Prawie nikt nie kupuje tego typu domów. Odstraszają kupujących jednym szczegółem
Dom doskonale prezentuje się na zdjęciach, jego cena wydaje się adekwatna do standardu, metrażu i lokalizacji, a mimo to od wielu miesięcy nieruchomość nie znalazła kupca? Właściciel nie zawsze zdaje sobie sprawę z tego, co odstrasza kupców. Czasem to aspekty techniczne obniżają atrakcyjność budynku.
- Dom z nietypowym ogrzewaniem? To oznacza problemy ze sprzedażą!
- Czy brak dokumentacji technicznej uniemożliwia sprzedaż domu?
- Uwaga na samowolne przeróbki! Kupujący tego nie lubią
- Ryzykowna sprzedaż odbija się na cenie – czy warto przyjąć propozycję kupującego?
Dom z nietypowym ogrzewaniem? To oznacza problemy ze sprzedażą!
Większość kupujących potrafi zaakceptować pewne wady i niedogodności interesującego ich domu, jednak wielu z nich ma pewne wymagania, które muszą zostać spełnione. Często należy do nich na przykład ekonomiczny i sprawdzony system ogrzewania. Wszelkie nietypowe rozwiązania budzą wiele pytań, ale też poważne obawy dotyczące kosztów ogrzewania budynku oraz możliwości naprawy ewentualnych usterek. Kupującym chodzi przede wszystkim o to, by aktualny właściciel był w stanie udowodnić, że ogrzewanie znajdujące się w budynku jest ekonomiczne – w takim przypadku warto pokazać klientom rachunki z ostatniego sezonu grzewczego.
Rodzaj ogrzewania wpływa zarówno na wartość domu, jak i na zainteresowanie ofertą jego sprzedaży, ponieważ jest on powiązany z kosztami przyszłej modernizacji. Najbardziej problematyczne mogą okazać się układy grzewcze robione na własną rękę, bez dokumentacji wykonawczej i dokładnego schematu instalacji.
Niepewność u niektórych oglądających mogą wzbudzać mniej popularne systemy grzewcze, takie jak promienniki podczerwieni, ogrzewanie sufitowe i ścienne albo grzejniki podtynkowe. Kupujący coraz częściej unikają też domów ogrzewanych węglem, a także kotłów olejowych, bo odstraszają ich wysokie koszty oraz konieczność wymiany źródła ciepła.
Czy brak dokumentacji technicznej uniemożliwia sprzedaż domu?
Kupujący zwracają uwagę zarówno na faktyczny stan techniczny domu, jak i na dokumentację związaną z jego budową, odbiorem, przebiegiem instalacji czy modernizacjami. Jeśli sprzedający nie dysponuje taką dokumentacją, musi zdawać sobie sprawę, że proces sprzedaży budynku nie będzie prosty – szczególnie jeśli nie jest to stary dom.
Kupujący mogą się bowiem obawiać, że aktualny właściciel nie pokazuje dokumentów, bo próbuje ukryć pewne wady techniczne budynku. Choć formalnie nie są one potrzebne do sprzedaży, to dla potencjalnego nabywcy dokumentacja budowlana będzie stanowić jedyne wiarygodne potwierdzenie kondycji domu.
Warto pamiętać o tym, że podczas sprzedaży nieruchomości dotychczasowy właściciel musi okazać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. To sprzedający odpowiada za przygotowanie tego dokumentu. Brak certyfikatu może skutkować karą grzywny do 5000 zł.
Uwaga na samowolne przeróbki! Kupujący tego nie lubią
Dom stanowiący przedmiot sprzedaży ma nielegalną dobudówkę? Wszelkie zmiany w konstrukcji budynku, które zostały dokonane bez formalnego pozwolenia, mogą skutecznie pokrzyżować plany sprzedaży nieruchomości. Zdecydowana większość zainteresowanych zakupem zrezygnuje, gdy dowie się o niezgłoszonych pracach budowlanych. Zakup samowoli budowlanej może bowiem ściągnąć poważne problemy na przyszłego właściciela.
Chociaż sprzedaż domu z nielegalną dobudówką w teorii jest możliwa, to wiąże się z dużym ryzykiem prawnym i finansowym zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, a odpowiedzialność za jej legalizację lub ewentualny nakaz rozbiórki przechodzi na nowego właściciela.
Zanim zdecydujemy się na sprzedaż takiego budynku, musimy zadbać o jak najszybszą legalizację samowoli budowlanej. Wszelkie nielegalne dobudówki zapewne i tak zostaną wychwycone przez kupującego podczas analizy dokumentacji technicznej. Potencjalny nabywca raczej nie będzie chciał zajmować się kwestią legalizacji, bo bywa ona czasochłonna i bardzo kosztowna. Nigdy nie należy zatajać informacji o nielegalnej dobudówce, bo sprzedający może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wprowadzenie kupującego w błąd.
Ryzykowna sprzedaż odbija się na cenie – czy warto przyjąć propozycję kupującego?
Większość kupujących oczekuje od właściciela domu konkretnych informacji dotyczących na przykład kosztów ogrzewania oraz kwestii technicznych. Potencjalni nabywcy nie chcą ponosić niepotrzebnego ryzyka. Zakup domu to poważna inwestycja, która często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Brak dokumentacji technicznej albo wątpliwości co do legalności obiektu mogą sprawić, że potencjalny nabywca zrezygnuje z zakupu.
Czasem jedynym sposobem na sprzedaż domu jest wyraźne obniżenie jego ceny. Nie będą to jednak symboliczne kwoty. Kupujący, który jest w stanie ponieść ryzyko związane z niepewnym stanem technicznym budynku, koniecznością kosztownych napraw systemu grzewczego, a nawet legalizacją samowoli, oczekuje, że taka transakcja będzie dla niego korzystna. W efekcie może żądać wyraźnej obniżki ceny, która nierzadko wynosi kilkadziesiąt procent wartości domu. W takiej sytuacji sprzedający powinien się zastanowić, czy podobna transakcja ma sens. Być może warto zainwestować czas i pieniądze w wymianę źródła ciepła albo zdobycie dokumentacji technicznej i znów wystawić dom na sprzedaż w rynkowej cenie.