Przez ten nowy przepis ceny mieszkań pójdą w górę. Będzie drożej, ale bezpieczniej?
Na rynku nieruchomości nadchodzi duża zmiana, która może odbić się na portfelach kupujących. Od początku przyszłego roku w życie wchodzą nowe przepisy. Dotyczą one deweloperów inwestujących w budynki wielorodzinne. Wszystko wskazuje na to, że od stycznia ceny mieszkań będą jeszcze wyższe.
- Obowiązkowe miejsca schronienia w nowych budynkach
- Nowe przepisy oznaczają podwyżki cen mieszkań?
- Jak bardzo podrożeją mieszkania od dewelopera?
- Deweloperzy złapią poważne opóźnienia – w 2026 roku zrobi się drogo
Obowiązkowe miejsca schronienia w nowych budynkach
Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe budynki wielorodzinne oraz obiekty użyteczności publicznej posiadające kondygnacje podziemne będą musiały umożliwiać organizację miejsc doraźnego schronienia. Wymóg wynika z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, która została uchwalona w 2024 roku.
Nowe przepisy budowlane obejmą między innymi bloki mieszkalne, szkoły, szpitale, urzędy, dworce czy sądy. Deweloper będzie musiał uwzględnić miejsca doraźnego schronienia w podziemnych kondygnacjach lub w garażach. Jeśli tego nie zrobi, nie otrzyma pozwolenia na budowę.
W ten sposób państwo dąży do zwiększenia bezpieczeństwa obywateli, jednak specjaliści z branży nieruchomości uważają, że władze narzuciły zbyt szybkie tempo wprowadzania zmian. Szczegółowe rozporządzenia techniczne dla nowych inwestycji zostały opublikowane w połowie 2025 roku, zatem deweloperzy mieli tylko kilka miesięcy, by dostosować istniejące projekty do nowych wymogów.
Nowe przepisy oznaczają podwyżki cen mieszkań?
Projektowanie miejsc doraźnego schronienia wiąże się z koniecznością wzmocnienia konstrukcji, zastosowania dodatkowych materiałów budowlanych oraz zainstalowania wentylacji, oświetlenia awaryjnego czy zasilania zapasowego. Dodatkowe prace podwyższają koszt realizacji inwestycji, co może przełożyć się na wzrost cen mieszkań.
Deweloperzy zwracają uwagę, że w przypadku budynków z garażami podziemnymi część przestrzeni trzeba będzie przeznaczyć na funkcje ochronne. To z kolei ograniczy liczbę miejsc parkingowych lub komórek lokatorskich, a w niektórych przypadkach może zmniejszyć liczbę budowanych mieszkań.
Konieczność dostosowania inwestycji do nowych wymogów może wpłynąć na wydłużenie procesów projektowych. W efekcie całe przedsięwzięcie będzie zajmować więcej czasu niż dotychczas, co zwiększy koszty po stronie dewelopera. Należy się spodziewać, że wszystkie wspomniane czynniki wpłyną na podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego w przypadku inwestycji z rynku pierwotnego.
Jak bardzo podrożeją mieszkania od dewelopera?
Na ten moment można mówić jedynie o rynkowych przewidywaniach, ale według wstępnych analiz ekspertów nowe przepisy mogą spowodować podwyżki rzędu kilkuset złotych za jeden metr kwadratowy. Co prawda na deweloperów nie nakłada się przymusu budowy prawdziwych schronów, jednak urządzenie miejsca doraźnego schronienia może podnieść cenę nowych mieszkań o około 300 zł/m².
Specjaliści nie są zgodni – jedni wskazują na podwyżki rzędu 5–10%, co z pewnością byłoby odczuwalną, ale wciąż akceptowalną zmianą dla kupujących. Inni uważają z kolei, że obowiązek zapewnienia organizacji miejsc doraźnego schronienia może podnieść koszt realizacji inwestycji aż o kilkadziesiąt procent. Dotyczy to jednak przypadków, gdy deweloper musi gruntownie przeorganizować istniejący już projekt.
Nowa ustawa przewiduje otrzymanie kompletnego dofinansowania do budowy schronów, ale środki nie będą wypłacane podmiotom z sektora komercyjnego. Oznacza to, że deweloperzy muszą sami pokryć koszty przygotowania miejsc schronienia – łatwo domyślić się, że opłacenie ich budowy zostanie przerzucone na barki kupujących.
Deweloperzy złapią poważne opóźnienia – w 2026 roku zrobi się drogo
Jednym z największych problemów jest krótki czas na dostosowanie się do nowych regulacji. Wiele projektów znajduje się już w fazie realizacji, a dopasowanie ich do nowych przepisów wymaga wprowadzenia szeregu zmian. To z kolei generuje nie tylko wysokie koszty, ale też potęguje ryzyko pojawienia się poważnych opóźnień. Istnieje możliwość, że od nowego roku wiele inwestycji przestanie się opłacać ze względu na konieczność wprowadzania kosztownych zmian w projektach, tak, by dostosować je do rygorystycznych przepisów. Dotyczy to w szczególności mniejszych przedsięwzięć, gdzie dodatkowe koszty będą najbardziej odczuwalne.
Idea urządzania obowiązkowych miejsc doraźnego schronienia w nowych inwestycjach w większości przypadków jest oceniana pozytywnie – na bezpieczeństwie obywateli nie wolno oszczędzać. Dzisiaj w Polsce dostępnych jest ponad 220 tysięcy miejsc umożliwiających ukrywanie się ludności, ale większość z nich jest przystosowana wyłącznie do ochrony przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi. Należy jednak wziąć pod uwagę krótkie vacatio legis, które wielu deweloperom nie dało szans na przygotowanie się do nowych przepisów.
Zmiana, która ma poprawić bezpieczeństwo ludności, może jednocześnie zmniejszyć podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Niewielka liczba dostępnych lokali przy utrzymującym się popycie to kolejny czynnik prowadzący do wzrostu cen nieruchomości. Kupujący muszą zdawać sobie sprawę, że od 2026 roku mieszkania mogą być jeszcze droższe niż dziś.