To nie kredyty są problemem. Deweloperzy już załamują ręce i liczą straty
Rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi gwałtowne zmiany. Po latach boomu sprzedaż nowych mieszkań spada w zastraszającym tempie, a deweloperzy zaczynają odczuwać skutki przesytu i rosnącej transparentności cen. Coraz bardziej świadomi klienci rezygnują z zakupów, a nowe przepisy wymuszają jawność, która może zmienić zasady gry. Czy to początek prawdziwej rewolucji na rynku nieruchomości?
- Spadek sprzedaży wśród czołowych deweloperów – koniec złotych czasów?
- Jawność cen może zmienić zasady gry na rynku deweloperskim
- Bańka pęka — rynek deweloperski na rozdrożu
Spadek sprzedaży wśród czołowych deweloperów – koniec złotych czasów?
Jeszcze niedawno deweloperzy chwalili się rekordowymi zyskami, a ich nowe inwestycje znikały z rynku niemal natychmiast. Tymczasem pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł znaczący spadek sprzedaży – największe firmy zanotowały średni regres aż o 40% w porównaniu do poprzedniego roku. Mowa tu nie o małych podmiotach, lecz o czołowych graczach notowanych na GPW, takich jak ATAL, Robyg czy Lokum Development. Lokum sprzedał aż o 56% mniej mieszkań, a Robyg ze 665 lokali zeszło do 390 – i to wszystko w ciągu trzech miesięcy.
Co więcej, średnia rynkowa spadku na poziomie 16% wydaje się łagodna tylko dlatego, że jest zaniżona przez pojedyncze firmy, które radziły sobie lepiej. Wyjątkami są Dom Development i Archicom, lecz większość rynku pokazuje jasno, że epoka łatwych zysków dla deweloperów dobiegła końca. Lata windowania cen, korzystania z dopłat i maksymalizacji marż odbiły się negatywnie na popycie. Klienci w końcu powiedzieli „dość” i zaczęli się wycofywać.
Jawność cen może zmienić zasady gry na rynku deweloperskim
Dodatkowo deweloperzy muszą stawić czoła wyzwaniu, którego do tej pory skutecznie unikali – pełnej jawności cen ofertowych. Sejm uchwalił przepisy nakładające obowiązek ujawniania rzeczywistych cen sprzedaży mieszkań. Coraz częściej mówi się także o udostępnieniu Rejestru Cen Nieruchomości, który do tej pory pozostawał niedostępny dla przeciętnego obywatela. Nawet Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia ten krok jako pozytywny, choć dla branży, przyzwyczajonej do ustalania cen „na wyczucie rynku”, może to oznaczać poważne zmiany w dotychczasowym modelu działania.
Jeśli klienci zaczną widzieć, za ile faktycznie sprzedają się mieszkania, a nie tylko, ile są wystawione w ofertach, rynek może zostać pozbawiony dotychczasowych iluzji. Wówczas argumenty o „rosnących kosztach materiałów” i „ograniczonej podaży” stracą na sile. Dodatkowo, jeśli nie pojawią się nowe programy dopłat (a „Pierwsze klucze” ich formalnie nie uwzględniają), sprzedaż może ponownie wyraźnie spaść. Jedynym ratunkiem dla branży może być obniżka stóp procentowych, lecz nawet to może nie wystarczyć, jeśli kupujący przestaną wierzyć w opłacalność inwestycji u dewelopera.
Bańka pęka — rynek deweloperski na rozdrożu
Przez ostatnie lata deweloperzy funkcjonowali w komfortowej bańce. Wykorzystywali rosnący popyt, tanie kredyty oraz liczne programy dopłat, które podnosiły ceny do poziomów niedostępnych dla przeciętnego Kowalskiego. Wystarczy przypomnieć, że zyski największych firm w ciągu zaledwie jednego roku po pandemii wzrosły z 900 milionów do ponad 1,5 miliarda złotych. Nic dziwnego, że na rynku pojawił się przesyt – zarówno pod względem liczby inwestycji, jak i oderwanych od realiów cen.
Jednak sytuacja zaczęła się zmieniać. Coraz więcej potencjalnych klientów rezygnuje z zakupu, zdając sobie sprawę, że rynek się ochładza. Trudno znaleźć chętnego na mieszkanie „w stanie deweloperskim” za rekordową cenę, bez gwarancji, że jego wartość nie spadnie w najbliższym czasie. Deweloperzy przez długi czas maksymalizowali marże, ignorując dostępność. Teraz jednak rynek weryfikuje ich model biznesowy, a spadek sprzedaży to dopiero początek dłuższego rozliczenia z lat przesadnego optymizmu i chciwości.
Po latach rekordowych wyników i niekontrolowanego wzrostu, deweloperska karuzela zaczyna zwalniać. Malejąca sprzedaż, rosnąca presja na przejrzystość cen i coraz bardziej świadomi klienci pokazują, że rynek mieszkaniowy przestaje być miejscem, gdzie deweloper dyktuje warunki. Jeśli branża nie przystosuje się do nowej rzeczywistości, może się okazać, że to nie klienci będą walczyć o mieszkania, lecz firmy – o przetrwanie. I być może o to chodzi: o uczciwszy, bardziej transparentny i przyjazny ludziom rynek, a nie tylko o marże.