20 tys. zł za metr w bloku z PRL? Ceny biją rekordy
Od dziesięcioleci wielka płyta wywołuje kontrowersje – niektórzy ją krytykują, podczas gdy inni decydują się na zakup takich mieszkań ze względu na ich cenę. Mimo że eksperci wielokrotnie przewidywali szybki koniec bloków z czasów PRL, te nieruchomości nadal istnieją i są bardzo popularne wśród nabywców. Jak plasuje się wielka płyta na rynku i jakie są prognozy dotyczące jej przyszłej wartości?
- Dlaczego bloki z wielkiej płyty wciąż kuszą?
- Pragmatyzm zamiast sentymentu: wybór bloków z wielkiej płyty
- Ceny mieszkań z wielkiej płyty biją rekordy
- Wielka płyta: renesans bloków z PRL-u
Dlaczego bloki z wielkiej płyty wciąż kuszą?
Osiedla z prefabrykatów niezmiennie przyciągają nabywców. Kluczowym czynnikiem pozostaje koszt – zarówno w odniesieniu do metra kwadratowego, jak i całkowitego wydatku na zakup. Typowe mieszkania w tych budynkach są mniejsze w porównaniu do lokali w nowoczesnych obiektach, a cena metra kwadratowego w prefabrykatach jest o 10–20% niższa niż w innych segmentach rynku wtórnego.
Jak zauważa Bartosz Turek, główny analityk HREIT Investment, taki stan rzeczy ma konkretne przełożenie na dostępność lokali dla przeciętnego obywatela Polski. Mniejsze mieszkania oznaczają mniejsze zobowiązania kredytowe, niższy wkład własny i większe możliwości nabycia nieruchomości. Nadal wysokie stopy procentowe oraz ograniczona dostępność kredytowa powodują, że mieszkania z prefabrykatów są niezwykle poszukiwane.
Pomimo że prefabrykowane bloki mają już swoje lata i pewne techniczne mankamenty, liczba dostępnych mieszkań w tym segmencie pozostaje zaskakująco mała. Około jedna piąta mieszkań w Warszawie mieści się w budynkach z prefabrykatów, ale w zeszłym roku zaledwie 7% ofert na rynku wtórnym dotyczyło tego typu lokali. Podobna sytuacja ma miejsce w innych miastach wojewódzkich. Nic dziwnego, że takie oferty szybko znikają z rynku.
Pragmatyzm zamiast sentymentu: wybór bloków z wielkiej płyty
Ludzie w Polsce nie wybierają mieszkań w blokach z wielkiej płyty z powodu nostalgii za budownictwem PRL-owskim. Najczęściej przyczyny zakupu takich mieszkań są dość praktyczne – mogą obejmować na przykład:
- Niższy koszt nabycia – zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i w odniesieniu do całkowitej ceny mieszkania.
- Kompaktowe rozmiary – idealne dla osób samotnych, młodych par lub inwestorów kupujących pod wynajem.
- Dobrze zaprojektowane osiedla – często z dostępem do szkół, sklepów, przychodni i transportu publicznego.
- Atrakcyjne położenie – w przeciwieństwie do wielu nowych inwestycji, wielka płyta znajduje się blisko centrów miast.
- Dostępna infrastruktura – w większości bloków są miejsca parkingowe, place zabaw i zaplecze handlowe.
To właśnie te aspekty powodują, że mimo technicznych niedociągnięć, mieszkania w wielkiej płycie są niezmiennie popularne. Nowe inwestycje jeszcze przez długi czas nie dorównają wielkiej płycie pod względem infrastruktury czy lokalizacji.
Ceny mieszkań z wielkiej płyty biją rekordy
Dotacje rządowe na kredyty spowodowały znaczny wzrost cen na rynku nieruchomości z drugiej ręki. Ten kierunek dotknął także budynki z wielkiej płyty. Obecnie mieszkania w blokach z czasów PRL mogą osiągać wartość ponad 15 tys. zł za metr kwadratowy! Takie ceny nie są zaskakujące w Warszawie – tutaj wartość mieszkań w blokach z wielkiej płyty nierzadko przekracza 20 tys. zł/m² (w najlepszych lokalizacjach). Podobna sytuacja ma miejsce w Krakowie.
W wielu miastach wojewódzkich trzeba obecnie zapłacić co najmniej 10 tys. zł/m², żeby myśleć o komfortowym mieszkaniu w wielkiej płycie. Takie poziomy cenowe obowiązują na przykład we Wrocławiu, w Poznaniu czy Gdańsku, gdzie ceny mieszkań są mocno związane z lokalizacją. Mieszkania, które kosztują nieco mniej niż 10 tys. zł, bez problemu można znaleźć w Łodzi, Katowicach czy Lublinie. Zdecydowanie taniej jest w mniejszych miejscowościach, gdzie cena za metr kwadratowy może być o kilka tysięcy złotych niższa. Z tego powodu wiele osób w Polsce decyduje się na zakup mieszkania w miejscowościach przylegających do miast wojewódzkich. Co interesujące, w ostatnim kwartale zanotowano spadek cen transakcyjnych – to pierwsza taka sytuacja od siedmiu lat.
Wielka płyta: renesans bloków z PRL-u
Paradoksalnie, budownictwo z wielkiej płyty ma perspektywy rozwoju. W wielu miejscowościach realizowane są intensywne działania modernizacyjne: termomodernizacje, wymiany wind, renowacje balkonów czy montaż paneli fotowoltaicznych na dachach. To niewielki wkład przy ogromnych potrzebach, ale także dowód na to, że budynki z lat 70. i 80. mogą otrzymać nowe życie – o ile zostaną przeznaczone odpowiednie środki finansowe i zastosowane odpowiedzialne zarządzanie tymi obiektami.
Niedawno specjaliści przestrzegali przed lokowaniem kapitału w takie nieruchomości, które z uwagi na wiek miały zacząć się rozpadać i gwałtownie tracić na wartości. Dziś mamy świadomość, że to nieprawda – te budynki wytrzymają jeszcze wiele dekad. W nadchodzących latach mieszkania w wielkiej płycie nie potanieją. Wprost przeciwnie – ich ceny będą rosnąć!
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty zyskują na wartości podobnie jak inne nieruchomości – zarówno stare kamienice, jak i nowe budynki. W Polsce nadal brakuje mieszkań w przystępnej cenie, a lokale wybudowane w czasach PRL-u wydają się najrozsądniejszą opcją z ekonomicznego punktu widzenia. Dobra lokalizacja i stosunkowo niska cena powodują, że takie mieszkania jeszcze przez długi czas będą cieszyć się dużym zainteresowaniem wśród nabywców.