Wielka płyta kusi ceną, ale... Oto, co może cię zaskoczyć po zakupie
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty kuszą przystępną ceną i świetną lokalizacją. Choć wciąż są popularne, to ze względu na wiek i kondycję techniczną wymagają dokładniejszej weryfikacji niż nowe nieruchomości. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie, dowiedz się, na co warto zwrócić uwagę – niektóre aspekty mają kluczowe znaczenie dla twojego komfortu i bezpieczeństwa.
Z tego artykułu dowiesz się:
Kondycja techniczna bloków z wielkiej płyty – najważniejsze punkty
Większość bloków budowanych w technologii wielkopłytowej powstała w latach 70., a ich wiek wynosi około 50 lat. Nie są to najnowsze budynki, zatem nie powinien dziwić fakt, że we wspomnianych obiektach coraz częściej są wykrywane poważne uszkodzenia techniczne, które wymagają natychmiastowych, drogich napraw. Koszty remontów budynku ponoszą wszyscy lokatorzy, ponieważ w takim przypadku administrator praktycznie zawsze musi podnieść opłaty – zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania, sprawdźmy wysokość comiesięcznej składki na fundusz remontowy.
Najlepiej kupić mieszkanie w budynku, który przeszedł już termomodernizację – chodzi nie tylko o ocieplenie, ale także remont dachu i wymianę okien. Sprawdźmy, w jakim stanie są klatka schodowa, piwnica czy winda. Kondycja tych pomieszczeń pokaże nam, czy zarządca rzeczywiście należycie dba o budynek. Wielu kupujących nigdy nie wpada na pomysł, by poprosić o dokumenty potwierdzające regularne kontrole techniczne obiektu – to kluczowy krok w przypadku bloków z wielkiej płyty, które ze względu na swój wiek wymagają szczególnego nadzoru. Ogólny stan budynku to niejedyny aspekt, który należy dokładnie przeanalizować. Oglądając mieszkanie, dopytajmy o rzeczy, których nie widać gołym okiem – chodzi na przykład o:
- Stan instalacji elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej – sprawdźmy, czy właściciel wymienił kable na miedziane. Jeśli tego nie zrobił, konieczny będzie generalny remont instalacji.
- Ogrzewanie – czy ciepło pochodzi z miejskiej sieci? A może właściciel korzysta z piecyka gazowego? Poprośmy też o wgląd do rachunków za ogrzewanie.
- Wentylację – w niektórych blokach wymiana powietrza jest niedostateczna, co prowadzi do zawilgocenia mieszkania i rozwoju pleśni.
Kupując mieszkanie, musisz mieć świadomość, że czasem nie da się uniknąć ukrytych kosztów takiej transakcji. Przeczytaj ten artykuł i zobacz, ile pieniędzy trzeba przygotować.
Rzadko zwracamy na to uwagę – koniecznie sprawdź, czy mieszkanie Ci odpowiada!
Wilgoć i grzyb to tylko część problemów, z jakimi borykają się mieszkańcy bloków z wielkiej płyty. Prawdziwą bolączką lokatorów decydujących się na życie w takich nieruchomościach są krzywe ściany i sufity. Ciężko w to uwierzyć, ale mieszkania z elementów prefabrykowanych powstawały w takim pośpiechu, że ekipy budowlane często nie przykładały większej wagi do precyzji. W wyniku tych zaniedbań, podczas remontu mieszkania lub zakupu mebli mogą pojawić się niemiłe niespodzianki. Jeszcze dziwniejsze problemy dotyczą właścicieli mieszkań zlokalizowanych na terenach, gdzie występują szkody górnicze. Bloki w niektórych lokalizacjach zaczynają się pochylać, co można łatwo odczuć wewnątrz budynku – czasem podłogi w lokalach są tak krzywe, że okrągłe elementy mogą same przetoczyć się z jednego końca mieszkania na drugi!
Oglądając mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, zawsze zastanówmy się, czy odpowiada nam jego układ. Administrator pozwala na dokonanie pewnych zmian, o ile nie ingerują one w konstrukcję budynku – dopuszczalne jest na przykład wyburzenie ściany działowej czy przeniesienie aneksu kuchennego. Nie ograniczajmy się do szybkich oględzin – spędźmy w mieszkaniu trochę czasu i sprawdźmy, czy nie słychać sąsiadów zza ściany – brak prywatności to poważny problem. Zobaczmy, na jaką stronę świata są skierowane okna – osoby lubiące słońce będą się dobrze czuć w lokalu o ekspozycji południowej. W pokojach skierowanych na północ będzie z kolei chłodno i ciemno. Czasem w mieszkaniach z wielkiej płyty czyhają ukryte toksyny!
Stan prawny nieruchomości – jak wpływa na kompetencje mieszkańców?
Wielu potencjalnych kupców nie widzi różnicy pomiędzy mieszkaniem spółdzielczym własnościowym a pełną własnością. Okazuje się, że to zupełnie inne formy własności – przynajmniej z prawnego punktu widzenia. Mieszkaniem spółdzielczym własnościowym możemy swobodnie dysponować, jednak w tym przypadku mówimy o ograniczonym prawie rzeczowym. W związku z tym przeprowadzenie niektórych działań wymaga zgody spółdzielni (dobrym przykładem jest pozwolenie na wyburzenie ściany). Formalnie nie jesteśmy właścicielami ani budynku, ani gruntu, na którym stoi blok (jest nim spółdzielnia). Taki lokal nie musi mieć założonej księgi wieczystej.
Osoba kupująca mieszkanie własnościowe staje się jego prawnym właścicielem i wchodzi w posiadanie części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym znajduje się nieruchomość. Lokal ma przypisaną księgę wieczystą, a właściciel ma pełne prawo do korzystania z nieruchomości oraz może nią rozporządzać w dowolny sposób. Takim obiektem zarządza wspólnota, a jej członkowie mają realny wpływ na podejmowane decyzje.
W budownictwie wielkopłytowym z czasów PRL-u przeważa spółdzielcze własnościowe prawo do dysponowania nieruchomością. Oznacza to, że mieszkańcy muszą konsultować ze spółdzielnią część decyzji dotyczących lokalu.