Dramat deweloperów. Sprzedaż nowych mieszkań szoruje po dnie. Czy to początek zapaści?
Najwięksi gracze polskiego rynku nieruchomości jeszcze niedawno świętowali rekordowe zyski, dziś łapią się za głowy. Według danych serwisu Rynek Pierwotny sprzedaż mieszkań wśród giełdowych deweloperów spadła o blisko 40%, a niektóre firmy zanotowały jeszcze większe tąpnięcia. Czy to efekt przegrzanego rynku, oderwania od realiów i windowania cen przez lata? Wszystko wskazuje na to, że deweloperski sen się kończy – a przebudzenie będzie bolesne.
Z tego artykułu dowiesz się:
Bańka pęka – deweloperzy na twardym lądowaniu
Jeszcze niedawno z dumą ogłaszali rekordowe zyski, a każdy nowy projekt sprzedawał się na pniu. Tymczasem pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł największym deweloperom solidne tąpnięcie – sprzedaż mieszkań spadła średnio o 40% w porównaniu z rokiem ubiegłym. I nie mówimy tu o małych graczach – chodzi o ścisłą czołówkę notowaną na GPW. ATAL, Robyg, Lokum Development – wszyscy zaliczyli potężne spadki. Lokum sprzedał aż 56% mniej lokali, Robyg z 665 mieszkań zszedł do 390. I to wszystko w zaledwie trzy miesiące.
Co gorsza, ogólna średnia dla rynku – spadek o 16% – brzmi łagodnie tylko dlatego, że zaniżają ją pojedyncze spółki, którym wyjątkowo dobrze poszło. Dom Development i Archicom są tu wyjątkiem, a nie regułą. W rzeczywistości rynek pokazuje, że złote czasy deweloperów dobiegły końca. Lata nakręcania cen, korzystania z dopłat i maksymalizowania marż odbiły się czkawką. W końcu klienci powiedzieli „dość” – i zniknęli.
Transparentność w natarciu – koniec ukrywania cen?
Na dokładkę deweloperzy muszą zmierzyć się z czymś, czego dotąd skutecznie unikali – jawnością cen ofertowych. Sejm przyjął ustawę, która wymusi na rynku pokazywanie, ile naprawdę kosztują mieszkania. Co więcej, coraz głośniej mówi się o otwarciu Rejestru Cen Nieruchomości, który do tej pory był szczelnie zamknięty dla zwykłych obywateli. Nawet Polski Związek Firm Deweloperskich przyznaje, że to krok w dobrym kierunku. Tylko że dla branży przyzwyczajonej do ustalania cen „na wyczucie rynku”, to może być potężny cios w dotychczasowy model działania.
Bo jeśli Polacy zaczną widzieć, za ile naprawdę sprzedają się mieszkania – a nie tylko, za ile wiszą w ogłoszeniach – rynek może się otrząsnąć z iluzji. A wtedy tłumaczenia o „rosnących kosztach materiałów” i „słabnącej podaży” przestaną działać. Do tego dochodzi chłodna kalkulacja: jeśli nie będzie kolejnych programów dopłat (a „Pierwsze klucze” ich formalnie nie obejmują), to sprzedaż znowu może polecieć w dół. Jedyna nadzieja branży? Obniżka stóp procentowych. Ale nawet ona może nie wystarczyć, jeśli nabywcy przestaną wierzyć w opłacalność zakupu nieruchomości od dewelopera.
Deweloperzy liczyli zyski, teraz zyski zanikają
Przez ostatnie lata deweloperzy żyli w komfortowej bańce. Korzystali z rosnącego popytu, taniego kredytu i hojnych programów dopłat, które windowały ceny do poziomów absurdalnych dla przeciętnego Kowalskiego. Wystarczy przypomnieć, że w ciągu zaledwie jednego roku – po pandemii – zyski największych firm wzrosły z 900 milionów do ponad 1,5 miliarda złotych. Nic dziwnego, że na rynku pojawił się przesyt – zarówno pod względem liczby inwestycji, jak i cen oderwanych od rzeczywistości.
Tyle że sytuacja się zmieniła. Potencjalni klienci coraz częściej rezygnują z zakupu, bo wiedzą, że rynek się chłodzi. Coraz trudniej znaleźć chętnego na mieszkanie „w stanie deweloperskim” za rekordową cenę, bez żadnej gwarancji, że wartość tej nieruchomości nie zacznie zaraz spadać. Deweloperzy długo grali do jednej bramki – maksymalizując marże kosztem dostępności. Teraz rynek weryfikuje ich model biznesowy, a regres w sprzedaży to tylko początek dłuższego rozliczenia z lat nieograniczonego optymizmu i jeszcze większego apetytu na zyski.
Po latach rekordów i niekontrolowanego wzrostu, deweloperska karuzela wreszcie zaczyna zwalniać. Spadająca sprzedaż, rosnąca presja na jawność cen i coraz bardziej świadomi klienci pokazują, że rynek mieszkaniowy przestaje być jednostronną grą, w której deweloper dyktuje warunki. Jeśli branża nie dostosuje się do nowej rzeczywistości, może się okazać, że to nie klienci będą walczyć o lokale, ale firmy – o przetrwanie. I może wreszcie o to chodzi: o rynek bardziej uczciwy, przejrzysty i przyjazny dla ludzi, a nie dla marż.