Najemca zdemolował mieszkanie, a na koniec pozwał wynajmującego. W tej historii absurd goni absurd
Wyobraź sobie sytuację, w której lokator dewastuje wynajmowane lokum, a potem domaga się zwrotu kaucji i pieniędzy! Taka historia przydarzyła się Aleksandrze, właścicielce mieszkania we Wrocławiu. Sześć lat walk w sądzie, potyczki z komornikiem i ciągłe koszty – wszystko to z powodu zaniedbań i roszczeń najemcy. Przeczytaj więcej o tej historii, która pokazuje, jak łatwo można znaleźć się w pułapce wynajmu mieszkania. Artykuł oparty na opowieści zamieszczonej na Onecie.
- Spór o pleśń: historia wynajmu Aleksandry
- Nieprzewidywalne skutki wynajmu mieszkania
- Zagubiona w labiryncie prawa: Historia Aleksandry
- Problematyczni lokatorzy – jak sobie radzić?
- Szczegółowy protokół najmu kluczem do spokoju
Spór o pleśń: historia wynajmu Aleksandry
Wielu właścicieli mieszkań przekonało się, jak trudne jest pozbycie się niechcianego najemcy. Niemniej jednak, rzadko bywa, że to właśnie lokator, który faktycznie zniszczył wynajmowaną nieruchomość, występuje przeciw właścicielowi na drodze sądowej i powoduje, że komornik zajmuje się jego sprawą. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku Aleksandry.
W 2008 roku Aleksandra oddała w najem dwupokojowe mieszkanie studentce o imieniu Agnieszka. Miesięczny koszt wynosił 1400 zł, a kaucja była tej samej wysokości. Wbrew zakazowi zawartemu w umowie, najemczyni podnajmowała jeden pokój kolejnym dwóm osobom. Po kilku miesiącach, w grudniu, na jednej ze ścian oraz za kaloryferami pojawiła się wilgoć, a następnie pleśń, która stała się główną przyczyną sześcioletniego konfliktu pomiędzy lokatorką a właścicielką. – Mieszkałam tam przez wiele lat i nigdy nie miałam takich problemów. Studenci nie ogrzewali lokalu, nie wietrzyli go i suszyli ubrania na grzejnikach. Skutek był nieunikniony – tłumaczy Aleksandra.
Nieprzewidywalne skutki wynajmu mieszkania
Lokatorce nie zależało na rozwiązaniu kłopotu. Z aroganckim podejściem zażądała od Aleksandry natychmiastowego zajęcia się sprawą. Aleksandra zorganizowała remont i ekipę, ale żaden z zaproponowanych terminów nie pasował lokatorce. Po długiej i napiętej wymianie maili studentka zerwała umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Kilka dni po opuszczeniu mieszkania przesłała dokument z paragrafami, w którym domagała się zwrotu kaucji w wysokości 1400 zł oraz zwrotu części czynszu za grudzień (450 zł z odsetkami), argumentując to ograniczonym komfortem mieszkania. Łączna suma roszczeń wyniosła 1850 zł. – Byłam zszokowana bezczelnością tej dziewczyny. Nie dość, że wynajmowała pokój innym studentom, doprowadziła do zagrzybienia mieszkania, nie chciała opuścić lokalu, by mogła tam wejść ekipa remontowa, to jeszcze żądała ode mnie pieniędzy – wspomina Aleksandra.
Remont miał miejsce dopiero po wyprowadzce lokatorów. – Wtedy zdecydowałam, że nie chcę już dłużej borykać się z wynajmem, lokatorami i ich roszczeniami. Zdecydowałam się sprzedać mieszkanie – mówi właścicielka. Kilka tygodni później wprowadził się tam nowy właściciel. Aleksandra wysłała byłej lokatorce pismo informujące o potrąceniu z kaucji 770 zł – w tym 492 zł za remont, 250 zł za czynsz za pięć dni stycznia oraz 28 zł za rachunki. Resztę zwróciła na konto studentki. Myślała, że sprawa została zakończona. Bardzo się pomyliła.
Zagubiona w labiryncie prawa: Historia Aleksandry
Wyszło na jaw, że studentka skierowała sprawę do sądu, domagając się zwrotu zatrzymanej części depozytu, około 500 zł, która z odsetkami wzrosła do niemal tysiąca złotych. W pozwie zamieściła adres wcześniej wynajmowanego mieszkania we Wrocławiu. – Myślę, że było to celowe działanie, aby uniemożliwić mi otrzymanie wezwania do sądu. Dużą rolę w tym odegrały jej bliskie osoby – ojciec prawnik oraz chłopak, który również jest prawnikiem i pełnomocnikiem studentki. Nie zdziwiłoby mnie, gdyby komornik, którego na mnie skierowano, miał z nimi powiązania. W każdym razie, cała sprawa przebiegała bez mojego udziału, a wiosną ubiegłego roku zjawił się komornik z nakazem zapłaty 1764 zł wraz z kosztami i opłatami. Byłam zszokowana, przerażona, ale chciałam zamknąć tę historię i zapłaciłam całość. Na wszelki wypadek dodałam nawet 12 zł więcej – relacjonuje Aleksandra.
