Domek na wynajem w górach — czy to dobra inwestycja?
Czy postawienie domu letniskowego na wynajem to dobry pomysł na ulokowanie swoich oszczędności? W niniejszym artykule opisujemy ceny zakupu działki w górach w powiecie karkonoskim oraz koszty postawienia na niej małego, całorocznego domku na wynajem krótkoterminowy. Czy taka inwestycja się nam opłaci i pozwoli zarobić na przyszłą emeryturę? Analizujemy wariant z kredytem oraz z finansowaniem ze środków własnych. Zapraszamy do lektury!
Z tego artykułu dowiesz się:
Koszty zakupu działki i budowy całorocznego domu letniskowego
Analizując oferty znalezione na portalu otodom, można śmiało założyć, że działkę budowlaną w powiecie karkonoskim, która wystarczy do analizowanego przez nas celu, jesteśmy w stanie kupić dzisiaj za ok. 100 000 zł. Do kalkulacji bezpiecznie przyjmiemy jednak 120 000 zł, aby umożliwić sobie nieco większy wybór lokalizacji. Za taką kwotę jesteśmy już bowiem w stanie kupić nawet działkę w niedalekiej odległości od popularnego Karpacza.
Ile będzie teraz kosztować nas budowa domku letniskowego, który będzie mógł być wykorzystywany cały rok?
Postawimy w tym celu na technologię modułową. Cechuje się ona bowiem prostotą, szybkim montażem oraz przede wszystkim: niskimi kosztami. Pozwala przy tym uzyskać efekty, z których będziemy zadowoleni przez wiele lat.
Nowoczesny, mały dom modułowy o powierzchni 68 m2 jesteśmy w stanie postawić już za ok. 135 000 zł (125 000 zł + 8% VAT).
Inwestycja ograniczająca się do zakupu działki w polskich górach oraz ulokowania na niej małego, modułowego domku powinna zamknąć się więc w 260 000 zł. Koszt wyposażenia domu może być bardzo różny, ale przyjmijmy, że patrząc na każdą złotówkę, zrobimy to za 60 000 zł.
Ostatecznie kwota naszej inwestycji wyniesie więc 320 000 zł.
Analiza opłacalności, czyli: czy domek w górach to dobra inwestycja?
Za wynajem nowoczesnego, całorocznego domu o powierzchni 68 m2 ulokowanego w Karkonoszach możemy oczekiwać (przynajmniej na początku) minimum 300 zł za 1 noc. Jest to bowiem kwota, od której na portalu Booking zaczynają się ceny wynajmu domów wakacyjnych na wyłączność w tym regionie. Po odjęciu od stawki tej wszystkich kosztów związanych z podatkami, opłatami i bieżącym utrzymaniem nieruchomości, możemy przyjąć zysk na poziomie 200 zł za 1 noc.
Ponieważ nie sposób znaleźć dokładnych informacji o aktualnym, średniorocznym obłożeniu obiektów turystycznych w analizowanym przez nas regionie Polski, musimy przyjąć własne założenia. W niniejszej analizie będą one stosunkowo pesymistyczne.
Mimo swojego całorocznego charakteru zakładamy więc, że postawiony przez nas dom w wysokim procencie obłożony będzie jedynie w sezonie wakacyjnym. W ujęciu rocznym przynajmniej na początku celujemy tym samym w ok. 25% średniorocznego obłożenia, co w przybliżeniu da nam 90 dni zarobku.
Ponieważ, jak ustaliliśmy już wyżej, dochód z wynajmu dziennie wynosić powinien ok. 200 zł na czysto, to w ciągu roku możemy liczyć na zysk w wysokości ponad 18 000 zł.
Inwestycja, w którą zainwestowaliśmy 320 000 zł, w takich warunkach i przy dość pesymistycznych założeniach, powinna się nam więc zwrócić w mniej niż 18 lat.
A co, jeżeli na budowę domu weźmiemy kredyt?
Przeanalizujmy jeszcze sytuację, w której realizację naszej inwestycji nie będziemy finansować w całości ze swoich oszczędności, ale tylko w 30%. Zakładamy więc, że 70% z kwoty 320 000 zł pożyczamy z banku. Jak wpłynie to na opłacalność analizowanej inwestycji?
Zaznaczenia wymaga, że w przypadku całorocznego domu w górach, możemy skorzystać zarówno z kredytu hipotecznego, jak i z kredytu gotówkowego.
Bez względu na to, którą formę wybierzemy, koszty, które będą związane z pożyczeniem od banku 224 000 zł, będą dla nas niemałe…
Przy opcji nieco tańszej, a więc kredycie hipotecznym, Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) oscylować będzie obecnie na poziomie ok. 8,10-8,30%, co przy 25-letnim okresie kredytowania da comiesięczną ratę wynoszącą mniej więcej 1750 zł.
Tego typu kredyt powoduje jednak, że koszt naszego przedsięwzięcia wzrasta z 320 000 zł do w sumie ok. 620 000 zł, co przy poczynionych wyżej założeniach dotyczących średniej ceny wynajmu i średniorocznego obłożenia, oznacza pełen zwrot inwestycji dopiero po mniej więcej 34 latach.
Skorzystanie z kredytu oznacza jednak, że przez cały okres kredytowania rata w dużej części (a po pewnym czasie zapewne z nawiązką) na bieżąco spłacana będzie dzięki dochodom otrzymywanym z wynajmu (które w kalkulacji zostały oszacowane na stosunkowo bezpiecznym i absolutnie osiągalnym poziomie).
Czy warto więc zainwestować w domek w górach? Pytanie to pozostawiamy bez jednoznacznej odpowiedzi, ale sam pomysł dla wielu osób na pewno może być ciekawy.
Źródła:
- https://www.otodom.pl/pl/wyniki/sprzedaz/dzialka/dolnoslaskie/karkonoski?by=PRICE&direction=ASC
- https://kb.pl/budownictwo/technologie-budowy/domy-modulowe-w-polsce-nowa-metoda-czy-chwilowy-trend_sht/
- https://kb.pl/porady/domy-modulowe-zbuduj-go-w-kilka-chwil-_wp21/
- https://www.booking.com/searchresults.pl.html?sid=4171bf343e1d07c0141bedffc36fae8c&aid=2379547&ss=Karkonosze&ssne=Karkonosze&ssne_untouched=Karkonosze&lang=pl&dest_id=1808&dest_type=region&checkin=2024-05-25&checkout=2024-05-26&group_adults=2&no_rooms=1&group_children=0&sb_travel_purpose=leisure&nflt=privacy_type%3D3%3Bht_id%3D220%3Bht_id%3D221%3Bht_id%3D228&order=price
- https://www.totalmoney.pl/lp/kredyt-na-domek-letniskowy
- https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-kredytu-hipotecznego-raty-koszt