W tych miastach ceny mieszkań zaczęły spadać. Prognozy analityków są bezwzględne
Wielu sądziło, że ceny nieruchomości będą rosnąć w nieskończoność – tymczasem w ostatnich miesiącach rynek pokazuje inne oblicze. W części dużych miast widać lekkie korekty, ale w innych regionach ceny wciąż idą w górę. Co wpływa na te różnice? Czy to zapowiedź trwałej zmiany trendu?
- Korekta w stolicy, drożyzna nad morzem – jak zmieniają się ceny nieruchomości na krajowym rynku?
- Sprzedający nie zawsze chcą negocjować – wolą poczekać, niż sprzedać zbyt tanio
- Popyt niski, ale stabilny – czy sprzedający mają powody do niepokoju?
Korekta w stolicy, drożyzna nad morzem – jak zmieniają się ceny nieruchomości na krajowym rynku?
I kwartał 2025 roku był już trzecim z rzędu, gdy w największych polskich miastach mieliśmy do czynienia z korektą cen nieruchomości z rynku wtórnego. Na niewielkie obniżki decydowali się właściciele mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu – czyli tam, gdzie za nieruchomości trzeba zapłacić najwięcej. Kupujący mogą się cieszyć, że ceny wreszcie wyhamowały, ale to wcale nie oznacza, że mamy do czynienia z trendem zniżkowym – sytuacja może się odwrócić w każdej chwili.
Jak podaje portal Nieruchomosci-online.pl, ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie, w porównaniu do minionego kwartału, spadły o 0,8% (kawalerki), 1% (2 pokoje) i 0,6% (trzy pokoje). Choć zmiany cen nie są drastyczne, jest to jasny sygnał, że sprzedający coraz częściej dostosowują swoją ofertę do realiów rynkowych. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Krakowie, gdzie w ostatnim kwartale ceny spadły o 0,8% (kawalerki) oraz 1,6% (2 i 3 pokoje) w porównaniu z poprzednim okresem. Również we Wrocławiu odnotowano spadki cen: 1,4% (kawalerki), 0,5% (dwa pokoje), 2,1% (trzy pokoje). Warto pamiętać także o tym, że ceny transakcyjne są zdecydowanie niższe od cen ofertowych.
Lekkie obniżki cen mieszkań w największych polskich miastach trwają od połowy zeszłego roku. Z tego trendu ostatnio wyłamał się Gdańsk, gdzie nieruchomości z rynku wtórnego podrożały średnio o 3%. Dlaczego w nadmorskim mieście jest coraz drożej? Zdaniem ekspertów wynika to z charakterystyki lokalnego rynku, na który trafia dużo wykończonych i dobrze zlokalizowanych mieszkań o charakterze inwestycyjnym.
Sprzedający nie zawsze chcą negocjować – wolą poczekać, niż sprzedać zbyt tanio
W pierwszym kwartale 2025 roku stabilizacja cenowa lub lekkie obniżki objęły połowę miast wojewódzkich. W pozostałej części wciąż mamy do czynienia ze wzrostami – w większości przypadków chodzi o te miejscowości, gdzie cena za metr kwadratowy jest relatywnie niska (wynosi mniej niż 10 000 zł).
– Tam, gdzie pojawiły się wzrosty, może to wynikać z prób dopasowania cen w mniejszych stolicach regionalnych do limitu 10 tys. zł za metr, który ma obowiązywać w rządowym programie „Pierwsze Klucze”. Oczywiście nie sposób ocenić, czy na pewno na sprzedających zadziałał już sam efekt zapowiedzi programu, ale nie można tego wykluczyć – zauważył Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl.
Z wyraźnymi podwyżkami mieliśmy do czynienia na przykład w Katowicach, gdzie mieszkania dwupokojowe podrożały aż o 6% (obecnie kosztują średnio 9 900 zł/m²). Na Górnym Śląsku oraz w Gorzowie Wielkopolskim podskoczyły też ceny lokali trzypokojowych. Największy, pięcioprocentowy wzrost cen kawalerek miał z kolei miejsce w Kielcach (10 000 zł/m²), Łodzi (9 100 zł/m²), Rzeszowie (12 600 zł/m²) i Zielonej Górze (9 700 zł/m²). Oznacza to, że nie wszyscy sprzedający z miast wojewódzkich są skłonni do negocjacji – tam, gdzie ceny mieszkań wciąż są stosunkowo niewielkie w porównaniu z resztą kraju, nie ma co liczyć na obniżki.
Popyt niski, ale stabilny – czy sprzedający mają powody do niepokoju?
Od dłuższego czasu mówi się o tym, że popyt na nieruchomości jest dramatycznie niski, przez co sprzedający miesiącami szukają potencjalnych kupców. Z danych zgromadzonych przez portal Nieruchomosci-online.pl wynika, że w I kwartale 2025 roku zainteresowanie ofertami z rynku wtórnego wzrosło – liczba osób nawiązujących kontakt z ogłoszeniodawcami była o 7% większa niż w poprzednim kwartale.
Ta sytuacja nie powinna dziwić – jest to dowód na sezonowość rynku nieruchomości. W listopadzie i grudniu zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż spada, ale na początku nowego roku sytuacja wraca do normy. Lekki wzrost zainteresowania ofertami nie przełożył się na zmianę popytu. Dzisiaj kupujący ostrożnie podchodzą do tematu zakupu nieruchomości. Przed zawarciem transakcji powstrzymują ich wysokie stopy procentowe, inflacja, a także niepewne losy nowego, rządowego programu wsparcia kredytobiorców.
Aktualnie nic nie wskazuje na to, by sprzedający mieli poważne powody do niepokoju. Atrakcyjne mieszkania w rynkowej cenie znajdują nabywców relatywnie szybko. To dobry moment na sprzedaż nieruchomości – pod warunkiem, że mamy realne oczekiwania cenowe.