Po pewnym czasie, ku jej zdumieniu, komornik zwrócił jej 95 zł jako „zwrot zaliczki”. – Uważałam, że to błąd w obliczeniach. Jednak w maju tego roku ten sam komornik niespodziewanie zajął moją pensję, twierdząc, że jestem mu winna 17,05 zł. Do tego dodał kolejne koszty i opłaty, a suma wzrosła do niemal 350 zł – opowiada Aleksandra.
Tym razem konieczne było zatrudnienie prawnika oraz wysłanie pism do komornika z sugestią złożenia skargi na jego działania. – Zapłaciłam tylko te 17 zł, bez dodatkowych kosztów. Komornik nie próbował negocjować ani domagać się reszty. Otrzymałam pismo o zamknięciu sprawy. Ale czy za jakiś czas nie okaże się, że jestem mu dłużna 50 groszy? Nie wiem. Dziś tracę wiarę w sprawiedliwość, wymiar sprawiedliwości i skuteczność prawa. Wiem, że bez profesjonalnej pomocy taki system może zniszczyć człowieka – podkreśla Aleksandra.
Problematyczni lokatorzy – jak sobie radzić?
Nie tylko Aleksandra miała pecha. Pani Elżbieta Górecka z Gdańska wynajęła mieszkanie kobiecie z dzieckiem, która jednak nie płaciła czynszu i nie chciała się wyprowadzić. Narobiła długów na ponad 10 tys. zł, a po jej wyprowadzce mieszkanie wymagało gruntownego remontu. Natomiast najemcy pana Tadeusza z Gorzowa zabrali wszystkie meble i zdemontowali kaloryfery. Iga z Leszna została okradziona, a jej lokatorzy, w ramach "rewanżu" za wypowiedzenie umowy, uszkodzili jej samochód.
Dochodzi też do sytuacji, gdy lokatorzy wymieniają zamki i praktycznie "barykadują" się w wynajmowanym mieszkaniu. Nawet policja w takim przypadku nie ma możliwości ich siłą usunąć, ponieważ prawo na to nie zezwala. Jedynym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o eksmisję do sądu. Gdy lokatorem jest rodzina z dzieckiem, eksmisja nie może się odbyć, dopóki nie zostanie przyznany lokal socjalny. Takie postępowania trwają zwykle rok lub dwa, a w tym czasie mieszkanie nadal jest zadłużane. Niektórzy właściciele szukają innych rozwiązań – odcinają media lub wynajmują ochronę, która wchodzi do lokalu siłą. Fora internetowe pełne są porad tego typu, jednak wyniki bywają różne – czasem skuteczne, a innym razem przynoszą odwrotny efekt.
– W moim przypadku lokatorzy wyprowadzili się nocą, zostawiając klucze u sąsiada i zmieniając numer telefonu. Po sobie zostawili zdewastowane mieszkanie oraz nieuregulowane rachunki. Zrobiłem dokumentację zdjęciową i kserokopie dokumentów, znałem miejsce ich pracy, więc poszedłem tam i powiedziałem, że jeśli nie spłacą długów, porozmawiam z ich pracodawcami. Na drugi dzień dostałem pieniądze na rachunki i malowanie ścian – opowiada Grzegorz Małogucki.
Nie zawsze jednak lokatorzy chcą dojść do porozumienia. Spory potrafią ciągnąć się latami. – Jednak pierwszy raz spotkałem się z sytuacją, że to właściciel ponosi konsekwencje, pomimo wyraźnej winy lokatora – mówi Tomasz Wilczyński, prawnik, komentując historię Aleksandry. – A zachowanie komornika pozostawiam bez komentarza – dodaje.
Szczegółowy protokół najmu kluczem do spokoju
Jak mówi Marcin Jańczuk, specjalista ds. nieruchomości z Metrohouse&Partnerzy S.A., kluczowym elementem udanej relacji między najemcą a właścicielem jest odpowiednio zorganizowany proces wynajmu, który powinien zawierać między innymi sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania oraz umowy najmu. W omawianym przypadku prawdopodobnie brakowało takiego protokołu, który szczegółowo przedstawia stan techniczny nieruchomości w chwili przekazania najemcy. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia, które mogą posłużyć jako dowód w razie konfliktów dotyczących stanu lokalu – wyjaśnia ekspert.
Podkreśla, że dobrze opracowany protokół i fotografie mieszkania pomagają uniknąć nieporozumień związanych z zatrzymaniem części lub całości kaucji przez właściciela. Kaucja pełni rolę zabezpieczenia na wypadek szkód spowodowanych przez najemcę, szczególnie jeśli chodzi o nadmierne zużycie nieruchomości, które nie wynika z normalnej eksploatacji, np. pęknięty zlew czy wybita szyba.
- Jeżeli w umowie zawarto jedynie ogólne sformułowanie, że „najemca zapoznał się ze stanem mieszkania” i że „stan mieszkania jest dobry”, może dojść do nieporozumień, ponieważ każda ze stron ma swoje subiektywne rozumienie standardu. Takie ogólne uwagi mogą prowadzić do nadużyć – zaznacza Jańczuk. Konflikty dotyczące kaucji, jej zwrotu oraz ewentualnych potrąceń są powszechne, dlatego wszystkie zauważone wady mieszkania powinny być dokładnie zapisane w protokole, aby uniknąć późniejszych oskarżeń o szkody. Dodatkowo właścicielom sugeruje, by nie zapominali o ubezpieczeniu nieruchomości – wtedy mogą czuć się spokojniejsi – podsumowuje Marcin Jańczuk.