróżniamy dwa typy zasiedzenia:
- Zasiedzenie w dobrej wierze — czyli kiedy ktoś jest głęboko przekonany, że nieruchomość należy do niego (np. ktoś mu tak powiedział lub błędnie zinterpretował dokumenty). W tym przypadku trzeba użytkować działkę bez przerwy przez 20 lat.
- Zasiedzenie w złej wierze — sytuacja, gdy ktoś doskonale wie, że nieruchomość nie jest jego, ale mimo to stara się ją przejąć. W tym przypadku okres wymagany do zasiedzenia wynosi aż 30 lat.
A jak wygląda to w praktyce? Aby mówić o zasiedzeniu nieruchomości, trzeba nie tylko być „na działce”, ale rzeczywiście się nią zajmować — kosić trawę, sadzić drzewa, zbierać plony czy dbać o teren, jakby był naszą własnością. W prawie odnosi się to do „posiadania samoistnego” — czyli takiego, które przypomina zachowanie rzeczywistego właściciela.
Jak przerwać bieg zasiedzenia działki?
Na szczęście przepisy uwzględniają okoliczności, w których zasiedzenie nieruchomości jest niemożliwe. Dotyczy to sytuacji, gdy ktoś użytkuje działkę nie jako właściciel, lecz np. jako dzierżawca lub najemca. Wówczas mówimy o tzw. posiadaniu zależnym. Dlaczego? Ponieważ jest to użytkowanie na określonych zasadach — zgodnie z umową, którą obie strony wcześniej zaakceptowały.
Mamy też dobrą wiadomość dla właścicieli, którzy chcą mieć pewność — istnieje możliwość przerwania biegu zasiedzenia. Jak to zrobić? Wystarczy podjąć konkretne działanie, które potwierdzi nasze prawa do gruntu. Może to być np.:
- zawarcie umowy dzierżawy lub najmu,
- złożenie pozwu sądowego o zaprzestanie naruszania prawa własności,
- czy nawet zwykłe przypomnienie sąsiadowi, by przestał działać na naszej działce.
Najważniejsze jest jedno — nie można być biernym. Jeśli zauważysz, że ktoś bez zgody zaczyna urządzać się na Twojej ziemi — działaj jak najszybciej!
Jakie są intencje sąsiada pana Marka?
W opowieści pana Marka istotne pytanie to: jakie są rzeczywiste intencje sąsiada? Czy to jedynie przyjazny gest i dbałość o ładny widok z okna, czy może coś więcej — mężczyzna ma nadzieję na przejęcie działki na własność?
Niepokój pana Marka jest całkowicie zrozumiały — w końcu działka przypomina teraz bardziej prywatny ogród sąsiada niż teren, którym dawniej zarządzał. Najlepszym wyjściem będzie szczera i otwarta rozmowa. Warto wyjaśnić sytuację, ustalić klarowne zasady i — co bardzo ważne — spisać umowę. W ten sposób wszystko będzie jasne i formalne, a nie tylko ustne.
Na przyszłość warto pamiętać o jeszcze jednej rzeczy. Jeśli jesteś właścicielem działki, nawet jeśli jest oddalona od domu — regularnie ją sprawdzaj. Im częściej odwiedzasz i dbasz o swój teren, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że ktoś będzie próbował ją zasiedzieć. I co najważniejsze — jeśli coś Cię niepokoi, reaguj od razu!