Klientów brak, a ceny rosną – niepokojąca sytuacja na rynku nieruchomości
Popyt na mieszkania z pierwszej i drugiej ręki słabnie, jednak mniejsze zainteresowanie nie skłoniło strony podażowej do obniżenia cen. Dlaczego deweloperzy oraz indywidualni sprzedawcy nie chcą wprowadzać obniżek, tylko uparcie trzymają się strategii polegającej na stopniowym podwyższaniu wartości swoich ofert?
Z tego artykułu dowiesz się:
Kiedy doczekamy się korekty cen na rynku nieruchomości?
Podaż nieruchomości jest dziś zaskakująco wysoka, jednak Polacy bardzo ostrożnie podchodzą do kupna nowego mieszkania lub domu. Aktualnie wielu klientów odkłada decyzję o zainwestowaniu pieniędzy w nieruchomość, licząc na to, że deweloperzy oraz prywatni sprzedawcy niebawem zdecydują się na obniżenie cen. Mieszkańcy kraju nad Wisłą wierzą też, że w przyszłym roku zostanie wprowadzony rządowy program z dopłatami do kredytów hipotecznych, dzięki któremu będzie można zdobyć finansowanie zakupu na korzystnych warunkach.
Kolejnym czynnikiem przemawiającym za przerwaniem trendu wzrostowego obejmującego ceny nieruchomości, jest utrzymywanie stóp procentowych na niezmiennym poziomie. Kredyty hipotecznie nie stają się ani lepiej dostępne, ani korzystniejsze, co jeszcze bardziej zniechęca nas do kupowania.
O dziwo, na rynku nieruchomości trudno szukać dziś jakichkolwiek obniżek. Chociaż w kilku największych miastach popyt wyraźnie spadł, to ceny niezmiennie rosną. Wartość mieszkań w kluczowych lokalizacjach prawie wszędzie przekracza już psychologiczną barierę 10 tys. zł/m2. Deweloperzy oraz osoby prywatne sprzedające mieszkania po cenach rynkowych wciąż nie muszą obawiać się o swoje finanse, ponieważ w największych miastach nie trzeba czekać długo na nabywcę – standardowy okres poszukiwania kupca wynosi od 90 do 110 dni. Wygląda więc na to, że na korektę cen przyjdzie nam jeszcze trochę poczekać.
W jakich miastach zaobserwowano największy spadek popytu na nowe nieruchomości?
Na krajowym rynku nieruchomości od kilku miesięcy widać nieco mniejszą aktywność po stronie nabywców, jednak sytuacja wciąż nie jest na tyle poważna, by właściciele mieszkań oraz deweloperzy chcieli obniżać ceny oferowanych lokali. Gdzie spadki popytu są najbardziej zauważalne? Z danych zgromadzonych przez serwis rynekpierwotny.pl wynika, że mniejsze zainteresowanie nowymi nieruchomościami to problem, z którym muszą mierzyć się przede wszystkim deweloperzy z:
- Warszawy (-5%),
- Krakowa (-5%),
- Wrocławia (-4%),
- Szczecina (-4%),
- Olsztyna (-8%).
Kilkuprocentowe spadki dotyczą okresu od maja października bieżącego roku. Oznacza to, że kilka największych miast w ciągu pięciu miesięcy zanotowało odczuwalny spadek zainteresowania nowymi obiektami mieszkalnymi.
Nie wszędzie kupujący ograniczają swoją aktywność. W analizowanym okresie przynajmniej w kilku polskich miastach spadek popytu był bardzo nieznaczny albo zamiast wartości ujemnych, lokalne rynki zanotowały wyraźne wzrosty. W korzystnej sytuacji znajdują się dzisiaj na przykład deweloperzy z Łodzi i Lublina. W tych miastach zaobserwowano jednoprocentowy wzrost popytu. Z najciekawszą sytuacją mieliśmy do czynienia w Białymstoku, gdzie stosunek liczby sprzedanych nieruchomości do ogólnej liczby ofert w analizowanym okresie zanotował wzrost aż o 13%.
Deweloperzy obejmują różne strategie – nowe mieszkania drożeją, ale nie wszędzie
W III kwartale 2024 roku spadło zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż, a deweloperzy nieco ograniczyli swoją aktywność, wprowadzając o 6% mniej nowych ofert w porównaniu z II kwartałem. Przedsiębiorcy sprzedający lokale na rynku pierwotnym generalnie decydują się na stałe podnoszenie cen, chociaż ta praktyka przybiera różną skalę w zależności od regionu Polski.
Nieznaczne zmiany cen w ujęciu kwartalnym zanotowano w Warszawie i Krakowie. Lekkie podwyżki są wynikiem strategii deweloperów, którzy w minionych miesiącach byli skoncentrowani na uzupełnianiu portfolio tańszymi ofertami – takie mieszkania znikają z rynku relatywnie szybko. Zupełnie inaczej działali inwestorzy z Wrocławia, dla których priorytetem było zwiększenie udziału w rynku mieszkań kosztujących 15-20 tys. zł/m2. W ciągu trzech miesięcy średnia ofertowa cena mieszkań z rynku pierwotnego podrożała tam o 4,6%.
Krajowy rynek nieruchomości powoli zbliża się do punktu, gdy w największych polskich miastach nie będzie można już kupić nowego mieszkania w cenie 10 tys. zł/m2. Takich lokali praktycznie nie znajdziemy już w Warszawie ani w Krakowie. Największy wybór nieruchomości kosztujących do 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy wciąż jest w Łodzi (27,6% ofert deweloperskich), jednak na przestrzeni trzech miesięcy odsetek takich lokali spadł aż o 9,4%.