To mieszkanie kosztowało podejrzanie mało. Kilka dni później właściciel odkrył, w co się wpakował!
Tanie mieszkanie z drugiej ręki bywa okazją, ale też zagrożeniem. Niestety, zaniżona wartość i szybka sprzedaż mogą oznaczać, że dotychczasowy właściciel po prostu chce pozbyć się problemu. Właśnie dlatego przed podpisaniem umowy należy przeprowadzić dokładną, rzetelną weryfikację dokumentów oraz stanu prawnego i faktycznego lokalu.
- Ryzyko związane z zakupem mieszkania z rynku wtórnego
- Jak wygląda weryfikacja stanu prawnego nieruchomości?
- Stan faktyczny lokalu – nigdy nie kupuj mieszkania w ciemno!
- Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
Ryzyko związane z zakupem mieszkania z rynku wtórnego
Zakup mieszkania z rynku wtórnego nie zawsze jest prostą i bezpieczną procedurą. Na kupujących czeka szereg zagrożeń. Jednym z nich jest zatajone zadłużenie, którego sprzedający z pewnych przyczyn nie chce ujawnić. Zazwyczaj chodzi o zaległości wobec wspólnoty czy gminy – jeśli nie zostaną one uregulowane przed sprzedażą, odpowiedzialność za zobowiązania finansowe przejdzie na nowego właściciela.
Drugim czynnikiem komplikującym sprzedaż są nieprawidłowości w księdze wieczystej, na przykład nieaktualne dane właściciela, nieujawnione służebności, hipoteki lub błędnie wpisane prawa osób trzecich. W skrajnych przypadkach oszuści podejmują próby sprzedaży lokalu, który w rzeczywistości w ogóle do nich nie należy. Większe ryzyko ciąży na osobach decydujących się na zakup lokalu, który nie ma księgi wieczystej – w takim przypadku nieuczciwy właściciel może próbować sprzedać tę samą nieruchomość kilku osobom. Co ciekawe, zakup mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwy – w tym artykule tłumaczymy, jak to zrobić.
Warto pamiętać także o ryzyku w postaci niechcianych lokatorów. Sam fakt nabycia mieszkania nie oznacza automatycznego wymeldowania osób tam zameldowanych. Dotychczasowy lokator nie zawsze chce wynieść się z lokalu, a proces eksmisji bywa skomplikowany i czasochłonny. Na szczęście odpowiedzialny notariusz nie dopuści do sprzedaży mieszkania z podobnymi problemami. Pracownicy kancelarii notarialnej powinni poprosić sprzedającego o przesłanie dokumentów potwierdzających, że właściciel nie zalega z czynszem, w lokalu nie ma zameldowanych osób, a także sprawdzić, czy w księdze wieczystej mieszkania nie znajdują się podejrzane wpisy.
Jak wygląda weryfikacja stanu prawnego nieruchomości?
Pierwszym krokiem, jaki powinien wykonać kupujący, jest dokładna analiza statusu prawnego lokalu. Uczciwy sprzedający powinien udostępnić potencjalnemu kupcowi podstawę nabycia nieruchomości, czyli na przykład akt notarialny, umowę sprzedaży lub dokumenty spadkowe. Nabywca może zweryfikować je samodzielnie lub z pomocą prawnika.
Najważniejszym dokumentem jest księga wieczysta nieruchomości. Należy upewnić się, że widnieje w niej właściwy właściciel, a na lokalu nie ciąży hipoteka, ograniczenia czy roszczenia osób trzecich. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi, kupujący musi sprawdzić, czy spółdzielnia w ostatnim czasie nie wydała dokumentów do sprzedaży tego lokalu innym osobom. Kupujący powinni dokładnie zweryfikować sprzedającego oraz oferowaną przez niego nieruchomość. W tym celu warto działać krok po kroku:
- Sprawdzić tożsamość sprzedającego.
- Zweryfikować dokumenty własności i ich zgodność z danymi sprzedającego.
- Przejrzeć księgę wieczystą i sprawdzić, czy nie ciąży na niej hipoteka, służebność lub roszczenia.
- W przypadku braku księgi — uzyskać potwierdzenie w spółdzielni, że nie wydano innych dokumentów do sprzedaży.
- Przeanalizować treść umowy przedwstępnej.
- Wszelkie wątpliwości konsultować z notariuszem lub prawnikiem.
Stan faktyczny lokalu – nigdy nie kupuj mieszkania w ciemno!
Kupujący koniecznie powinien sprawdzić, czy w lokalu nikt nie mieszka ani nie jest zameldowany. W tym celu sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie z urzędu o braku osób zameldowanych. Taki dokument jest wymagany także podczas podpisywania umowy sprzedaży u notariusza.
Osoba zainteresowana zakupem mieszkania musi dokładnie zweryfikować stan techniczny nieruchomości. Nie brakuje przypadków, gdy sprzedający starają się zataić wady wpływające na wartość lokalu. Chodzi na przykład o zły stan instalacji elektrycznej czy wilgoć w ścianach. Czasem właściciel celowo nie wspomina o problemach z pluskwami, pleśnią czy o hałaśliwych sąsiadach, którzy uprzykrzają życie wszystkim mieszkańcom bloku.
Potencjalny nabywca powinien zadawać jak najwięcej pytań. Warto dowiedzieć się, dlaczego sprzedający zbywa nieruchomość? Czy mieszkanie ma aktualne przeglądy elektryczne i kominiarskie? Czy właściciel może pokazać pełną dokumentację mieszkania? Unikanie odpowiedzi na te pytania powinno wzbudzić naszą czujność. W tym artykule podpowiadamy, jak skutecznie negocjować cenę mieszkania.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt nabywcy decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Powinna ona zabezpieczać obie strony transakcji. Ten dokument określa m.in. wysokość wpłaconego zadatku, cenę sprzedaży, a także termin przystąpienia do umowy ostatecznej i termin wydania nieruchomości. Jeśli kupującemu zależy na bezpieczeństwie, powinien on poprosić o zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza.
Kupujący może skorzystać z pomocy prawnika lub doświadczonego pośrednika. Specjalista zajmie się weryfikacją dokumentów i przeprowadzi nabywcę przez skomplikowaną procedurę zakupu nieruchomości. Po podpisaniu umowy końcowej nowy właściciel musi jeszcze dopełnić formalności w urzędzie miasta, zgłosić nabycie nieruchomości i po raz ostatni upewnić się, że wszystkie zobowiązania podatkowe i administracyjne zostały uregulowane.