Koniec złotych czasów? Rynek mieszkaniowy hamuje jak nigdy wcześniej
Polski rynek mieszkaniowy ulega dynamicznym przeobrażeniom. Po okresie intensywnego wzrostu sprzedaż nowych lokali maleje w szybkim tempie, a deweloperzy zaczynają odczuwać efekty nasycenia rynku oraz zwiększonej przejrzystości cen. Klienci, będący coraz bardziej świadomi, rezygnują z zakupów, a nowe regulacje wprowadzają wymóg jawności, co może przekształcić zasady funkcjonowania rynku. Czy to początek rzeczywistej rewolucji w sektorze nieruchomości?
- Deweloperzy w obliczu spadku sprzedaży
- Nowe przepisy ujawniające ceny mieszkań
- Zmierzch deweloperskiej bańki marzeń
Deweloperzy w obliczu spadku sprzedaży
W niedalekiej przeszłości deweloperzy szczycili się rekordowymi przychodami, a ich nowe projekty znikały z rynku niemal od razu. Teraz jednak pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł wyraźny spadek sprzedaży – największe przedsiębiorstwa odnotowały średni spadek aż o 40% w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Nie chodzi tu o małe firmy, lecz o kluczowych graczy notowanych na GPW, takich jak ATAL, Robyg czy Lokum Development. Lokum sprzedał o 56% mniej mieszkań, a Robyg zszedł z 665 lokali do 390 – wszystko to w przeciągu trzech miesięcy.
Co więcej, średni spadek na rynku na poziomie 16% wydaje się łagodny tylko dlatego, że jest obniżony przez nieliczne firmy, które radziły sobie lepiej. Wyjątkami są Dom Development i Archicom, lecz większość rynku pokazuje wyraźnie, że era łatwych zysków dla deweloperów skończyła się. Lata wzrostu cen, korzystania z dopłat i maksymalizacji marż negatywnie wpłynęły na popyt. Klienci w końcu powiedzieli „dość” i zaczęli się wycofywać.
Nowe przepisy ujawniające ceny mieszkań
Co więcej, deweloperzy muszą zmierzyć się z zadaniem, które dotychczas skutecznie omijali – całkowitą przejrzystością cen ofert. Sejm przyjął przepisy, które zobowiązują do ujawniania realnych cen sprzedaży nieruchomości. Coraz częściej pojawiają się głosy o otwarciu dostępu do Rejestru Cen Nieruchomości, który do tej pory był niedostępny dla przeciętnego obywatela. Nawet Polski Związek Firm Deweloperskich widzi w tym kroku pozytywne aspekty, choć dla branży, przyzwyczajonej do kształtowania cen „na podstawie intuicji rynkowej”, może to oznaczać znaczące zmiany w obecnym modelu funkcjonowania.
Jeżeli klienci zaczną dostrzegać, za ile rzeczywiście sprzedają się nieruchomości, a nie tylko, za ile są oferowane, rynek może stracić dotychczasowe złudzenia. Wówczas argumenty o „wzrostach cen materiałów” i „ograniczonej dostępności” będą mniej przekonujące. Dodatkowo, jeśli nie zostaną wprowadzone nowe programy wsparcia finansowego (a „Pierwsze klucze” ich formalnie nie uwzględniają), sprzedaż może znów znacznie zmaleć. Jedynym ratunkiem dla branży może być obniżenie stóp procentowych, ale nawet to może nie wystarczyć, jeśli kupujący przestaną wierzyć w opłacalność inwestowania u dewelopera.
Zmierzch deweloperskiej bańki marzeń
Przez ostatnie lata deweloperzy działali w komfortowej strefie. Korzystali z rosnącego zapotrzebowania, niskich kosztów kredytów oraz licznych programów wsparcia finansowego, które windowały ceny do poziomów nieosiągalnych dla przeciętnego Kowalskiego. Warto przypomnieć, że zyski największych przedsiębiorstw w ciągu zaledwie jednego roku po pandemii wzrosły z 900 milionów do ponad 1,5 miliarda złotych. Nic dziwnego, że na rynku pojawił się przesyt – zarówno pod względem liczby projektów, jak i cen nieadekwatnych do rzeczywistości.
Jednak sytuacja zaczęła się zmieniać. Coraz więcej potencjalnych nabywców rezygnuje z zakupu, zdając sobie sprawę, że rynek się ochładza. Trudno znaleźć osobę zainteresowaną mieszkaniem „w stanie deweloperskim” za rekordową kwotę, bez pewności, że jego wartość nie spadnie w najbliższym czasie. Deweloperzy przez długi czas maksymalizowali marże, ignorując dostępność. Teraz jednak rynek weryfikuje ich model biznesowy, a spadek sprzedaży to dopiero początek dłuższego rozliczenia z lat nadmiernego optymizmu i chciwości.
Po latach rekordowych wyników i niekontrolowanego rozwoju, deweloperski rynek zaczyna zwalniać. Malejąca sprzedaż, rosnąca presja na przejrzystość cen i coraz bardziej świadomi klienci pokazują, że rynek mieszkaniowy przestaje być miejscem, gdzie deweloper dyktuje warunki. Jeśli branża nie dostosuje się do nowej rzeczywistości, może się okazać, że to nie klienci będą zabiegać o mieszkania, lecz firmy – o przetrwanie. I być może o to właśnie chodzi: o uczciwszy, bardziej transparentny i przyjazny ludziom rynek, a nie tylko o marże.