Depopulacja sposobem na większą dostępność mieszkań? Potężne zmiany do 2040
Czy istnieje jakakolwiek szansa, że za 15 lat dogonimy inne kraje europejskie pod względem dostępności mieszkań? Czy warunki życia Polaków ulegną znacznej poprawie do 2040 roku? Poznaj najnowsze analizy oraz prognozy specjalistów i zobacz, jakie zmiany czekają krajowy rynek mieszkaniowy.
Z tego artykułu dowiesz się:
Najnowsze trendy na rynku mieszkaniowym – co się zmieniło w 2023 roku?
Narodowy Bank Polski opublikował doroczny raport o sytuacji na rynku nieruchomości oraz przedstawił prognozę zmian do 2040 r. Analitycy zaobserwowali istotne zjawiska, które dotknęły krajowy rynek w 2023 r. Wśród nich należy wymienić między innymi wzrost szacowanej wartości nieruchomości mieszkaniowych z 6,5 bln zł w 2022 do 7,1 bln zł w 2023. Wartość obiektów mieszkaniowych na koniec tego okresu odpowiadała około 209% PKB.
W raporcie możemy znaleźć dobrą informację dla osób poszukujących własnego M. W 2023 roku poprawiła się dostępność mieszkań, a ich przeciętna powierzchnia użytkowa wzrosła o 0,6 m2 w porównaniu z rokiem poprzednim. Niestety, nie był to dobry czas dla budownictwa mieszkaniowego, ponieważ deweloperzy oddali do użytku mniej lokali niż w 2022 roku. Należy jednak pamiętać, że spadek liczby ukończonych inwestycji jest konsekwencją wprowadzenia ograniczeń covidowych oraz trudnej sytuacji gospodarczej z przełomu lat 2020 i 2021.
Końcówka 2023 roku wiązała się z przyspieszeniem wzrostów nominalnych cen mieszkań. Zupełnie inaczej było na rynku najmu, gdzie poprawiła się dostępność lokali przy niezmiennych stawkach czynszu. Stabilizacja na tym rynku jest wynikiem korekty cenowej, która nastąpiła po okresie wzmożonego zainteresowania lokalami na wynajem w wyniku migracji ludności zza wschodniej granicy.
Czy za kilka lat uda się wyeliminować problemy z niską dostępnością mieszkań?
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce poprawia się od dawna, jednak są to zmiany powolne, przez co znaczna część społeczeństwa wciąż nie może sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości. Wiele wskazuje na to, że w przyszłości znalezienie mieszkania na sprzedaż w korzystnej cenie będzie łatwiejsze ze względu na realizację nowych inwestycji, remonty istniejących już obiektów, a także postępującą depopulację, która ogranicza zapotrzebowanie społeczeństwa na nieruchomości.
W najnowszym raporcie NBP możemy sprawdzić, jak zmieniała się liczba mieszkań na przestrzeni minionych lat. Zgromadzone dane jasno wskazują, że dostępność nieruchomości poprawia się z roku na rok:
- 2003 r. – ok. 330 mieszkań/1000 ludzi,
- 2006 r. – ok. 340 mieszkań/1000 ludzi,
- 2009 r. – ok. 350 mieszkań/1000 ludzi,
- 2012 r. – ok. 360 mieszkań/1000 ludzi,
- 2015 r. – ok. 370 mieszkań/1000 ludzi,
- 2018 r. – ok. 380 mieszkań/1000 ludzi,
- 2021 r. – ok. 405 mieszkań/1000 ludzi,
- 2023 r. – ok. 420 mieszkań/1000 ludzi.
Wraz z rosnącą dostępnością nieruchomości spada przeciętna liczba osób zamieszkujących dany lokal. Jeszcze w 2003 r. były to 3 osoby. Dwadzieścia lat później ten sam wskaźnik wynosi zaledwie 2,38. Polacy nie powinni narzekać także na metraż sprzedawanych nieruchomości, ponieważ ta wartość wciąż zmienia się na korzyść kupujących. W 2003 r. statystyczny obywatel naszego kraju dysponował zaledwie 23 m2 na własny użytek. Aktualnie przeciętny Polak może korzystać z niecałych 32 m2.
Ważnym czynnikiem, który stoi za poprawą dostępności mieszkań, jest depopulacja. Nowych lokali przybywa, z kolei Polaków jest coraz mniej. Społeczeństwo kraju nad Wisłą kurczy się w wyniku spadku dzietności oraz nadmiarowej liczby zgonów spowodowanych pandemią. Napływ ludności z Ukrainy oraz innych państw nie rekompensuje tych wartości. GUS zapowiada, że proces starzenia się społeczeństwa będzie postępował, co wyraźnie wpłynie na rynek mieszkaniowy.
Co zmieni się na rynku mieszkaniowym w przeciągu najbliższych lat?
Prognoza GUS przygotowana w oparciu o Narodowy Spis Powszechny zakłada, że w 2040 r. populacja Polski wyniesie 35,3 mln osób, jednak liczba obywateli będzie wyraźnie spadać, a dwadzieścia lat później zmaleje do 30,9 mln. Starzejące się społeczeństwo będzie wykazywać specyficzne potrzeby mieszkaniowe, co doprowadzi do zróżnicowania inwestycji w zależności od regionu. Depopulacja nie powinna dotknąć jedynie Warszawy, Krakowa, Rzeszowa, Bydgoszczy, Białegostoku, Gdańska, Poznania i Wrocławia.
W pozostałych powiatach, a szczególnie w mniejszych miastach, proces starzenia się społeczeństwa będzie dynamicznie postępował. Większy popyt na budownictwo senioralne doprowadzi do powstawania mniejszych mieszkań, które będą odpowiednio dostosowane do potrzeb osób starszych. Problemy finansowe emerytów mogą zmusić ich do sprzedaży dotychczas zajmowanych, większych nieruchomości oraz przeprowadzki do lokalu o małym metrażu.
Sektor mieszkaniowy będzie nastawiony nie tylko na seniorów, ale też na młodych ludzi, którzy dopiero wkraczają na rynek pracy. Dzisiaj największą barierą dla takich osób jest brak środków finansowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W latach 2030-2040 będziemy mieli do czynienia z rosnącą liczbą ludności w wieku 20-34 lat. Młodzi Polacy szczególnie chętnie nabywają mieszkania w dużych aglomeracjach lub na przylegających do nich terenach podmiejskich.
W 2040 r. wskaźnik nasycenia lokali powinien oscylować wokół 522 mieszkań/1000 ludzi. To nieco więcej niż średnia unijna z 2023 r. Zdecydowanie lepsza dostępność nieruchomości będzie dotyczyć przede wszystkim Polski Wschodniej, z kolei kupno mieszkania w największych aglomeracjach stanie się jeszcze większym wyzwaniem.