Kuszą niską ceną, ale kryją pułapki. Uważaj na te „okazje mieszkaniowe”!
Mieszkania sprzedawane na licytacjach komorniczych kuszą ceną znacznie niższą niż rynkowa. Dla wielu to szansa na własne „M”, ale czy naprawdę się opłaca? Za atrakcyjną ofertą może kryć się długa lista problemów – od niechcianych lokatorów, przez prawo dożywocia, po ukryte koszty remontów. Zanim dasz się skusić okazji, sprawdź, co naprawdę oznacza zakup nieruchomości z licytacji i jak uniknąć pułapek.
Z tego artykułu dowiesz się:
Jak wygląda licytacja komornicza mieszkania?
Mieszkania wystawione na licytację komorniczą należą do osób zadłużonych, wobec których prowadzona jest egzekucja. Komornik przystępuje do zajęcia lokalu zazwyczaj wtedy, gdy właściciel nie jest w stanie uregulować swoich zobowiązań finansowych. Celem sprzedaży nieruchomości jest zdobycie środków na pokrycie długu wobec wierzycieli. Licytacja komornicza musi zostać ogłoszona co najmniej 14 dni przed planowaną datą aukcji. W ogłoszeniu powinny znaleźć się informacje dotyczące:
- dokładnego miejsca, terminu i godziny licytacji,
- szczegółowego opisu nieruchomości,
- ustalonej ceny wywoławczej,
- wysokości wymaganego wadium,
- ewentualnych obciążeń ciążących na mieszkaniu.
Proces sprzedaży odbywa się w formie otwartej licytacji, co oznacza, że może w niej uczestniczyć każda osoba, która wcześniej wpłaci wadium wynoszące 10% wartości oszacowania. Sama aukcja przypomina klasyczne licytacje – wygrywa ten, kto zaproponuje najwyższą cenę. Przy pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości oszacowanej, natomiast przy drugiej – 2/3 tej kwoty, jeśli wcześniej nie udało się sprzedać lokalu.
Atrakcyjna cena i formuła licytacji sprawiają, że mieszkania komornicze są często sprzedawane znacznie poniżej wartości rynkowej. Dla inwestorów lub osób dobrze znających rynek nieruchomości może to być szansa na okazyjny zakup. Trzeba jednak zachować ostrożność – takie nieruchomości mogą wiązać się z różnymi problemami natury prawnej lub technicznej.
Gdzie szukać ofert licytacji komorniczych i kto może wziąć w nich udział?
Ogłoszeń o sprzedaży mieszkań w drodze licytacji komorniczej nie znajdziemy na popularnych portalach ogłoszeniowych. Choć komornik ma obowiązek upublicznić informację o planowanej aukcji, nie wykorzystuje do tego serwisów takich jak OLX czy Otodom. Obwieszczenia są zazwyczaj publikowane w sądach rejonowych, urzędach gminy, w lokalnej prasie oraz na Ogólnopolskiej Stronie Krajowej Rady Komorniczej.
Teoretycznie każda pełnoletnia osoba może przystąpić do licytacji komorniczej, jednak przepisy wykluczają z udziału niektóre grupy. Mieszkania nie mogą nabyć:
- wierzyciel, jego małżonek, dzieci, rodzice ani rodzeństwo,
- komornik i członkowie jego najbliższej rodziny,
- osoby pełniące funkcje urzędowe podczas licytacji,
- uczestnicy poprzednich licytacji, którzy nie spełnili ich warunków,
- cudzoziemcy bez wymaganego zezwolenia (jeśli jest ono konieczne).
Licytacje komornicze to atrakcyjna opcja dla osób chcących kupić mieszkanie po cenie niższej niż rynkowa. Należy jednak zachować zdrowy rozsądek – przed udziałem w aukcji warto osobiście obejrzeć lokal i ocenić jego stan techniczny. Zdarza się, że nieruchomość wymaga kosztownego remontu, co może znacząco podnieść całkowity koszt inwestycji i sprawić, że pozorna okazja okaże się nieopłacalna.
Problemy prawne i dożywotnie użytkowanie
Zakup mieszkania w drodze licytacji komorniczej może wiązać się z licznymi komplikacjami. Nowy właściciel może natrafić na problemy takie jak obecność lokatorów niechcących opuścić lokalu, poważne uszkodzenia techniczne czy różnego rodzaju obciążenia prawne. Jednym z najbardziej uciążliwych może być prawo dożywotniego użytkowania, wpisane w dziale III księgi wieczystej. Taki zapis uprawnia wskazaną osobę do zamieszkiwania lokalu aż do śmierci, a nowy właściciel zobowiązany jest do zapewnienia jej opieki, utrzymania, a nawet pokrycia kosztów pogrzebu.
Obecność lokatorów i ryzyko związane z zakupem
Innym częstym problemem jest zakup mieszkania z lokatorami, którzy nie zamierzają się wyprowadzić. Dopóki lokal nie zostanie opuszczony, nie można przeprowadzić żadnych prac remontowych ani wprowadzić nowych najemców. Najlepszym rozwiązaniem jest próba porozumienia się z mieszkańcami, ale jeśli nie przyniesie ona efektu, konieczne będzie przeprowadzenie eksmisji, co może być czasochłonne i skomplikowane.
Warto pamiętać, że zakup nieruchomości na licytacji komorniczej może przynieść korzyści, ale wiąże się też z dużym ryzykiem. Osoby niedoświadczone mogą łatwo popełnić kosztowny błąd. Przed przystąpieniem do aukcji należy dokładnie przeanalizować dokumentację dotyczącą lokalu, sprawdzić jego stan techniczny oraz upewnić się, czy nie przebywają w nim lokatorzy, którzy nie mają zamiaru go opuścić.