Rynek w ogniu zmian! Deweloperzy grają va banque, tracą sprzedający mieszkanie z drugiej ręki.
Zastój na rynku nieruchomości wciąż trwa. Sprzedający, którzy wcześniej dyktowali ceny, teraz z niecierpliwością czekają na zainteresowanego kupca. Mimo że ceny w największych miastach nieznacznie spadły, nadal istnieją duże możliwości negocjacyjne, a mieszkania stały się bardziej dostępne. Na rynku pierwotnym panuje spokój, a deweloperzy stawiają na długoterminową strategię.
Z tego artykułu dowiesz się:
Delikatne spadki na rynku wtórnym – sprzedający uginają się pod presją
Od kilku miesięcy mówi się o zastoju na rynku nieruchomości, który doprowadził do lekkiego spadku cen w największych polskich miastach. Osoby, które planują sprzedaż mieszkania, nie mogą już dowolnie dyktować cen. Teraz to kupujący mają ostatnie słowo i mogą decydować się na odważne negocjacje. Mieszkania, których cena jest zawyżona, czekają na nabywców przez wiele miesięcy – zazwyczaj do momentu, gdy właściciel nie zgodzi się na obniżkę.
Według statystyk przygotowanych przez platformę Sonarhome średnia cena mieszkań z drugiej ręki spadła w Warszawie o około 1% (od początku 2025 roku). Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Krakowie oraz we Wrocławiu. W nieco większych miastach wciąż obserwuje się nieznaczny wzrost cen – mowa o podwyżkach w skali kilku-kilkunastu złotych za metr kwadratowy w skali miesiąca.
Należy pamiętać, że ceny ofertowe rzadko pokrywają się z cenami transakcyjnymi. Oznacza to, że aktualnie można kupić mieszkanie zdecydowanie taniej, niż wskazują statystyki prowadzone przez portale ogłoszeniowe. Najbardziej przedsiębiorczy kupujący są w stanie wywalczyć obniżki na poziomie 20–30%. Z taką sytuacją mamy do czynienia tylko na rynku wtórnym. Osoby prywatne często nie wiedzą, jak wycenić swoje mieszkanie i mają tendencję do zawyżania jego wartości, a część sprzedających nie może czekać kilku miesięcy na nabywcę i decyduje się na sprzedaż nieruchomości poniżej ceny rynkowej.
Spokój na rynku pierwotnym – deweloperzy wybrali strategię „na przeczekanie”
O ile na rynku wtórnym panuje pewien niepokój, o tyle deweloperzy wydają się niewzruszeni. Okresowy spadek popytu nie zepsuł nastrojów przedsiębiorców zajmujących się budową i sprzedażą nieruchomości. Deweloperzy nie są równie skłonni do negocjacji co prywatni właściciele mieszkań. Na rynku pierwotnym można liczyć głównie na okresowe upusty albo promocje. Ceny nowych nieruchomości nie spadają – w większości przypadków utrzymują się na niezmiennym poziomie, a nawet nieznacznie rosną.
Analizując dane zgromadzone przez platformę rynekpierwotny.pl, można zauważyć, że deweloperzy ze stolicy w 2025 roku podnieśli ceny o około 3%. Wrocławscy przedsiębiorcy od kilku miesięcy utrzymują stałe ceny, z kolei w Trójmieście mieliśmy do czynienia z podwyżkami na poziomie około 2,5%. Pesymistyczne nastroje mogą panować jedynie w Krakowie i Katowicach – tylko w tych miastach pojawiły się nieznaczne obniżki cen nowych mieszkań.
Na tle innych miast wojewódzkich wyróżnia się Białystok, gdzie od grudnia 2024 do marca 2025 średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły niemal o 9%. Wygląda na to, że zdecydowana większość deweloperów nie zamierza obniżać cen – przedsiębiorcy czekają na ponowny wzrost popytu i korzystają z nieco spokojniejszego okresu, uzupełniając swoje portfolio o nowe oferty.
Rynek wtórny czy pierwotny – gdzie bardziej opłaca się kupić mieszkanie?
Nieruchomości z rynku pierwotnego są zdecydowanie droższe niż mieszkania z drugiej ręki, ale charakteryzują się wyższym standardem. Obie opcje mają swoje zalety i wady, zatem trudno jednoznacznie stwierdzić, która z nich jest bardziej opłacalna – wszystko zależy od potrzeb i oczekiwań kupującego. Zobacz, czym różnią się mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego.
Osoby, dla których najważniejsza jest niska cena, powinny teraz szukać okazji na rynku wtórnym. Aktualnie można znaleźć bardzo ciekawe oferty w rozsądnej cenie. Największe pole do negocjacji mają kupcy, którzy są w stanie sfinansować zakup przy pomocy gotówki. Szybka sprzedaż to marzenie wielu prywatnych właścicieli nieruchomości, którzy często zgadzają się na wyraźne obniżenie ceny.
Osoby, które celują w wyższy standard, zazwyczaj skupiają się na przeglądaniu ofert z rynku pierwotnego. Deweloper może wybudować lokal dopasowany do naszych wymagań – to niemożliwe na rynku wtórnym, gdzie zawsze trzeba iść na jakieś ustępstwa. Niestety, w tym przypadku trudno będzie zbić cenę, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by zapytać dewelopera o rabat – być może przedsiębiorca zgodzi się na mały upust lub dołączy w gratisie dodatkowe miejsce parkingowe.