Ile się płaci za odrolnienie działki i przekształcenie jej w budowlaną?
Chociaż proces odrolnienia gruntów i przekształcenia działki na cele budowlane może wydawać się atrakcyjną opcją inwestycyjną, to cała procedura wiąże się licznymi formalnościami i bardzo często generuje wysokie wydatki. Czy wiesz, ile kosztuje odrolnienie i przekształcenie działki na cele budowlane w 2024 roku?
Z tego artykułu dowiesz się:
Zakup działki rolnej pod budowę domu – czy to się opłaca?
Niższe ceny działek rolnych, spokojna okolica i duże odległości od sąsiedztwa sprawiają, że wielu inwestorów przymierza się do zakupu gruntów w celu przekształcenia ich w działkę budowlaną. Takie przedsięwzięcie bywa opłacalne, jednak nie w każdy przypadku. O tym, czy inwestorowi uda się zaoszczędzić, decyduje wiele czynników. Budowa domu na gruncie rolnym będzie możliwa dopiero po przeprowadzeniu odrolnienia działki. Bardzo często jest to trudna i kosztowna procedura.
Żeby odrolnienie było możliwe, inwestor musi zmienić przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem jest wyłączenie działki z produkcji rolnej, a to może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Najbardziej opłacalne będzie przekształcenie działki o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2, ponieważ na ostateczne koszty inwestycji będą wpływać zarówno wielkość, jak i klasa gruntów.
Odrolnienie gruntów należących do wyższej klasy może okazać się bardzo trudnym zadaniem. Brak zgody na przekształcenie bywa sporym rozczarowaniem, jednak inwestor musi liczyć się z ryzykiem niepowodzenia. Warto skorzystać też z możliwości odwołania się od niekorzystnej dla nas decyzji. Odrolnienie działki na szczęście nie jest procesem czasochłonnym – z reguły trwa około miesiąca, a w wyjątkowych przypadkach procedura może wydłużyć się do dwóch miesięcy.
Czy każdą działkę rolną można przekształcić w budowlaną?
Nie każda działka rolna może być przekształcona w budowlaną. Ograniczenia w kwestii odrolnienia gruntów są uregulowane w Ustawie z 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Znajdziemy w niej spis najbardziej wartościowych gleb, które zostały trwale wyłączone z możliwości zmiany ich przeznaczenia na cele budowlane.
Część gruntów będzie wymagała uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji. Jest to pokaźna grupa, która obejmuje:
- użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
- użytki rolne klas I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego,
- Grunty rolne wyszczególnione w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
W powyższej ustawie znajdziemy wzmianki na temat działek ze zbiornikami wodnymi, budynkami i urządzeniami służącymi dla potrzeb rolnictwa, gruntów parków wiejskich, rodzinnych ogrodów działkowych, czy ogrodów botanicznych. Osobna decyzja będzie potrzebna także dla działek pod urządzeniami melioracji wodnych, przeciwpożarowych i przeciwpowodziowych, gruntów zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa, torfowisk, oczek wodnych oraz terenów pod drogami dojazdowymi do działek rolnych. Wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów klasy I-III będzie możliwe tylko wtedy, kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy uwzględniają przeznaczenie działki na cele inne niż rolnicze.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Sam wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną można złożyć bez ponoszenia żadnych opłat. Koszty początkowe będą zależeć od tego, jakie załączniki będziemy musieli dołączyć do wniosku. Jeżeli otrzymamy zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych, to będziemy zobowiązani do wniesienia jednorazowej należności oraz ponoszenia opłat rocznych. Koszt przekształcenia jednego hektara działki rolnej w budowlaną wynosi:
- 437 175 zł – dla gleby klasy I,
- 378 885 zł – klasa II,
- 320 595 zł – klasa IIIa,
- 262 305 zł – klasa IIIb,
- 204 015 zł – klasa IVa,
- 145 725 zł – klasa IVb,
- 116 580 zł – klasa V
- 87 435 zł – klasa VI,
- 437 175 zł – łąki i pastwiska I klasy,
- 361 398 zł – łąki i pastwiska II klasy,
- 291 450 zł – łąki i pastwiska III klasy,
- 174 870 zł – łąki i pastwiska IV klasy,
- 145 725 zł – łąki V klasy,
- 116 580 zł – pastwiska V klasy,
- 87 435 zł – łąki i pastwiska VI klasy.
Należność, czyli jednorazową opłatę za trwałe wyłączenie gruntów rolnych należy uiścić w ciągu 60 dni od uzyskania decyzji. Opłaty roczne będą obowiązywać przez 10 lat od momentu odrolnienia działki. Ich wysokość jest równa 10% należności.
Czy można uniknąć kosztów związanych z odrolnieniem działki?
Nie istnieje żaden sposób, który pozwoliłby na obejście opłaty związanej z przekształceniem działki rolnej w budowlaną, jednak w niektórych przypadkach właściciele gruntów będą zwolnieni z należności. Opłaty jednorazowa oraz roczna nie dotyczą inwestorów, którzy weszli w posiadanie gruntów o powierzchni nie większej niż 500 m2 (pod warunkiem, że wnioskodawca ubiega się o budowę domu jednorodzinnego). Z tego obowiązku będą zwolnieni także właściciele planujący budowę obiektu wielorodzinnego – ulga będzie obowiązywać wtedy, gdy powierzchnia działki nie przekroczy 200 m2 na każdy lokal mieszkalny. Jeżeli ustalone normy okażą się zbyt niskie, to urząd naliczy opłaty od nadwyżki.
Obowiązek ponoszenia kosztów nie będzie dotyczył inwestorów, którzy ubiegają się o wyłączenie z produkcji rolnej części gruntu pod zabudową zagrodową, o ile jego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie (wydzielony obszar nie powinien być większy niż 500 m2). Właściciel może więc uniknąć opłat, jeśli zdecyduje się na odrolnienie części działki.