21 agencji, 371 ogłoszeń, cena obniżona o 130 tys. i... zero kupców. Historia jednej kawalerki z Mokotowa
Miała idealną lokalizację, niskie opłaty i "ogromny potencjał", a mimo to nikt nie chciał jej kupić – nawet po ośmiokrotnej obniżce ceny. Ta historia to przestroga dla każdego, kto planuje sprzedaż mieszkania. Pokazuje, jak łatwo popełnić błędy, które zniechęcą nawet najbardziej zdecydowanych kupujących.
Z tego artykułu dowiesz się:
Historia kawalerki, która nie znalazła nabywcy
W lipcu 2024 roku w serwisach ogłoszeniowych pojawiła się oferta sprzedaży niewielkiej kawalerki o powierzchni 20 m², zlokalizowanej na warszawskim Mokotowie. Mieszkanie znajdowało się na parterze kamienicy z 1966 roku i już na pierwszy rzut oka wymagało gruntownego remontu. Choć wnętrze miało swój klimat, wymagało dużego nakładu pracy, zanim ktoś mógłby się tam wprowadzić. Sprzedający chwalił lokal za niski czynsz, świetną lokalizację, południowe nasłonecznienie, nowe okna oraz spokój, wynikający z oddalenia budynku od ruchliwych ulic.
Na początku właściciel wycenił nieruchomość na 529 000 zł, co dawało 26 450 zł za metr kwadratowy. Ogłoszeniem niemal natychmiast zainteresowały się liczne biura nieruchomości – aż 21 pośredników włączyło ofertę do swojej bazy, przekonując właściciela, że dzięki temu szybciej znajdzie nabywcę. Mimo szerokiej ekspozycji, żaden kupiec się nie zgłosił. Sprzedający postanowił więc obniżać cenę – najpierw do 479 000 zł, a potem sukcesywnie, co kilka tygodni, redukował ją o kolejne 10 000 zł. Łącznie obniżka nastąpiła osiem razy.
Finalnie cena spadła do poziomu 399 000 zł, a ogłoszenie tej kawalerki pojawiło się w sumie aż 371 razy w różnych miejscach w sieci. Ostatecznie oferta zniknęła z portali bez powodzenia. Ta sytuacja pokazuje, że nadmierna liczba identycznych ogłoszeń oraz współpraca z wieloma agencjami może przynieść odwrotny efekt – zwłaszcza gdy ceny w poszczególnych ofertach różnią się między sobą, co według wielu pośredników zniechęca potencjalnych nabywców i budzi nieufność.
Dlaczego zawyżona cena może zablokować sprzedaż mieszkania?
Zawyżona cena to najczęstszy powód, dla którego sprzedaż mieszkania może się znacząco wydłużyć. Właściciele bez doświadczenia często boją się zaniżyć wartość swojej nieruchomości, dlatego wolą ustalić cenę wyższą niż rynkowa, niż ryzykować szybką sprzedaż ze stratą. Jeśli jednak oferta nie wzbudza zainteresowania, najczęściej prowadzi to do stopniowego obniżania ceny, aż ta stanie się akceptowalna dla potencjalnych nabywców.
Szczególnie trudne bywa to dla osób emocjonalnie związanych z mieszkaniem, które często przeceniają jego rzeczywistą wartość. W efekcie sprzedaż może się ciągnąć miesiącami, a czasem nawet latami. Jak zatem prawidłowo określić wartość nieruchomości? To niełatwe zadanie. Samodzielnie można skorzystać z internetowych narzędzi do wyceny lub zasięgnąć opinii rzeczoznawcy – choć ten drugi wariant wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Część sprzedających decyduje się na współpracę z agentem nieruchomości, który zna specyfikę lokalnego rynku i potrafi właściwie wycenić ofertę. Ci, którzy wolą działać samodzielnie, mogą skonsultować się z doświadczonym inwestorem lub przeanalizować inne ogłoszenia z okolicy. Warto jednak pamiętać, że wiele z nich może mieć nieadekwatnie zawyżone ceny, które nie odzwierciedlają realnych transakcji.
Gdy obniżki nie działają – czas przyjrzeć się ogłoszeniu
Co zrobić, gdy mimo kilkukrotnej obniżki ceny mieszkanie wciąż nie znajduje nabywcy? Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, jak ogromny wpływ na decyzję kupujących ma forma samego ogłoszenia. Pierwsze wrażenie jest kluczowe, dlatego właściciel powinien zadbać o każdy szczegół. Oto elementy, które mogą znacząco zwiększyć szanse na sprzedaż:
- Profesjonalne zdjęcia – wnętrze powinno być uporządkowane, a na czas zdjęć warto usunąć osobiste przedmioty, które mogą rozpraszać uwagę.
- Konkretne i rzetelne opisy – nabywca oczekuje jasnych informacji o powierzchni, stanie technicznym, liczbie pokoi, opłatach i orientacyjnej lokalizacji.
- Przejrzysta forma – ogłoszenie powinno być napisane poprawnie językowo, bez zbędnych emocji i dygresji. Prostota i klarowność zawsze działają na korzyść.
Jeśli właściciel działa na własną rękę, a jednocześnie korzysta z usług wielu agencji, powinien dopilnować, by wszystkie publikowane ogłoszenia były spójne, czytelne i prezentowały mieszkanie w korzystnym świetle. Estetyczna i profesjonalna oferta zwiększa wiarygodność i pozytywne nastawienie potencjalnych nabywców.
Jak wyróżnić ofertę na trudnym rynku?
Sprzedaż mieszkania nie należy dziś do łatwych zadań – zwłaszcza w sytuacji, gdy liczba dostępnych ofert przewyższa liczbę aktywnych kupców. Osoby, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości, muszą zadbać o konkurencyjną cenę, dopasowaną do lokalizacji, stanu technicznego i powierzchni lokalu. Równie ważne są atrakcyjne zdjęcia oraz jasna struktura ogłoszenia, które skutecznie przyciągną uwagę i zachęcą do kontaktu.